常熟市物業(yè)管理條例(2)
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理委托合同的約定向業(yè)主收取。
小區(qū)待銷房、業(yè)主購房六個月仍未入住的房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為公共服務(wù)費的50%。
物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)管理服務(wù)費可以由業(yè)主或者使用人交納，但業(yè)主負(fù)最終交納責(zé)任。
第二十五條 業(yè)主辦理房屋權(quán)屬登記和交易手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提供由物業(yè)管理企業(yè)出具的交費證明。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)和收支情況，每年至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督和質(zhì)詢。業(yè)主委員會可指定會計師事務(wù)所對物業(yè)管理企業(yè)在管理期間的財務(wù)活動進(jìn)行審計。
物業(yè)的使用和維護(hù)
第二十七條 物業(yè)未移交管理的小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位向市建設(shè)局申請綜合驗收，驗收合格后，辦理交接管理手續(xù)，簽訂《住宅小區(qū)交接協(xié)議書》，并將小區(qū)檔案資料移交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理委托合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)檔案資料移交給物業(yè)管理委托方。
第二十八條 新建小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)配套建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施。開發(fā)建設(shè)單位在移交小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理用房，面積為小區(qū)總建筑面積4‰。
物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，嚴(yán)禁移作他用。
第二十九條 小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;
(三)私搭亂建;
(四)侵占綠地、毀壞綠化;
(五)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動;
(七)未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點;
(八)無序停放車輛;
(九)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
(十)利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動;
(十一)在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施;
(十二)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請，報送圖紙，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修協(xié)議書，并交納裝修保證金。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)有損壞承重結(jié)構(gòu)、違章搭建等行為時，應(yīng)當(dāng)及時勸阻，業(yè)主或者使用人不接受勸阻時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門報告并做好配合工作。
第三十一條 房屋應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，并在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，報有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。
第三十二條 任何單位和個人不得擅自占用小區(qū)道路、場地。因維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)賠償。
第三十三條 供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關(guān)部門在小區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理和監(jiān)督。
第三十四條 利用物業(yè)從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關(guān)部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，收益的70%納入維修基金。
第三十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主和使用人必須給予配合。因阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成房屋損壞或財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第三十六條 小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和相關(guān)設(shè)備設(shè)施，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，原有職責(zé)和養(yǎng)護(hù)渠道不變。
第三十七條 房屋在國家規(guī)定的保修期滿后的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主自行維修;
(二)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護(hù)。
第三十八條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金的籌集、使用和管理方法另行制訂公布。
罰 則
第三十九條 業(yè)主、使用人未交納物業(yè)管理服務(wù)費和其它費用的，物業(yè)管理企業(yè)可限期催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第四十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本細(xì)則或者侵害公共利益的，市建設(shè)局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本細(xì)則開展活動或者不能正常履行職能的，市建設(shè)局可責(zé)令其停止活動，進(jìn)行整改，或者主持召開臨時業(yè)主大會重選。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理用房以及物業(yè)管理設(shè)備設(shè)施的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期補(bǔ)建，逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)交納補(bǔ)建價款，可處以20000元以上40000元以下罰款。
開發(fā)建設(shè)單位未按照落實物業(yè)管理企業(yè)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000元以上40000元以下罰款。
開發(fā)建設(shè)單位未按照規(guī)定落實物業(yè)管理企業(yè)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以20000以上30000以下罰款。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本細(xì)則，按照下列規(guī)定處罰：
(一)物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由市建設(shè)局責(zé)令其停止活動，沒收非法所得，可處以10000元以上30000元以下罰款;
(二)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由市建設(shè)局責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以10000元以上30000元以下罰款;
(三)物業(yè)管理企業(yè)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成環(huán)境惡化的，由市建設(shè)局對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以10000元以上30000元以下罰款。
第四十三條 違反本細(xì)則規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由工商、價格、財政、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第四十四條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十五條 當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
附 則
第四十六條 本細(xì)則中有關(guān)用語的含義：
(一)本細(xì)則所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人;
(二)本細(xì)則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;
(三)本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地;
(四)本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修、管理和為業(yè)主、使用人提供的服務(wù);
