如何使用住房公積金貸款買房
絕大多數(shù)的購房者買房一般考慮的都是用公積金貸款來買房吧，如何正確的使用住房公積金來貸款買房，是很多人都關(guān)心的話題。今天學(xué)習(xí)啦小編就給大家較為詳細(xì)的講解用住房公積金貸款買房的流程，給大家提供一點(diǎn)參考!
用住房公積金買房的流程
1、如何用住房公積金買房?公積金貸款買房流程：
(1)初審：由住房資金管理中心對(duì)申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行初步審查，包括申請(qǐng)人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具《抵押物審核評(píng)估通知單》
(2)評(píng)估：申請(qǐng)人持《抵押物審核評(píng)估通知單》到中心指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)所購買的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。
(3)審核：申請(qǐng)人持評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》以及中心要求的初審材料到中心進(jìn)行貸款審核。如果合格，中心開具《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》。
(4)辦理擔(dān)保手續(xù)：申請(qǐng)人持《北京市住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》，按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押+保證的方式，保證人應(yīng)該出具書面的擔(dān)保函;如果選擇抵押+保險(xiǎn)或第三人保證的方式，應(yīng)該到保險(xiǎn)公司投保或到擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。
(5)簽訂借款合同。
申請(qǐng)條件：住房公積金貸款的前提條件是，城鎮(zhèn)職工個(gè)人與所在單位必須連續(xù)繳納住房公積金滿一年。
城鎮(zhèn)職工在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款時(shí)，應(yīng)提交以下資料：
1、個(gè)人資料：申請(qǐng)貸款的個(gè)人(以下簡稱借款人)身份證明及配偶的相關(guān)身份證明(身份證或其他有效證件均可)的復(fù)印件各4份;借款人的婚姻證明(單身證明、結(jié)婚證書、離婚證書或離婚判決書，喪偶者須提供對(duì)方的死亡證明)的復(fù)印件各4份;交購房款的有效憑證復(fù)印件4份;借款人及配偶的收入證明各4份;合法的購房合同原件4份;以及借款人及其配偶的印章;另外，必須提供借款人住房公積金的繳存證明。以上這些材料，一定要帶上原件及相應(yīng)份數(shù)的復(fù)印件。
2、房屋建審資料：商品房預(yù)(銷)售許可證或房改批復(fù);建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程施工許可證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;國有土地使用證;建審平面圖及樓層平面圖。 符合住房公積金貸款條件的購房者，可以到受委托的銀行及經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)辦理公積金貸款，還可就近前往公積金管理中心或各分中心、管理部申請(qǐng)辦理公積金貸款。 首先要問清楚開發(fā)商的項(xiàng)目按揭銀行情況，問清樓盤“五證”是否齊全、能不能給自己提供相關(guān)手續(xù)等。假如開發(fā)商雖然“五證”齊全但不給購房者提供，也不可能辦理公積金貸款。
流程：1、住房資金管理中心與受托行簽訂委托貸款協(xié)議。
2、借款人直接向住房資金管理中心提出貸款申請(qǐng)，受托行業(yè)可根據(jù)需要，代為收集借款人申請(qǐng)資料，統(tǒng)一交住房資金管理中心審核、審批。
(1)借款人身份證件(指居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)及婚姻狀況證明;
(2)借款人家庭財(cái)產(chǎn)和收入證明;
(3)合法的購(建、修)住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;
(4)抵押物或資物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或資押的證明;有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明;保證人同意提供保證的書面文件和保證人資信證明;
(5)有所購(建、修)住房全部價(jià)款20%以上的自有資金，并保證用于支付所購(建、修)住房的首付款;
(6)自建住房的，應(yīng)出具計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件;
(7)對(duì)自有住房進(jìn)行翻建、大修的、應(yīng)出具自有住房產(chǎn)權(quán)證明;
(8)有住房資金管理中心認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;
(9)住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
3、住房資金管理中心對(duì)每筆貸款金額、期限、利率審批同意后，與受托行簽訂委托貸款合同。
4、受托行按照委托貸款合同約定，與借款人分別簽訂《住房公積金委托貸款抵押合同》、《住房公積金委托貸款質(zhì)押合同》和《住房公積金委托貸款保證合同》后，辦理借款手續(xù)。5、受托行將貸款直接劃入售房方在受托行開立的指定賬戶。
