美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市的影響
美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市的影響
美聯(lián)儲(chǔ)抓住年內(nèi)最后一次機(jī)會(huì)宣布加息，全球金融市場(chǎng)隨之劇烈動(dòng)蕩，其中美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)的沖擊尤其受到普通民眾關(guān)注。以下是學(xué)習(xí)啦小編分享給大家的關(guān)于美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市的影響，一起來(lái)看看美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房?jī)r(jià)影響吧!
美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)中國(guó)樓市的影響/美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房?jī)r(jià)影響
北京時(shí)間今天凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)到0.5%至0.75%的水平，時(shí)隔一年后再度加息。靴子落地，一絲寒意襲來(lái)。
此次加息，國(guó)內(nèi)資金流出壓力將增大，人民幣資產(chǎn)的吸引力也恐將下降，樓市會(huì)否遭受打擊?
新愁之下，舊賬似乎讓人略感“安慰”——根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至11月份，商品房銷售額達(dá)102503億元，已高過(guò)韓國(guó)、澳大利亞、俄羅斯等國(guó)去年的GDP。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)看似已富可敵國(guó)。
房地產(chǎn)銷售額固然高，卻通過(guò)透支廣大老百姓未來(lái)數(shù)十年的收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，還是略虛，而各國(guó)GDP是當(dāng)下實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)價(jià)值，二者本身沒(méi)有可比性。不過(guò)，就著這個(gè)數(shù)字，我們不妨來(lái)重新審視下讓人愛(ài)恨交織的中國(guó)樓市。什么?你只有恨?那更得往下看了。
庫(kù)存
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
過(guò)去6年間，商品房銷售額將近翻了一番，尤其是今年前11月，大漲37.5%，超過(guò)10萬(wàn)億，再創(chuàng)歷史新高。雖然由于勢(shì)頭過(guò)熱被潑了幾盆冷水降了溫，但既成事實(shí)方面卻有著一種看似意料之外、卻又意料之中的“慰藉”。
隨著猛增的銷售額而來(lái)的，是前11月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)3.1萬(wàn)億元，同比增19.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅今年前10月，土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和，已達(dá)近5.7萬(wàn)億元。這是什么概念?就說(shuō)1999—2008年這十年吧，全國(guó)土地出讓收入累計(jì)5.3萬(wàn)億元——十個(gè)月便抵十年!
還有，前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為8%。
看似捷報(bào)頻傳，皆大歡喜，另一邊卻是同樣高企的庫(kù)存——待售面積占銷售面積比例在這6年間也翻了一番。
記得去年曾有經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，“現(xiàn)在的庫(kù)存，按照去年的銷售速度好好賣，要賣八年才能夠賣完。”到了今年這個(gè)時(shí)候，在收緊的限貸限購(gòu)政策下，恐怕已經(jīng)沒(méi)法按去年的銷售速度好好賣了，八年的時(shí)間是不是也不夠了?
2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)，要擴(kuò)大有效需求，打通供需通道。彼時(shí)，房地產(chǎn)待售面積已達(dá)71853萬(wàn)平方米的高位，
而今年前11月的數(shù)據(jù)顯示，待售面積依然高達(dá)69095萬(wàn)平方米，目前來(lái)看，被去掉的2758萬(wàn)平方米庫(kù)存，占剩余庫(kù)存約4%。以這個(gè)速度，難道要去25年不成?
如此巨量的庫(kù)存，在今天美聯(lián)儲(chǔ)加息的背景下，恐怕將會(huì)迎來(lái)更艱難的旅程。
美聯(lián)儲(chǔ)加息，美元走強(qiáng)，人民幣將進(jìn)一步承壓貶值，甚至有人預(yù)測(cè)明年可能“破7”。在中國(guó)樓市興風(fēng)作浪的熱錢，也許會(huì)更快地回流美國(guó)。如果繼美國(guó)加息之后中國(guó)明年再加息予以應(yīng)對(duì)，市場(chǎng)上的錢將更為緊張，資金成本必然大幅上升，庫(kù)存高企、資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，將雪上加霜。
為加速回籠資金，降價(jià)賣房將成為一些房地產(chǎn)商不得不做出的選擇。房?jī)r(jià)松動(dòng)，隨著“買漲不買跌”的心理蔓延，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是房?jī)r(jià)都可能迎來(lái)一番調(diào)整。
雖然有專家指出，由于我國(guó)對(duì)資本賬戶長(zhǎng)期實(shí)行較為嚴(yán)格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美聯(lián)儲(chǔ)歷輪加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有造成影響。但美國(guó)市場(chǎng)的虹吸效應(yīng)明顯，以往外資流出中國(guó)樓市的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示，渠道不暢通，不代表渠道不通。
年初去庫(kù)存，年底被限購(gòu)，本來(lái)說(shuō)的好好的，怎么就畫風(fēng)突變了呢?