(五)本細(xì)則所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指相對獨立的，統(tǒng)一實施物業(yè)管理的區(qū)域。
(六)本細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧并具有獨立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實體。
(七)本細(xì)則所稱住宅小區(qū)，是指具有開發(fā)資質(zhì)等級的開發(fā)建設(shè)單位按城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，建筑面積在二萬平方米以上，具有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住小區(qū)或組團(tuán)。零星住宅并入就近小區(qū)。
第四十七條 商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)等物業(yè)的管理，可參照本細(xì)則執(zhí)行。
第四十八條 本細(xì)則由市建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第四十九條 本細(xì)則自公布之日起施行。
常熟市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法
為貫徹落實《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作的意見》精神，充分發(fā)揮物業(yè)管理在打造精致城市、建設(shè)和諧社區(qū)中的作用，創(chuàng)新物業(yè)管理考核辦法，完善考核工作標(biāo)準(zhǔn)，建立住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)長效監(jiān)督管理機(jī)制，特制定本考核辦法。
一、考核對象
本市行政區(qū)域內(nèi)由建設(shè)單位或業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施市場化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)。
本辦法所稱新建住宅小區(qū)指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小區(qū)。老住宅小區(qū)指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小區(qū)。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處，含經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、東南開發(fā)區(qū)、度假區(qū)、服裝城等)(以下簡稱屬地政府)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理考核工作。屬地政府應(yīng)會同轄區(qū)內(nèi)相關(guān)職能部門成立住宅小區(qū)物業(yè)管理考核小組，社區(qū)居(村)民委員會參與住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房產(chǎn)管理處)(以下簡稱住建局(房管處))指導(dǎo)屬地政府開展考核工作。物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極配合屬地政府開展工作。
三、考核內(nèi)容
1.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況。實地考查各物業(yè)服務(wù)企業(yè)住宅小區(qū)管理情況，主要包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理、合同履行情況、參與社區(qū)建設(shè)等方面。
2.業(yè)主委員會運作情況。
四、指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)
《新建小高層、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《新建多層(別墅)住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《封閉式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《開放式老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。具體見附表，屬地政府可根據(jù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的考核細(xì)則。
五、考核方式
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核采取定期實地考核和日常檢查相結(jié)合的方式。實地考核、業(yè)主委員會考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核實行量化打分制，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況、業(yè)主委員會考核分別實施百分制。
2.住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況考核得分中，定期實地考核占80%，日常檢查占20%。實地考核、日常檢查得分為各次考核檢查得分的簡單算術(shù)平均數(shù)。
3.屬地政府應(yīng)加強(qiáng)日常檢查，日常檢查的內(nèi)容由屬地政府參考考核指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制訂。
4.考核設(shè)A、B、C、D四個等次。綜合評分在85分(含)以上的為A 級;綜合評分在70—84分的為B級;綜合評分在60—69分的為C級;綜合評分在60分以下的為D級。
5.考核中發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)管理存在安全隱患的，屬地政府應(yīng)發(fā)放《常熟市住宅小區(qū)安全現(xiàn)場檢查意見書》，要求企業(yè)限期進(jìn)行整改，并對整改情況進(jìn)行復(fù)查。
6.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核不得評為A級。
?、傺b修管理嚴(yán)重失控;②設(shè)施設(shè)備不能正常運轉(zhuǎn)存在較大安全隱患;③影響各類創(chuàng)建活動;④發(fā)生對物業(yè)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)生重大負(fù)面影響的事件。
7.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要責(zé)任導(dǎo)致有下列情形之一的小區(qū)考核為D級。
?、僭O(shè)施設(shè)備癱瘓存在嚴(yán)重安全隱患;②經(jīng)查實，物業(yè)工作人員涉及項目裝修、搬運“強(qiáng)買強(qiáng)賣”等行為;③被供電、供水等專營單位停止供應(yīng);④電梯、消防設(shè)施未委托專業(yè)維保單位。
8.屬地政府應(yīng)對考核資料進(jìn)行存檔管理，小區(qū)考核結(jié)果應(yīng)于每年12月31日前將上報市住建局(房管處)。
七、結(jié)果運用
住宅小區(qū)物業(yè)管理考核結(jié)果，將作為企業(yè)資質(zhì)升級、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、優(yōu)秀住宅小區(qū)和先進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評選、相關(guān)經(jīng)費貼補(bǔ)獎勵、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案管理等的重要參考依據(jù)。
1.綜合考核為A級的住宅小區(qū)可由屬地政府擇優(yōu)推薦參與常熟市年度優(yōu)秀住宅小區(qū)的評比;年度考核為A級的業(yè)主委員會可參與屬地政府年度優(yōu)秀業(yè)主委員會的評比;對年度綜合考核為A級的城區(qū)市場化老住宅小區(qū)，可在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中給予適當(dāng)加分。
2.年度綜合考核為C、D級的住宅小區(qū)按規(guī)定記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用檔案;年度綜合考核為D級的住宅小區(qū)，屬地政府建議業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)按規(guī)定啟動重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)年度綜合考核為D級的，整改期間暫停前期物業(yè)管理投標(biāo)資格，整改到位后恢復(fù)投標(biāo)資格;有2個為D級的，暫停6個月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格;有2個以上為D級的，暫停9-12個月的前期物業(yè)管理投標(biāo)資格。
4.年度考核結(jié)果，屬地政府應(yīng)通過相關(guān)方式公布。
八、準(zhǔn)物業(yè)管理(指其他人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施非市場化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū))、非單一產(chǎn)權(quán)的非住宅物業(yè)管理、業(yè)主委員會自治管理考核參照本辦法執(zhí)行。
九、本辦法自2017年3月1日起執(zhí)行，《常熟市住宅區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法(試行)》(常政辦發(fā)[2012]49號)同時廢止。
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