住房公積金貸款買房條件
1、具有合法有效的身份，指的是需要符合具備中華人民共和國國籍和有效的居民身份證。
2、具有完全民事行為能力。
3、信用良好，收入穩(wěn)定。
4、具備當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門所確認(rèn)的購房合同或協(xié)議，并能辦理抵押、保證擔(dān)保手續(xù)。
5、已按規(guī)定支付了一定比例的首付款。
用住房公積金貸款買房的策略
策略一：額度可靈活使用
按規(guī)定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個(gè)，不能雙方同時(shí)使用。王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng)，準(zhǔn)備結(jié)婚買房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙的點(diǎn)子：在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節(jié)省一大筆錢。
因?yàn)閮蓚€(gè)人如果共買一套房子，只能用夫婦一個(gè)人的公積金額度10萬元，而兩個(gè)人分開買房子就可以各自申請(qǐng)10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元。當(dāng)兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租了出去，這樣又可以做到“以租養(yǎng)貸”，減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生后，把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計(jì)到家。
策略二：組合貸款省萬元
如果你申請(qǐng)下來的公積金貸款額度不夠支付房價(jià)款，可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款，這種二者相結(jié)合的貸款被稱之為組合貸款。
于女士以40萬元購買了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時(shí)，要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴(yán)格，有時(shí)未必能完全按買家的要求進(jìn)行辦理。32萬元公積金貸款是該套物業(yè)成交價(jià)的八成，辦這個(gè)額度的公積金貸款顯然是不可能的，一來公積金貸款規(guī)定不能超過成交價(jià)的七成，二來目前公積金貸款的最高限額為25萬元。但億達(dá)按揭公司人員發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橛谂渴潜ｋU(xiǎn)公司的精算師，月收入過萬元，是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”，所以她申請(qǐng)占成交價(jià)八成的總貸款額，銀行是可以批準(zhǔn)的。于是，在億達(dá)按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進(jìn)行了協(xié)商，最終辦理了33萬元的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業(yè)性貸款組合而成。
盡管同樣是貸款，但商業(yè)貸款與公積金貸款的預(yù)期年化利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的預(yù)期年化利率是4.77%，而公積金貸款的預(yù)期年化利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬元。
策略三：巧用公積金購車
目前，汽車消費(fèi)熱潮正不斷升溫，有的市民購房時(shí)資金充裕，沒有申請(qǐng)住房貸款，可不久后需要購車時(shí)資金不足，只好申請(qǐng)購車貸款。其實(shí)，更好的做法是在購房時(shí)申請(qǐng)住房貸款，留出資金購車，這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購車。
如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月預(yù)期年化利率是3‰，每月還款額是1823.66元，而汽車貸款的月預(yù)期年化利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元。目前，有些汽車銷售商推出10%的預(yù)期年化利率優(yōu)惠，即使這樣每月還款額也要達(dá)到1952.28元。5年下來，兩者相差7717.72元。
此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。
因此，購房者即使買房時(shí)資金充裕，也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請(qǐng)一定比例的購房貸款，比較合算的是申請(qǐng)純公積金貸款。
策略四：公積金存款無利息稅
