房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)
房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)
購(gòu)房可不是件容易的事兒。因此,在去售樓處實(shí)地看房前,您必須掌握一些基礎(chǔ)的房地產(chǎn)知識(shí)、術(shù)語(yǔ),這樣才不會(huì)讓那些售樓先生/小姐們覺(jué)得你是毫無(wú)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的菜鳥(niǎo)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí),歡迎閱讀。
房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)
1. 房地產(chǎn)
房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的,具有整體性和不可分割性。
2. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。
3. 土地使用權(quán)
是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。
4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)
主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng):
一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門(mén)(長(zhǎng)春市國(guó)土管理局)按土地供應(yīng)計(jì)劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。
二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。
三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng),它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。
5. 土地類(lèi)型
土地按其使用性質(zhì)劃分為:居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。
6. 三通一平
是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。
7. 七通一平
是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。
8. 土地管理局
代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利,以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門(mén)。
9. 公證處
是國(guó)家的證明機(jī)關(guān),是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。
10.國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處
是專(zhuān)門(mén)辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門(mén)。。。
11.房地產(chǎn)證
是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。
12.商品房
是指發(fā)展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn),它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。
13.復(fù)式房
上、下兩層二合為一,與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。
14.面積概念
總建筑面積:是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計(jì)算,二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
建筑面積:是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
使用面積:是指住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定:躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;內(nèi)墻面裝修厚度也計(jì)入使用面積。
公用面積:商業(yè)的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。
實(shí)用面積:是指它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。
套內(nèi)面積:是指俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。
房屋的基底面積:房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。
15.建筑密度
在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。
16.稅費(fèi)
大稅:五年之內(nèi)交易過(guò) 0到90平米(不包含90)稅率0.077 90平米以上均為0.097 單身不分面積都0.097
小稅:交易超過(guò)五年 0到90平米(不含90)稅率為0.01 90平米到144平米為0.015 單身或者二套均為0.03
房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí)考題
1. 1畝約等于 667 平方米。
2. 1公頃等于 10000 平方米,約等于 15 畝。
3. 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。
4. 房地產(chǎn)包括土地,建筑物及地上附著物以及房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利
5. 現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款,按揭貸款 二種。
6. 按用途房地產(chǎn)的類(lèi)型可劃分為居住房地產(chǎn),商業(yè)房地產(chǎn),工業(yè)房地產(chǎn),農(nóng)業(yè)房地產(chǎn),旅游房地產(chǎn),五種。
7. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。居住用地是 50 年;
8. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。工業(yè)用地是40年;
9. 房地產(chǎn)土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年; 綜合用地或者其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;
10. 土地出讓通常是政府通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式,
11. 七通一平:是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通 、煤氣通、通訊通、及場(chǎng)地平整;
12. 通常說(shuō)的建筑兩證一書(shū)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。13. 取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,房屋所有人擁有的權(quán)利:使用權(quán),占有權(quán),收益權(quán),處分權(quán) 。
14. 房屋建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)一般包括:鋼結(jié)構(gòu),磚木結(jié)構(gòu),混合結(jié)構(gòu),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 。
15. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:低層住宅為 1-3 層;多層住宅為4-6層;小高層住宅為 7-11層;
16. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:中高層住宅為12-16層;
17. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:16層以上為高層住宅
18. 房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定:30 層以上為超高層住宅;
19. 構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括:土地費(fèi)用,拆遷費(fèi)用,勘查測(cè)繪費(fèi), 設(shè)計(jì)費(fèi),景觀配套費(fèi),市政配套費(fèi),建安成本。
20. 別墅可分為 獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,三種。
21. 契稅:是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。
22. 土地所有權(quán)分為國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。
23. 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積
24. 房地產(chǎn)估價(jià)的三種基本方法:比較法、收益法、成本法
25.經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線叫做用地紅線
26. 房地產(chǎn)的英文通常翻譯為 Real estate
27. 一定地塊內(nèi),總建筑面積與建筑用地面積的比值成為容積率。
28. 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例稱為建筑密度。
29. 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物(如外墻、臺(tái)階等)靠臨街面的界線。稱為建筑紅線又稱建筑控制線。
30. 指城市各類(lèi)綠地范圍的控制線稱為建筑綠線。
31. 房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者稱為地下室
房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí):住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式
住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等),其作用是保證住宅在使用期限內(nèi),把作用在住宅上的各種荷載或作用力,可靠地承擔(dān)起來(lái),同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下,把所有的作用力可靠地傳到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多種多樣,加上其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同,相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的,一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式。
房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識(shí):商品房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算
按照《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào)):商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即:
商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和
一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法:
?、偬變?nèi)使用面積:住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算;其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。
?、谔變?nèi)墻體面積:商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種:
(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻);共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分:
(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積;
(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%.
下列空間不得計(jì)入公用建筑面積:
(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等。
(2)作為人防工程的地下室。
公用建筑面積計(jì)算公式:
公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
因此,商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達(dá)為:
商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)