2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息漲跌預(yù)測(cè)
2017房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息漲跌預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息
數(shù)據(jù)表明，由于受到2016年底的調(diào)控措施影響，全國(guó)房地產(chǎn)銷售額在2017上半年將會(huì)出現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入下半年，調(diào)控措施對(duì)一、二線城市負(fù)面影響的逐漸消退，全國(guó)層面的下行趨勢(shì)將逐漸減弱，直至恢復(fù)正增長(zhǎng)。
一、2017年房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，新房銷售額有望再次超市場(chǎng)預(yù)期
雖然在行政措施干預(yù)下，2016年四季度和2017年一季度新房銷售均價(jià)表現(xiàn)將持平。但據(jù)中金公司證券研究分析，在三大推動(dòng)因素作用下，2017上半年房?jī)r(jià)將會(huì)維持平穩(wěn)，下半年將重回上升趨勢(shì)。而且新房銷售額將會(huì)集中在下半年增長(zhǎng)，有望再次超市場(chǎng)預(yù)期。
主要推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素
1、開發(fā)商資金充裕
2016年預(yù)計(jì)有5.5萬(wàn)億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，在這5.5萬(wàn)億元的外部資金中，來(lái)自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4萬(wàn)億(占比超70%)，成為開發(fā)商外部資金的重要來(lái)源，為開發(fā)商拿地等活動(dòng)提供充裕的資金。
此外，中金公司證券研究預(yù)計(jì)2016年土地出讓金總額約為4萬(wàn)億元，開發(fā)商在手資金綽綽有余。
2、高地價(jià)激發(fā)開發(fā)商提價(jià)意愿
2016年末，廣州、深圳等城市賣出一批高價(jià)土地，出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，2016年昂貴的土地成本和顯著的溢價(jià)將激發(fā)開發(fā)商的提價(jià)意愿。
3、一線城市與核心二線城市 短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決
雖然一、二線城市供不應(yīng)求的情況在一定程度上得到改善，但難以徹底解決，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。
二、城市供需關(guān)系得到改善，但不會(huì)發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)
結(jié)合中央政府“因城施策”的框架，中金公司研究分析了中國(guó)277個(gè)地級(jí)市在2016~2020年間的供需狀況。據(jù)報(bào)告分析，2017年城市層面的供求關(guān)系短期內(nèi)會(huì)得到一定程度的改善，但不會(huì)徹底扭轉(zhuǎn)。
也就是說(shuō)，2016年年底政策收緊的熱點(diǎn)城市，其城市供應(yīng)缺口將持續(xù)存在，而三四線城市供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題難以根本解決，尤其是西北和東北地區(qū)。因此，隨著調(diào)控政策的效果減弱，一、二線城市預(yù)計(jì)將在2017年下半年反超三、四線城市。
三、房貸邊際收窄不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響
根據(jù)中金公司研究預(yù)測(cè)，2017年新增住房貸款總額將達(dá)到5.5萬(wàn)億元(同比下降15%)，在此支撐下的全國(guó)新房銷售額將達(dá)到9.4萬(wàn)億元(同比增長(zhǎng)4%)，這個(gè)情況好于目前市場(chǎng)預(yù)期。
以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)情況5.5萬(wàn)億新增住房貸款總額，和9.4 萬(wàn)億新房銷售額為基本情景假設(shè)：2017 年全國(guó)新增貸款(凈額)為13.8萬(wàn)億，與2016年的12.1萬(wàn)億(預(yù)計(jì))和2015年的11.7萬(wàn)億(實(shí)際)相比穩(wěn)步增長(zhǎng)。
此外，中金公司還對(duì)樂(lè)觀和悲觀情景進(jìn)行了模擬：
樂(lè)觀情景：新增住房貸款總額7.3萬(wàn)億，新房銷售額12.6萬(wàn)億。新增住房貸款(凈額)占全國(guó)新增貸款(凈額)的40%，比率與2016年一樣。
悲觀情景：新增住房貸款總額4.1萬(wàn)億，新房銷售額7.1萬(wàn)億。新增住房貸款(凈額)占全國(guó)新增貸款(凈額)的18%，比率與2010年(政策收緊時(shí)期)相同。因此，房貸的邊際收窄不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的影響。
四、短期內(nèi)將不會(huì)有顯著的政策調(diào)整
從中金公司研究數(shù)據(jù)可以得知，短期內(nèi)政策調(diào)控措施進(jìn)一步升級(jí)的可能性很低。2016年的政策調(diào)控目的在于“控一線、穩(wěn)二線”，只有在現(xiàn)有措施效果不及預(yù)期的情況下才會(huì)有進(jìn)一步政策出臺(tái)，目前來(lái)看可能性不大。
房?jī)r(jià)的特點(diǎn)介紹
1、房?jī)r(jià)具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征
由于房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不象其他商品一樣通過(guò)買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移，因而房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的，房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等等。
2、作為房?jī)r(jià)基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性
房?jī)r(jià)
一般商品都是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來(lái)計(jì)量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房?jī)r(jià)也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。如前所述，房?jī)r(jià)只能說(shuō)基本上是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。由于土地是稀缺資源，不能再生，因而土地價(jià)格受到供求關(guān)系的影響特別大，市場(chǎng)需求的無(wú)限性和土地供給的有限性，必然拉動(dòng)地價(jià)上漲，由此影響到房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出長(zhǎng)期上升的趨勢(shì)。
3、房?jī)r(jià)具有特殊的形成機(jī)制
房?jī)r(jià)受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房?jī)r(jià)上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的;另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性，在一定時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過(guò)于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間(短則一、二年，長(zhǎng)則三、四年)才能調(diào)整過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)商品的供給彈性小，因而房地產(chǎn)均衡價(jià)格(指市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求相平衡時(shí)的價(jià)格)的形成主要是由需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)， 房?jī)r(jià)便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。
同時(shí)， 房?jī)r(jià)受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也特別明顯。不僅不同的房地產(chǎn)有不同的效用，而且即使同宗房地產(chǎn)，由于所處地段、房型、樓層、朝向等的區(qū)別，也具有不同的使用價(jià)值，這就直接決定了它們之間的價(jià)格差異。再者房地產(chǎn)又是超耐用商品，使用時(shí)間特別長(zhǎng)，未來(lái)的供求變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。購(gòu)房者投資置業(yè)，總是希望所購(gòu)置的房地產(chǎn)能保值增值，因此，在購(gòu)房時(shí)不只是考慮當(dāng)前，而是更多地考慮未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，因而價(jià)格預(yù)期的心理因素，就成為影響房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走勢(shì)的一個(gè)不可忽視的因素。
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