如何計(jì)算住房公積金的貸款額度
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工的住房公積金，住房公積金的貸款額度是具有一定的計(jì)算方式的。下面一起來了解公積金貸款額度的計(jì)算方法吧。
住房公積金貸款額度的計(jì)算方法
貸款額度為以下三項(xiàng)計(jì)算的最小值：
1、按照借款人還貸能力確定的貸款額度。其計(jì)算公式為：借款人月計(jì)繳住房公積金額÷借款人住房公積金繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)(目前為0.45)×12(月)×實(shí)際可貸年限。夫妻雙方均繳存公積金且共同借款的，貸款額度為夫妻雙方分別計(jì)算的貸款額度之和。
2、規(guī)定的個(gè)人貸款最高限額。目前一方繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為30萬元;夫妻雙方均繳存住房公積金的職工，貸款最高限額為60萬元。
3、購買商品房最高貸款額不超過購房總價(jià)的80%;購買二手房的，貸款額度不超過購房總價(jià)的70%。
用住房公積金貸款買房的方法
1、如何用住房公積金買房?公積金貸款買房流程：
(1)初審：由住房資金管理中心對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行初步審查，包括申請(qǐng)人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具《抵押物審核評(píng)估通知單》
(2)評(píng)估：申請(qǐng)人持《抵押物審核評(píng)估通知單》到中心指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所購買的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。
(3)審核：申請(qǐng)人持評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》以及中心要求的初審材料到中心進(jìn)行貸款審核。如果合格，中心開具《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》。
(4)辦理擔(dān)保手續(xù)：申請(qǐng)人持《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》，按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押+保證的方式，保證人應(yīng)該出具書面的擔(dān)保函;如果選擇抵押+保險(xiǎn)或第三人保證的方式，應(yīng)該到保險(xiǎn)公司投?；虻綋?dān)保機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。
(5)簽訂借款合同。
申請(qǐng)條件：住房公積金貸款的前提條件是，城鎮(zhèn)職工個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年。
城鎮(zhèn)職工在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
1、個(gè)人資料：申請(qǐng)貸款的個(gè)人(以下簡稱借款人)身份證明及配偶的相關(guān)身份證明(身份證或其他有效證件均可)的復(fù)印件各4份;借款人的婚姻證明(單身證明、結(jié)婚證書、離婚證書或離婚判決書，喪偶者須提供對(duì)方的死亡證明)的復(fù)印件各4份;交購房款的有效憑證復(fù)印件4份;借款人及配偶的收入證明各4份;合法的購房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應(yīng)份數(shù)的復(fù)印件。
2、房屋建審資料：商品房預(yù)(銷)售許可證或房改批復(fù);建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程施工許可證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國有土地使用證;建審平面圖及樓層平面圖。 符合住房公積金貸款條件的購房者，可以到受委托的銀行及經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理公積金貸款，還可就近前往公積金管理中心或各分中心、管理部申請(qǐng)辦理公積金貸款。 首先要問清楚開發(fā)商的項(xiàng)目按揭銀行情況，問清樓盤“五證”是否齊全、能不能給自己提供相關(guān)手續(xù)等。假如開發(fā)商雖然“五證”齊全但不給購房者提供，也不可能辦理公積金貸款。
流程：1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。
2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。
(1)借款人身份證件(指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明;
(2)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明;
(3)合法的購(建、修)住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;
(4)抵押物或資物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明;有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明;保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明;
(5)有所購(建、修)住房全部價(jià)款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購(建、修)住房的首付款;
(6)自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;
(7)對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明;
(8)有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;
(9)住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
3、住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。
4、受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。
測(cè)算個(gè)人住房公積金貸款額度的方法
首先，貸款額度不超過購買自住住房全部價(jià)款的80%。
其次，住房公積金貸款額度=借款申請(qǐng)人家庭月工資收入之和×還貸能力系數(shù)(60%)×12×貸款期限。
貸款期限最長不超過30年。住房公積金貸款以家庭為單位測(cè)算額度，借款申請(qǐng)人及配偶或共同借款人的年齡與申請(qǐng)貸款期限之和原則上不得超過其法定離退休年齡后5年，且按年限較短一方計(jì)算貸款期限。
以張先生家庭為例，該職工購買房價(jià)為80萬元的商品房，張先生年齡40周歲，月收入3000元;配偶年齡40周歲，月收入3000元。
(一)張先生家庭貸款年限的測(cè)算：
張先生貸款年限：65-40=25年
張先生配偶貸款年限：60-40=20年
按年限較短一方計(jì)算，則張先生家庭貸款年限最長為20年。
(二)張先生家庭貸款額度的測(cè)算：
1、按其房價(jià)測(cè)算：800000×80%=640000
2、按其家庭收入測(cè)算：(3000+3000)×60%×12×20=864000元
則張先生家庭的貸款額度初步測(cè)算可以確定為：640000元。
3、“中心”根據(jù)借款申請(qǐng)人的申請(qǐng)額度、信用狀況等因素綜合測(cè)算，經(jīng)審貸會(huì)審批后最終確定貸款額度。
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