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做房地產(chǎn)銷售知識

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做房地產(chǎn)銷售知識

  想要從事房地產(chǎn)行業(yè),必須要了解相關(guān)的知識。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)銷售的相關(guān)知識,歡迎閱讀。

  房地產(chǎn)銷售:購房知識

  1切合實際,量力而行

  買房是一個理性和有規(guī)劃的消費,需要根據(jù)自己的收支等實際情況來確定合適自己的樓盤,避免出現(xiàn)不必要的格外負(fù)擔(dān)。為了避免沖動購房,買房前購房者必須要明確兩個問題:為什么要買房?到底需要什么樣的房子?弄清這兩個方面的內(nèi)容,對絕大多數(shù)購房者都有所幫助。買房前準(zhǔn)備的資金數(shù)額,決定了買房中的一切重要行為。

  2合理選擇購房地址

  十分鐘生活圈最好位置是衡量物業(yè)價值的最重要的標(biāo)準(zhǔn)。位置優(yōu)越的住宅,通常具有下列特征:

 ?、俳煌ū憬荨淖∷焦ぷ鞯攸c或常去的其他地點或市中心區(qū),不超過可接受的時間并且有保障,并考慮將來可能的變化情況,如工作調(diào)動、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。

 ?、诔鞘谢礁?。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過1公里,否則有些設(shè)施難以接通,對外交通也會有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房價增加。

 ?、凵畋憷?。步行20分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點,滿足日常生活物品的采購及其他服務(wù)需求,醫(yī)療衛(wèi)生、教育、文體設(shè)施也可就近找到。配套設(shè)施包括市政配套、生活配套兩個方面。市政配套是指水、暖、氣等?;顒踊A(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括:教育設(shè)施:托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等;醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施:衛(wèi)生站、居住區(qū)門診、醫(yī)院;文化體育設(shè)施:綜合文化活動中心、體育場:商業(yè)服務(wù)設(shè)施:綜合食品商場、綜合百貨商場、集貿(mào)市場、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施;金融郵電設(shè)施:銀行、郵局等;行政管理設(shè)施:街道辦事處、派出所、居委會、房管機構(gòu)等。

 ?、墉h(huán)境宜人,自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá),空氣清新,有早晚休閑運動、周末游玩娛樂之所,社會風(fēng)氣、治安狀況良好。

 ?、莩鲂械臅r間成本:不要把時間花在路上即使看中的房子所處區(qū)域交通便利,購房者還應(yīng)對出行的時間成本單獨進(jìn)行考慮。因為我們穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。開車或乘公交車的上班族,如果平均一天有兩個小時花在交通上,一年就有約一個月的時間待在車?yán)?。反之,如果把這些時間花在工作上或其他方面,則能創(chuàng)造更多的效益。如再將時限放大到10年甚至更長,時間成本的價值就顯得驚人了。

  3選擇合適小區(qū)

  小區(qū)內(nèi)部環(huán)境要從以下幾個方面入手:小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、樓距、路況、車庫、安全度等。

  ①首要考慮的就是樓距,這能確保房屋的采光和戶主私密性。兩棟樓之間的距離最好超過24米為宜,而窗戶也不能面對面地整齊排列,否則家中的一舉一動在對面都可以看得一清二楚,私密性太差。一般情況下,人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對方,12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾,多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜,高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外,若設(shè)計考慮不周,塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象,選擇住宅時應(yīng)予以注意。

 ?、诃h(huán)境的好壞可以用綠地率來衡量,綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的點和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是,“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂?shù)木G化,有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵等方面起著重要的作用,購房新手一定要格外注意!

 ?、坌^(qū)的安全度與物業(yè)的負(fù)責(zé)任程度有著很大的關(guān)系。

  4選擇合適的戶型

  戶型,選好客廳是第一步選擇戶型時,購房者可根據(jù)自己對居室中各部分的重視程度排出一個順序,有利于購房時做出正確的選擇。一般人們在購房時,所考慮居室各部分的順序是:一是客廳,包括廳的面積、布局等;二是主臥室,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對獨立的餐廳功能;第四考慮的是廚房的環(huán)境。第五才是次臥室(書房、客房);最后考慮陽臺。

