常熟市物業(yè)管理條例
物業(yè)管理服務(wù)合同主體間的法律關(guān)系可界定為物業(yè)管理人和物業(yè)管理服務(wù)人之間的關(guān)系。每個地方的物業(yè)管理條例都有所區(qū)別。常熟市物業(yè)管理條例有哪些內(nèi)容?下面由學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的常熟市物業(yè)管理條例,希望大家喜歡。
常熟市物業(yè)管理條例
基本原則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本細(xì)則。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)從事住宅小區(qū)(以下簡稱小區(qū))物業(yè)管理活動,應(yīng)當(dāng)遵守本細(xì)則。
實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)配套設(shè)施齊全。新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū),由原開發(fā)建設(shè)單位整治,經(jīng)綜合驗收合格后實行物業(yè)管理。
已移交虞山鎮(zhèn)管理的小區(qū)由虞山鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整治后逐步實行物業(yè)管理。
第三條 市建設(shè)局是本市物業(yè)管理行政主管部門,市房地產(chǎn)管理處(以下簡稱市房產(chǎn)處)具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)的日常管理。
市規(guī)劃、物價、工商、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、廣電、市政、環(huán)衛(wèi)、供水等部門應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工共同做好有關(guān)管理工作。
所在地鎮(zhèn)政府、街道辦事處協(xié)同相關(guān)部門,對物業(yè)管理與社區(qū)管理工作進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第四條 物業(yè)管理實行專業(yè)化、社會化和市場化運作機制,積極推行規(guī)模型管理,鼓勵零星開發(fā)的小區(qū)就近并入規(guī)模較大的小區(qū)統(tǒng)一實施物業(yè)管理。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家、省和市有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。
業(yè)主自治管理
第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)和業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的,物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第七條 業(yè)主享有下列權(quán)利:
(一)參加業(yè)主大會,對有關(guān)業(yè)主利益的重大事項進(jìn)行表決;
(二)業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán),監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選擇物業(yè)管理企業(yè);
(四)享有與物業(yè)管理費用相符的服務(wù),監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主承擔(dān)下列義務(wù):
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約和小區(qū)管理制度;
(三)遵守業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關(guān)決定;
(四)按照合同約定或者有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的,可以推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會行使下列職權(quán):
(一)審議、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員,審議業(yè)主委員會的工作報告;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(四)審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告,決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項。
第九條 業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集,每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)30%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,可以臨時召開業(yè)主大會,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在接到提議后十五日內(nèi)就所提議題召開業(yè)主大會。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅房屋實行一戶一票,其他物業(yè)按照期擁有物業(yè)的建筑面積計算。
召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。
業(yè)主大會決定事項,應(yīng)當(dāng)以出席業(yè)主大會的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)過半數(shù)通過。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%,或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%,但使用已超過一年的,應(yīng)當(dāng)依照本細(xì)則規(guī)定召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 市房產(chǎn)處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備小組,在籌備小組指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會?;I備小組由市房產(chǎn)處、街道辦事處或居委會、開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人代表組成。新建小區(qū)的籌備小組原則上由市房產(chǎn)處負(fù)責(zé)組建,已移交虞山鎮(zhèn)管理小區(qū)及撤隊轉(zhuǎn)戶區(qū)域的籌備小組原則上由辦事處、居委會負(fù)責(zé)組建,并報市房產(chǎn)處備案。
第十二條 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織,對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會履行下列職責(zé):
(一)召集和主持業(yè)主大會;
(二)擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過;
(三)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè),并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后,負(fù)責(zé)與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;
(四)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn),負(fù)責(zé)維修基金的管理、使用和續(xù)籌;
(五)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施;
(六)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;
(七)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定;
(八)接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督;
(九)督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定;
(十)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十三條 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會,應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),到市房產(chǎn)處登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。
業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。
第十四條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則,對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效,并應(yīng)當(dāng)在生效之日起十五日內(nèi)報市房產(chǎn)處備案。
第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)予以公布,對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
物業(yè)管理企業(yè)
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持有關(guān)文件向市房產(chǎn)處備案。
物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書的,不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定,制定物業(yè)管理工作制度;
(二)收取物業(yè)管理服務(wù)費用;
(三)制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為,不聽勸阻的,應(yīng)向執(zhí)法部門報告并做好配合工作;
(四)要求委托人協(xié)助管理;
(五)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù):
(一)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)履行物業(yè)管理合同,提供物業(yè)管理服務(wù),維護(hù)業(yè)主利益;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(四)定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支帳目,接受質(zhì)詢和審計;
(五)接受市有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)與收費
第十八條 開發(fā)建設(shè)單位預(yù)(銷)售房屋前,應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理,簽訂《物業(yè)管理委托合同》,承擔(dān)物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。開發(fā)建設(shè)單位憑此合同辦理商品房預(yù)(銷)售許可證。
銷售房屋時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,并將此協(xié)議作為商品房買賣合同的附件。物業(yè)購買者憑此協(xié)議辦理入住和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
業(yè)主委員會成立后,應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè),并簽訂《物業(yè)管理委托合同》。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自《物業(yè)管理委托合同》簽訂之日起十日內(nèi)報市房產(chǎn)處備案。
第十九條 商品房交付前的物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān),交付后由物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或者物業(yè)管理委托合同的約定向業(yè)主收取。商品房交付時,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定,向業(yè)主預(yù)收物業(yè)管理公共服務(wù)費。
第二十條 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和物業(yè)管理委托合同中沒有特別約定的物業(yè)管理服務(wù)事項,當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任。
第二十一條 一個小區(qū)只能選聘一家物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)工作委托專業(yè)公司實施,便不得將物業(yè)的整體或者主要管理服務(wù)責(zé)任委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘用必要的保安人員,安裝必要的監(jiān)控報警系統(tǒng),維護(hù)住宅小區(qū)的安全。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會可通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)的費用及提供代辦服務(wù)、特約服務(wù)的費用,包括公共服務(wù)費和代收代辦費、特約服務(wù)費。收取物業(yè)管理服務(wù)費,應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)業(yè)主的要求,提供代辦服務(wù)和特約服務(wù)的費用,應(yīng)當(dāng)與業(yè)主協(xié)商確定。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人收取費用等服務(wù)事項,可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同。
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