很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會(huì)覺得不劃算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“套現(xiàn)”只有等退休，這么大筆錢不能用實(shí)在可惜。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在目前國家規(guī)定的預(yù)期年化利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對(duì)比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前，職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款預(yù)期年化利率即0.72%計(jì)息，上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的預(yù)期年化利率即1.71%計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的預(yù)期年化利率要低0.13%。
因此，如果不是急于用公積金抵扣房款的話，錢存在公積金里絕對(duì)省心省力又合算，更何況存在那里還有及時(shí)貸到第二套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款，與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款，還不如另外準(zhǔn)備一筆錢，先還商業(yè)貸款。
策略五：相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”
據(jù)了解，目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金)是必繳的，而沒有“公積金”則問題不大。事實(shí)上，公積金也是法定必繳，員工放棄了“公積金”，也等于放棄了一塊很重要的福利，甚至可以說是放棄了一份養(yǎng)老金。
首先是喪失了購房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購房貸款預(yù)期年化利率是，1～5年期年預(yù)期年化利率為3.6%，6～30年期年預(yù)期年化利率為4.05%。而購房商業(yè)貸款的預(yù)期年化利率是，1～5年期年預(yù)期年化利率為4.77%，6～30年期的預(yù)期年化利率為5.04%。
此外，員工如果一直不動(dòng)用公積金買房，在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動(dòng)能力時(shí)，個(gè)人可以提取住房公積金的全部本息余額，這可是一筆相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”。
因此，隨著生活節(jié)奏加快，跳槽、換崗已被市民普遍接受，你應(yīng)該時(shí)刻注意保護(hù)自己的“公積金”。簽訂勞動(dòng)合同時(shí)，員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當(dāng)變動(dòng)工作時(shí)，住房公積金本息應(yīng)轉(zhuǎn)入新調(diào)入的單位職工公積金賬戶下，員工住房公積金賬號(hào)也作相應(yīng)調(diào)整。這樣，你才能充分享受到公積金給你帶來的這些無形“財(cái)富”。
個(gè)人住房公積金貸款的對(duì)象及條件
一、貸款對(duì)象
購買、建造自住住房的在職職工。
二、貸款條件
(1) 借款人具有完全民事行為能力;
(2) 具有本市城鎮(zhèn)正式戶口或有效居留身份;
(3) 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;
(4) 借款前正常繳存住房公積金且連續(xù)交足半年以上;
(5) 能提供購買自住住房的有效合同或協(xié)議;
(6) 借款人和購房合同中的購房人必須一致，購買共有產(chǎn)權(quán)的(除配偶外)共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾;
(7) 具有不低于購買自住住房價(jià)值30%以上(二手房40%以上)的自有資金;
(8) 借款人同意辦理住房抵押和保險(xiǎn);
(9) 購買商品住房的，應(yīng)由開發(fā)商提供階段性擔(dān)保并報(bào)備相關(guān)資信材料;
(10)借款人同意在貸款承辦銀行開立個(gè)人帳戶，并同意由貸款承辦銀行每月直接從該帳戶劃收貸款本息。
個(gè)人住房公積金貸款申辦流程
(一)借款人提出申請(qǐng): 借款人按要求向省直單位公積金管理中心提供貸款所需資料。
(二)資信調(diào)查及貸款審批: 貸款承辦銀行對(duì)借款人進(jìn)行貸前資信調(diào)查，提出意見并填制《個(gè)人住房公積金貸款及組合貸款調(diào)查審批表》送有關(guān)人員審批。借款人可在借款申請(qǐng)受理7個(gè)工作日后，向貸款承辦銀行咨詢審批結(jié)果。
(三)簽訂借款合同: 借款人接到貸款承辦銀行通知后，與共有權(quán)人一同帶上身份證、扣款賬號(hào)等資料前來辦理借款合同簽訂手續(xù)，并將借款合同送開發(fā)商簽字蓋章后交承辦銀行。
(四)辦理保險(xiǎn)及抵押登記手續(xù): 借款須辦理保險(xiǎn)和抵押登記手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。
(五)貸款劃撥: 貸款承辦銀行在確認(rèn)抵押登記已辦妥、借款合同生效后，按合同約定日期將貸款轉(zhuǎn)入借款人與售房人共同指定的賬戶，并將放款回單寄送借款人。
(六)貸款回收: 借款人自放款次月起按借款合同約定歸還借款。借款人借款滿一年后方可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。如借款未滿一年，借款人因出國、調(diào)離本市、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、退房等原因需提前還款的，應(yīng)提交相關(guān)證明。
(七)清戶撤押: 借款人還清借款本息后，由承辦銀行出具貸款結(jié)清證明并負(fù)責(zé)辦理抵押登記注銷手續(xù)。
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