房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效是怎么認(rèn)定的
拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人,依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償,一般都會(huì)簽訂協(xié)議,對(duì)于無(wú)效的情況是具有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的。一起來(lái)看看房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議認(rèn)定的相關(guān)法律知識(shí)。
房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效的認(rèn)定
一、無(wú)效民事協(xié)議的規(guī)定
無(wú)效民事協(xié)議是指,民事主體之間達(dá)成的協(xié)議因不符合國(guó)家法律的規(guī)定,經(jīng)法律規(guī)定的機(jī)關(guān)確認(rèn)后,其自訂立時(shí)起就沒(méi)有法律拘束力,拆遷協(xié)議的無(wú)效是指拆遷人與被拆遷人所達(dá)成的拆遷協(xié)議因其不符合有關(guān)法律規(guī)范的規(guī)定,經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)后,該協(xié)議自訂立時(shí)起就沒(méi)有法律拘束力。
二、房屋拆遷協(xié)議無(wú)效的情形
根據(jù)我國(guó)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合房屋拆遷的行政法規(guī)、規(guī)章、拆遷地方性法規(guī)和地方性規(guī)章的規(guī)定,造成拆遷協(xié)議無(wú)效的情形主要有以下幾類:
1、不具備拆遷民事權(quán)利能力的拆遷人與被拆遷人訂立的拆遷協(xié)議無(wú)效;拆遷人與其他不在拆遷范圍內(nèi)的當(dāng)事人訂立的拆遷協(xié)議為無(wú)效。
2、被拆遷人是無(wú)民事行為能力人,或者被拆遷人是限制行為能力人,其與拆遷人對(duì)方所訂立的拆遷協(xié)議為無(wú)效。
3、代理人超越代理權(quán)限或者無(wú)代理權(quán)限所簽訂的拆遷協(xié)議無(wú)效。
4、拆遷協(xié)議違反法律法規(guī)規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。
拆遷人和被拆遷人在協(xié)商拆遷安置補(bǔ)償事宜時(shí),應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定,對(duì)于違反國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的,依據(jù)《民法通則》第五十八條的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效的拆遷協(xié)議。
三、簽訂房屋拆遷協(xié)議的注意事項(xiàng)
1、合同的主要條款內(nèi)容要明確
很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷,在合同細(xì)節(jié)應(yīng)當(dāng)怎么約定沒(méi)有經(jīng)驗(yàn),經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確,導(dǎo)致以后的履行的過(guò)程中存在麻煩。
2、審查簽訂合同的主體是否合法
和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人,具有法人資格,否則合同的簽訂會(huì)因?yàn)橹黧w不明確、主體沒(méi)有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無(wú)法履行的風(fēng)險(xiǎn)。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機(jī)構(gòu),是不具備法人的主體資格的,拆遷一結(jié)束就撤了,找都找不著,更不要說(shuō)以后履行的問(wèn)題了。
拆非居住房補(bǔ)償
(1)拆遷非居住房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋,被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為:被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。
本條第二款規(guī)定的被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用,由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。
(2)還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用:
(一)按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;
(二)無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用;
(三)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。
(3)除了以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋之外,非居住房屋,以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償,按照本市有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地的財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(4)征地農(nóng)業(yè)人口安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi),按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
新拆遷條例是在以往舊的拆遷條例基礎(chǔ)上定制的,主要是針對(duì)傳統(tǒng)的暴力拆遷,極端對(duì)抗,因拆遷索要高出實(shí)際不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值而暴富等一系列拆遷問(wèn)題經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)查研究,征求廣大民眾的意見(jiàn),國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日起公告宣布實(shí)施,與此同時(shí)舊的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》正式宣布廢除。
新拆遷條例的正式實(shí)施宣告舊拆遷時(shí)代的結(jié)束,那些因行政干預(yù)的強(qiáng)拆現(xiàn)象在新拆遷條例中將不復(fù)存在,這也正與網(wǎng)絡(luò)上特別火的自助拆遷模式不謀而合,追求的理念也基本相似,都是維護(hù)公眾利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。
房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議范本
被拆遷人(以下簡(jiǎn)稱甲方):
拆遷人(以下簡(jiǎn)稱乙方):
根據(jù)《民法通則》、《合同法》和《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,雙方本著平等自愿的原則,就拆遷補(bǔ)償一事達(dá)成如下協(xié)議:
一、被拆遷人情況:甲方目前家庭成員共有 名,其分別為 (男)、 (女)
二、拆遷人情況:乙方根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律已經(jīng)取得拆遷人資格證,乙方承諾將依法與甲方就拆遷補(bǔ)償情況達(dá)成協(xié)議。
三、房屋補(bǔ)償:甲方目前所有房屋的建筑面積為 平方米,其中包括套內(nèi)建筑面積 平方米、公攤建筑面積 平方米;經(jīng)過(guò)雙方共同委托具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估,此等房屋所有權(quán)的單位價(jià)格為 元/平方米,故甲方擁有房屋所有權(quán)的合計(jì)價(jià)值為 元。
四、土地補(bǔ)償:甲方目前房屋所占土地共有 平方米,其中甲方享有專有土地使用權(quán)的有 平方米,甲方與其他人共有土地使用權(quán)的有 平方米;經(jīng)過(guò)雙方共同委托具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估,此等土地使用權(quán)的單位價(jià)格為 元/平方米,故甲方擁有土地使用權(quán)的合計(jì)價(jià)值為 元。
五、其他補(bǔ)償:考慮到甲方長(zhǎng)期居住于此地,搬離家園將給甲方造成諸多不便,本著獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償?shù)脑瓌t,乙方承諾除房屋補(bǔ)償金與土地補(bǔ)償金以外,還應(yīng)當(dāng)向甲方支付以下補(bǔ)償金:
1、 電話號(hào)碼變更費(fèi)用:
2、 有線電視安裝成本:
3、 交通運(yùn)輸費(fèi)用:
六、補(bǔ)償金支付方式:根據(jù)雙方之協(xié)議,乙方共計(jì)支付甲方補(bǔ)償金 元,乙方承諾將在 年 月 日前,一次性將全部補(bǔ)償金支付到甲方所銀行帳戶: 銀行帳號(hào)。
七、禁止行為:考慮到甲方的弱勢(shì)地位,乙方承諾在雙方?jīng)]有達(dá)成協(xié)議以前,絕對(duì)不會(huì)采取任何停水、停電、停暖等行為來(lái)影響甲方的正常生活,否則乙方將向甲方每天支付100元賠償金。
八、爭(zhēng)議解決:雙方如有爭(zhēng)議,將交由北京仲裁委員會(huì)解決。
九、其他:本協(xié)議壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,乙方提交房屋行政管理機(jī)構(gòu)壹份。
被拆遷人(以下簡(jiǎn)稱甲方): 拆遷人(以下簡(jiǎn)稱乙方):
年 月 日 年 月 日
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