房地產(chǎn)如何避稅

　　為躲避土地增值稅，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使盡渾身解數(shù)，各出高招。下面是學習啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)合理避稅渠道，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)避稅渠道1：拖延工期

　　不過無論如何征稅，都必須等待項目完全竣工之后才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預征來解決，一旦項目還有哪怕一點沒有完工，國家就無法征收本稅、企業(yè)也就可以不交納本稅。

　　設想一個小區(qū)，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，與法是一點問題都沒有。相信如果國家嚴格征稅，由于影響太大，必然迫使一些企業(yè)采取這種消極的方式去避稅。

　　房地產(chǎn)避稅渠道2：提高人工

　　對于股份公司來說，一旦經(jīng)過平衡核算發(fā)現(xiàn)提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科。

　　當然還有類似購買巨額保險等傳統(tǒng)的避稅辦法可以應用。所以，在這里，先要預祝類似萬科等上市房地產(chǎn)企業(yè)、私營企業(yè)的高管們了，等著加工資吧。

　　房地產(chǎn)避稅渠道3：搞精裝修

　　目前房地產(chǎn)市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開征收土地增值稅以后，相信很多房地產(chǎn)公司都更愿意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。

　　也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發(fā)展商的大盤、同意裝修將增加。

　　房地產(chǎn)避稅渠道4：項目公司

　　那些通過項目公司操作的發(fā)展商多聰明，在預繳征收時期，由于可以開發(fā)完畢就注銷，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信項目公司制會越來越多。同時，已經(jīng)開發(fā)完畢的項目公司，進行注銷的應該也會逐漸增多。

　　由于具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除項目、增加成本，土地增殖稅的恢復征收將促使一些企業(yè)做假帳，以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。

　　房地產(chǎn)避稅渠道5：轉售為租

　　土地增值稅對于產(chǎn)權未發(fā)生轉移的企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業(yè)，比如招商地產(chǎn)等的影響相對較小。而由于既有銷售類房產(chǎn)、也有租賃類房產(chǎn)，因此存在內部操作空間，從而增大銷售類房產(chǎn)的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。

　　而這個約定，極其可能促使更多企業(yè)增加租賃比重，改變行業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品結構，這對于保障行業(yè)業(yè)績平穩(wěn)大有幫助。

　　房地產(chǎn)避稅渠道6：加快周轉

　　很多以前銷售高端房產(chǎn)取得暴利，而沒有預提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業(yè)，將受到較大沖擊，甚至引起嚴重事件。這將導致行業(yè)集中度提高，從而有利于融資能力強、預先準備好的房企。

　　根據(jù)測算基本可以得知，只要企業(yè)的各項成本占到70%，也就是企業(yè)毛利率在30%以下，那么就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發(fā)展商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。

　　同時，為了在規(guī)定條件下獲得盡可能大的利潤回報，因此存貨周轉率的控制將越來越重要，企業(yè)必然要使自己的周轉速度加快。

　　有關房地產(chǎn)涉及的稅種推薦

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。

　　1、營業(yè)稅：稅率5%。

　　2、城市維護建設稅

　　計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%(城區(qū))、5%(郊區(qū))、1%(農村)。

　　計算公式:

　　應納稅額=營業(yè)稅×稅率。

　　3、教育費附加

　　計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

　　計算公式:

　　應交教育費附加額=營業(yè)稅×3%。

　　4、印花稅：

　　(1)財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一;

　　(2)加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權轉移書據(jù)， 稅率為萬分之五;

　　(3)購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三;

　　(4)借款合同，稅率為萬分之零點五;

　　(5)對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花;

　　(6)營業(yè)帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

　　5、個人所得稅：

　　工資、薪金不含稅收入適用稅率表

　　級數(shù) 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)

　　1 不超過500元的部分 5 0

　　2 超過500元至2000元的部分 10 25

　　3 超過2000元至5000元的部分 15 125

　　4 超過5000元至20000元的部分 20 375

　　5 超過20000元至40000元的部分 25 1375

　　6 超過40000元至60000元的部分 30 3375

　　7 超過60000元至80000元的部分 35 6375

　　8 超過80000元至100000元的部分 40 10375

　　9 超過100000元的部分 45 15375

　　計算公式：

　　應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

　　應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”