能不變嗎?政府讓大家去三四線買滯銷的房子，大家偏要去一二線炒日進(jìn)斗金的房子，一起把熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)越推越高。怪誰(shuí)?不能怪老百姓，掙錢不易，作為一個(gè)正常人，有點(diǎn)閑錢想投資，一般都會(huì)做出這樣的理性決定。
然而，趁著中央要求去三四線城市的庫(kù)存，一些熱點(diǎn)城市是不是也搭上便車，趁機(jī)壓縮原有的土地供應(yīng)，人為推高地價(jià)，為土地財(cái)政再添把柴?就現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，恐怕也不是空穴來(lái)風(fēng)，今年以來(lái)，地方財(cái)政收入依賴土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的比重大約在40%左右，幾近“半壁江山”。
在市場(chǎng)化的商品房環(huán)境里，老百姓自然是用腳投票。想讓房地產(chǎn)擺脫投資屬性，回歸居住屬性，光靠限購(gòu)限貸的行政手段顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。否則，一番滅火政策過(guò)后，“鬼城還是鬼城，熱點(diǎn)還是熱點(diǎn)”，濤聲依舊了。
接盤俠
島妹又翻出近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金分布情況，發(fā)現(xiàn)有一降一升兩趨勢(shì)很惹眼。
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
一方面，房地產(chǎn)利用外資增速大起大落，近年來(lái)又陡降。另一方面，個(gè)人按揭貸款卻節(jié)節(jié)攀升，今年前11月，已經(jīng)首超國(guó)內(nèi)貸款數(shù)2771億元，增速高達(dá)49.3%，遠(yuǎn)超去年的21.9%，更遠(yuǎn)超前年的-2.6%。
遙想2006年，同樣是房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，為了防止外資炒作，監(jiān)管部門出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房設(shè)置了一系列限制條件，然而依舊擋不住外資削尖了腦袋往中國(guó)樓市里鉆。
2015年，有關(guān)部門修改了上述意見，大大放寬外資投資中國(guó)房地產(chǎn)的限制，當(dāng)年卻迎來(lái)近6年房地產(chǎn)利用外資的最低增速——-53.6%。
不是打臉，而是房地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現(xiàn)了變化，此一時(shí)彼一時(shí)也。
進(jìn)入本世紀(jì)第二個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代或者說(shuō)“黃金時(shí)代”已慢慢不再，高收益光環(huán)逐漸褪去。然而，在連同外資等各方力量的炒作下，房?jī)r(jià)已在高位盤整，當(dāng)初來(lái)勢(shì)洶洶的炒樓者賺個(gè)盆滿缽滿后人去樓空，如今單剩下一個(gè)一旦崩盤就將引發(fā)各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的樓市。
俠之大者，為國(guó)為民，此時(shí)的接盤俠們更以個(gè)人按揭貸款的逆勢(shì)上漲刷出了高昂的存在感。
說(shuō)為國(guó)接盤，純屬無(wú)奈自黑，以未來(lái)二三十年的青春與收入投入中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)，自此與房貸為伴，誰(shuí)又真的愿意?誰(shuí)就沒(méi)點(diǎn)詩(shī)和遠(yuǎn)方想去追求?
問(wèn)問(wèn)自己，為什么要接盤，為什么要買房，是自己內(nèi)心的召喚?還是丈母娘的召喚?又或是更多旁人目光的脅迫?在高房?jī)r(jià)上騎虎難下，反而成了如今許多年輕人生活的常態(tài)。
機(jī)制
無(wú)論是媒體隔三差五出來(lái)喊話，還是前不久萬(wàn)科總裁郁亮接受島妹大東家專訪時(shí)，提出要利用踩剎車后的寶貴時(shí)機(jī)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，言語(yǔ)從來(lái)沒(méi)能將市場(chǎng)的迫切表達(dá)千萬(wàn)分之一。
缺乏長(zhǎng)效機(jī)制的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎樣的存在?請(qǐng)看——
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
(2016年前11月房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增速數(shù)據(jù)暫缺)
顯然，全國(guó)房地產(chǎn)用地的供應(yīng)量增速與開發(fā)投資的增速呈現(xiàn)了較強(qiáng)的相關(guān)性。政府供地多時(shí)，投資增速也快。
比如2013年，房地產(chǎn)用地同比增26.8%，到2015年，增速則大跌至-20.9%;供應(yīng)量懸殊8萬(wàn)公頃左右，增速懸殊將近47個(gè)百分點(diǎn)!沒(méi)有懸念，兩個(gè)年份的投資增速分別是19.8%和1%，各自大開大闔。
在房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，政府的絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位和頗為隨性的供應(yīng)風(fēng)格，使市場(chǎng)的投資步伐和預(yù)期充滿了不確定性。
身處其中之人，更能理解長(zhǎng)效機(jī)制為何如此重要。郁亮感慨，從房地產(chǎn)行業(yè)看，今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”絕非好事，暴飲暴食、大漲大落對(duì)所有人都是傷害，健康穩(wěn)定的發(fā)展才最好。
長(zhǎng)效機(jī)制帶來(lái)的是穩(wěn)定的預(yù)期，而預(yù)期穩(wěn)定又是市場(chǎng)與行業(yè)繁榮發(fā)展的生命。然而，在沒(méi)有長(zhǎng)效機(jī)制的現(xiàn)實(shí)情況下，經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，政府希望靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，又通過(guò)控制需求時(shí)不時(shí)來(lái)點(diǎn)急剎車，對(duì)行業(yè)管控彌漫著隨意性。如此頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的管控方式，再加上任性的土地供應(yīng)方式，只會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展如同坐上過(guò)山車，投機(jī)大行其道，非理性行為頻出，反正過(guò)把癮就死，沒(méi)人考慮明天。
可惜，這過(guò)山車玩的不只是某幾個(gè)人的心跳，更是行業(yè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康穩(wěn)定。
前不久的中央政治局會(huì)議已經(jīng)提出，要加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。“加快研究建立”幾字意味深長(zhǎng)，也足以看出之前的空白與未來(lái)的難度。
畢竟房地產(chǎn)行業(yè)已是牽一發(fā)而動(dòng)全身，建立長(zhǎng)效機(jī)制，不僅要改進(jìn)被詬病已久的土地供應(yīng)制度，還有住房制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)制等一整套配套機(jī)制亟待跟進(jìn)。
如今，在美聯(lián)儲(chǔ)加息背景下，中國(guó)樓市的泡沫面臨更易破裂的危險(xiǎn)，如何確保蟄伏于其中的一系列危機(jī)不被連鎖引爆?眼前火要滅，長(zhǎng)效機(jī)制更是分秒等不得。
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