  5房屋面積

 ?、傧雀闱宄?ldquo;套內(nèi)面積”還是“建筑面積”。現(xiàn)在有些房地產(chǎn)開發(fā)商在售房的時候喜歡玩文字游戲。在購房單價里將“套內(nèi)面積”寫成“建筑面積”。很多消費者稍不注意就會在這一條款上吃虧.據(jù)記者從相關(guān)資料中了解所知,在實行套內(nèi)建筑面積售房之前,房地產(chǎn)買賣的成交,取決于總價而不是單價,按照套內(nèi)建筑面積售房,是在總價不變的情況下,只是對計價方式做一個調(diào)整,是一種買賣方式的改變,和房屋交易的實質(zhì)不發(fā)生矛盾。“套內(nèi)面積”+“公攤面積”=一般商品房銷售面積。

 ?、谌绾翁幚碣彿棵娣e的誤差

  通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種。一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),沒有超過據(jù)實結(jié)算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,同時允許購房者退房。要防止面積糾紛,關(guān)鍵是訂好合同。

  6“訂金”和“定金”

  在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書,要交定金,提醒購房人要注意,認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內(nèi)涵,叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用,它只是起擔(dān)保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款,買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房,否則的話不給退還。

  7“五證”、“兩書”

 ?、賴型恋厥褂米C: 國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證,受法律保護(hù)。

 ?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用 地和建設(shè)工程的法律憑證,沒有該證的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

 ?、劢ㄖこ逃玫匾?guī)劃許可證:建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過的程序。

  ④建設(shè)工程施工許可證:建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑,不受法律保護(hù)。建委負(fù)責(zé)開工審批等項工作。

  ⑤ 商品房預(yù)售許可證:商品房預(yù)售證的主管機關(guān)是城市綜合開發(fā)管理辦公室,證書由市開發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

 ?、蕖蹲≌|(zhì)量保證書》

 ?、摺蹲≌褂谜f明書》

  “五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證,兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

  8房產(chǎn)證

  消費者購房的終極目的就是擁有自己的房產(chǎn)證,有些房地產(chǎn)開發(fā)商手續(xù)不齊全忽悠消費者。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣):以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合房地產(chǎn)條件的;司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;有房地產(chǎn),未得到其他有人書面同意的;權(quán)有爭議的;未依法登記領(lǐng)取權(quán)書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中,很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的,開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時,一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。

  根據(jù)《城市房屋權(quán)理辦法》規(guī)定,登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān),登記機關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后,凡權(quán)清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,登記機關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說,造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商比如開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金等,對于這些情況,購房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。

  9入住時間

  是否能按時入住,入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術(shù)報告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

  10入住條件

  入住時水、電、電話、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用,是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網(wǎng)絡(luò)入戶的正常使用,以及小區(qū)內(nèi)清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設(shè)施正常是否能正常使用。

  11車位

  小區(qū)總車位數(shù),車位為地上還是地下,是否能保證每戶一個車位。車位收費標(biāo)準(zhǔn),是否可售。

  房地產(chǎn)銷售:專業(yè)知識

  1客戶心動之原因。

  (1)自身需要

  (2)自己喜歡

  (3)認(rèn)可價值 ≥ 價格(覺得物超所值之后才會購買)

  2針對所銷售房源之缺點,客戶將會問到哪些問題?

  提前自擬"說服客戶之優(yōu)美理由"(準(zhǔn)備答客人疑問問題),將缺點化為優(yōu)點或作掩飾帶過,突出房子的優(yōu)點和潛力。

  銷售前針對房源的優(yōu)缺點、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形式等各方面慢慢說服客戶

  1如何將優(yōu)點充分表達(dá)。

  (1)產(chǎn)品之優(yōu)點、缺點(尤其是缺點之回答,要提前預(yù)演。以防臨時語塞 )。

  (2)附近市場、交通、學(xué)歷、公園、及其他公共設(shè)施的詳細(xì)和準(zhǔn)確狀況。

  (3)附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點。

  (4)附近交通建設(shè)、計劃道路、公共建設(shè)之動向和未來發(fā)展趨勢。

  (5)附近同類競爭個案或房源比較(面積、產(chǎn)品規(guī)劃、價格)。

  (6)區(qū)域、全市、全國房屋市場狀況之比較(價格、行情、市場供給等經(jīng)濟(jì)情況對房地產(chǎn)前景之影響,各區(qū)域房價及房租之比)。

