房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí)
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房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):納稅人
一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè),為增值稅納稅人。
二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人,未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):征稅范圍
1根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)注釋》規(guī)定,房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目
(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目;
(二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等),適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):不征收增值稅的項(xiàng)目
下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn):
(一)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。
(二)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。
(三)境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。
(四)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):稅率和征收率
一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%
二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn),以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù),征收率為5%。
三、境內(nèi)的購(gòu)買方為境外單位和個(gè)人扣繳增值稅的,按照適用稅率扣繳增值稅。
從稅制適用而言,一般納稅人適用增值稅稅率,其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣,而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率,其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):計(jì)稅方法
1基本規(guī)定
增值稅的計(jì)稅方法,包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅,但一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更。
小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
2一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算:
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí),其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
3簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
(一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額,是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額,不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
(二)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額,納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的,按照下列公式計(jì)算銷售額:
銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):銷售額的確定
1基本規(guī)定
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
價(jià)外費(fèi)用,是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi),但不包括以下項(xiàng)目:
(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi);
(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。
2具體方法
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款,以省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照5%的征收率計(jì)稅......
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)
(一)試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,按照國(guó)家有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營(yíng)業(yè)稅的,因取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵減允許扣除項(xiàng)目金額,截至納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的部分,不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時(shí)抵減,應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅。
(二)試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅,營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的,應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。
(三)試點(diǎn)納稅人納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為,因稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的,應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):銷售使用過的固定資產(chǎn)
一般納稅人銷售自己使用過的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn),按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。
使用過的固定資產(chǎn),是指納稅人符合《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十八條規(guī)定并根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。
房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)務(wù)知識(shí):視同銷售的處理
納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的,或者發(fā)生單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外),主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額:
(一)按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
(三)按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:
組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤(rùn)率)
納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的,應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額;未分別核算的,不得免稅、減稅
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問題
分析隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大。我國(guó)商品房交易市場(chǎng)不斷改革和深化,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)。而成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素,如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過程中不能很好的進(jìn)行成本管理,很難在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲取成功。通過分析可以看出,現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理方面存在一系列的問題。
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意義是財(cái)務(wù)成本管理實(shí)現(xiàn)的首要問題。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正在財(cái)務(wù)成本管理過程中實(shí)現(xiàn)全過程、全員、全方位、全要素的管理,有些房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不夠,認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理管理的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)階段,而忽視項(xiàng)目實(shí)施過程中的財(cái)務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備,只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中都存在很大的問題,不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的加快,房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式,才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求,哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時(shí)成本要素統(tǒng)計(jì)過程中要堅(jiān)持全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng),企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系,企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過程中只有實(shí)現(xiàn)全面管理,才能保證成本管理的合理性、有效性,才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。