  (7)個案地點(增值潛力 -- 值超其價),大小環(huán)境之未來有利動向。

  (8)經(jīng)濟(jì)、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素(尤其是利空因素之回答)。

  (9)相關(guān)新聞報道對房產(chǎn)樓市的有利話題。

  2如何回答客戶提出之缺點。

  針對缺點,避重就輕,回答迅速。不要拖泥帶水,如果拖泥帶水,客戶會覺得你是在現(xiàn)編答案敷衍他。

  3增加談話內(nèi)容和素材。

  針對附近房源作比較 -- 面積、規(guī)劃、價位

  1、不主動攻擊,但在說話時要防御,對于客戶的問題回答要簡介明了。

  2、看房得時候,可帶客戶到現(xiàn)場附近繞一圈,了解臨街巷道名稱,附近大環(huán)境、小環(huán)境、學(xué)校、公園、車站名稱、學(xué)區(qū)等。讓客戶自己感受一下將來的家居環(huán)境氛圍。

  3、與房屋所在小區(qū)附近鄰居維持好關(guān)系。有的時候,他們一個不經(jīng)意的意外言語可能導(dǎo)致交易流產(chǎn),記住,任何時候不要得罪人,要保持禮貌和彬彬有禮的形象。

  這五個銷售流程,可能在第3個流程(成交階段)買方即已下訂金。但是,買方也有可能沒下訂金,此時經(jīng)紀(jì)人員即應(yīng)追根究底,和客戶交流,了解客戶內(nèi)心的想法(仔細(xì)分析買方無法下訂之因,想出適當(dāng)?shù)膶Σ吆吞娲桨?、再度推銷。

  如此這樣一直到買方下訂金且簽約為止。要做到了解了客戶的心意和真實想法,你才可以繼續(xù)下一步。

  刺探買方真實的心意(過濾客戶之需求、喜好、價位)

  從客戶進(jìn)入接待中心,即應(yīng)詢問客戶之職業(yè)、居住地區(qū)、面積及房間需求等,來分析客戶心理。所謂"刺探買方心理",是指挖掘買方之需求、喜好及期望價格(購買房屋預(yù)算)。一般說來,經(jīng)紀(jì)人員在此一階段,應(yīng)掌握下列原則:

  1強調(diào)大環(huán)境、小環(huán)境之優(yōu)點。

  2強調(diào)房屋之優(yōu)點。

  格局好 ,造型佳,采光充足,風(fēng)水佳, 房間、客廳、廚房、主臥室大,視野佳,私密性佳, 門面氣派,動線流暢,價格合理(價值超過價格),交通、環(huán)境、公共設(shè)施,增值潛力。

  說服買方購買、且促成成交氣氛

  當(dāng)客戶參觀完房源、資料、附屬設(shè)施等之后,可在客戶的需求、喜好、預(yù)期價位均與本產(chǎn)品相符時,即可進(jìn)行說服對方購買并行動。您可以使用下列方法,來加強客戶信心及購買意愿:

  一提高本產(chǎn)品之價值。

  二使用迂回戰(zhàn)術(shù),加強買方信心,且融洽氣氛。

  1清楚地針對“某一房屋”的優(yōu)點,介紹給客戶知道,且加強買方信心(說話的語氣要很堅定)。

  2必要時使用假客戶、假電話來做銷售。

  (1)當(dāng)客戶參觀房屋且正在進(jìn)行談判時,如果可能的話,可以安排二、三組假的客戶參觀房屋。讓客戶感受到房源的緊張狀態(tài)

  (2) 當(dāng)客戶正在進(jìn)行談判時,可以請同事打一通假電話到看房現(xiàn)場,作競爭性促銷。

  比如:啊?陳先生也要看房啊,他定了沒有啊?我現(xiàn)在正在和張先生看房呢,這邊張先生的興趣很大,如果那邊沒有下定,還是先看看張先生的意思吧。放下電話后,很隨意的說說,沒事,我的一個同事,他的客戶也想看看這套房子,我叫他先不要著急,等你決定了再說,你要是不滿意的話,再通知他不遲

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