征收土地與房屋拆遷有什么區(qū)別
征收土地與房屋拆遷有什么區(qū)別
征收土地與房屋拆遷往往會(huì)被混為一談，但是其實(shí)兩者在法律上是有所區(qū)別的。接下來由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹征收土地與房屋拆遷之間區(qū)別的相關(guān)法律知識(shí)。
征收土地與房屋拆遷的區(qū)別
第一方面：土地征收程序
第一步：發(fā)布征地通告
由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)發(fā)布征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民：征地范圍、面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。
第二步：征詢村民意見
由縣或市級國土資源局會(huì)同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會(huì)或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補(bǔ)償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對人有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。
第三步：地籍調(diào)查和地上附著物登記
由縣或市級國土資源局會(huì)同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實(shí)地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源局現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無誤后簽字。國土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。
第四步：擬訂“一書四方案”組卷上報(bào)審批
由縣或市級國土資源局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對報(bào)批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案。”并組卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)報(bào)批。
第五步：征用土地公告
征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)在被征地所在村進(jìn)行征用土地公告。 征用土地公告的內(nèi)容：
征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途;
征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積;
征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;
辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。
第六步：征地補(bǔ)償安置方案公告
縣或市級國土資源局根據(jù)省或國務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容：
被征用土地的位置、地類、面積;
地上附著物和青苗的種類、數(shù)量;
需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;
土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;
安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對象和支付方式;
地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式;
農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;
其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。
被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向縣或市級國土資源局提出。
縣或市級國土資源局應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見。對當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。
第七步：報(bào)批征地補(bǔ)償安置方案
縣或市級國土資源局將公告后的土地補(bǔ)償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況報(bào)市、縣人民政府審批。
第八步：批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案
市、縣政府將征求意見后的征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)批準(zhǔn)后，并報(bào)省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實(shí)施。
第九步：土地補(bǔ)償?shù)怯?/p>
被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(土地承包合同)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。
被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市、縣國土資源行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。
第十步：實(shí)施補(bǔ)償安置方案和交付土地
按規(guī)定支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)，被征地單位和個(gè)人按期交付土地。
第二方面：房屋拆遷程序：
(一)領(lǐng)取房屋拆遷許可證：拆遷房屋的單位向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證。
(二)發(fā)布拆遷公告：房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告，將拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，向社會(huì)公布。
(三)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，實(shí)施拆遷：由拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
1、雙方達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)辦理證據(jù)公證。
2、雙方達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以向仲裁委員會(huì)申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以申請人民法院先予執(zhí)行。
從上述可以看出，國家征收土地與城市房屋拆遷是不同的法律概念。兩者的主要區(qū)別：
一是適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定;城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。
二是適用范圍不同。國家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地;城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。
三是行為所指向的標(biāo)的不同。國家建設(shè)征收土地指向的標(biāo)的是農(nóng)村集體土地所有權(quán);城市房屋拆遷指向的標(biāo)的是房屋。
第三方面是：法律后果不同。國家建設(shè)征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅;城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價(jià)調(diào)整或者價(jià)值的交換。
很顯然，征收土地與房屋拆遷是不同的行政管理行為，依法分別由負(fù)有相應(yīng)職能的行政機(jī)關(guān)行使管理權(quán)。
依照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十二條的規(guī)定，某些地方由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機(jī)關(guān)可以依法分別行使該兩項(xiàng)職權(quán)，遵循相應(yīng)的法律程序?qū)φ魇胀恋睾头课莶疬w實(shí)施行政管理。
依法行政體現(xiàn)在每個(gè)具體行政行為上首先應(yīng)該是依法定程序行政。只有通過程序正義，才能達(dá)到結(jié)果正義，只有實(shí)現(xiàn)程序的公正，才能體現(xiàn)結(jié)果的公正。
按照依法行政關(guān)于職權(quán)法定的原則和行政行為應(yīng)當(dāng)符合法定程序的要求，征收土地的行政管理職權(quán)和房屋拆遷的行政管理職權(quán)不能混淆;組織實(shí)施征收土地的法律程序和組織實(shí)施房屋拆遷的法律程序在具體操作中不能串用。
房屋拆遷主要研究的問題
第一、研究了房屋拆遷立法的歷史，對我國歷史上曾有的房屋拆遷立法進(jìn)行了梳理，描述了我國房屋拆遷立法的進(jìn)程和現(xiàn)狀;
第二、研究了房屋拆遷中的主要矛盾、效率和公平問題。;
第三、研究了土地使用權(quán)制度的歷史沿革,分析了現(xiàn)行房屋拆 遷的主體、對象和運(yùn)作模式;
第四、研究了作為房屋拆遷源頭的城市規(guī)劃制度，簡要論述了國外的經(jīng)驗(yàn)，尤其對國外保障公共利益的程序進(jìn)行了論述，希望對我國的房屋拆遷制度完善有所幫助;
第五、研究了房屋拆遷的強(qiáng)制執(zhí)行制度，分析了我國強(qiáng)制執(zhí)行制度的弊端;
第六、研究了該領(lǐng)域的核心問題，也是當(dāng)前最熱點(diǎn)的問題， 即公共利益的標(biāo)準(zhǔn)問題。
規(guī)范土地征收的方法
其一，征收程序必須公開透明、流程規(guī)范、各方參與。政府在決定征收時(shí)應(yīng)向公眾公布獨(dú)立機(jī)構(gòu)出具的征地合理性和合法性的評估書;應(yīng)組建社會(huì)公眾代表和被征地集體組織代表以及農(nóng)戶代表的審核委員會(huì)審核征地是否必要和征地的具體事項(xiàng);被征地集體組織和農(nóng)戶有權(quán)對征地和征地事項(xiàng)提出異議，訴至法院的，法院必須受理。政府未按征地流程進(jìn)行而占用集體土地應(yīng)承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任。
有商業(yè)利益目的的如房地產(chǎn)開發(fā)而需要占用集體土地的，不應(yīng)啟動(dòng)征地程序，應(yīng)在國家對農(nóng)用土地變性為建設(shè)用地和用地需要加以嚴(yán)格審批的基礎(chǔ)上，由用地人與集體組織協(xié)商在集體土地上依法設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。
其二，現(xiàn)有土地補(bǔ)償項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)重新研究和制定。我國地域遼闊，土地狀況相差很大，制定統(tǒng)一的、很具體的標(biāo)準(zhǔn)不太現(xiàn)實(shí)，但法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定必須補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目和基本的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)。物權(quán)法規(guī)定征地必須安排好失地農(nóng)民的生活保障就是一個(gè)很好的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)。征地不能讓失地農(nóng)民生活無著落，為失地農(nóng)民提供生活保障，無疑會(huì)大幅度提高征地費(fèi)用。我國應(yīng)該確立起政府征不起地就不征地的法律政策導(dǎo)向，以遏制政府的征地沖動(dòng)。
土地補(bǔ)償項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)增加土地本身的價(jià)值。土地本身的價(jià)值和土地產(chǎn)出能力價(jià)值是不同的。土地作為自然空間是一種稀缺的資源，具有一定的市場價(jià)值，即便是不毛之地，在特定的位置上也有一定的價(jià)值。土地補(bǔ)償金應(yīng)該分為兩部分，對土地的補(bǔ)償和對土地產(chǎn)出能力的補(bǔ)償，前者是集體土地所有權(quán)的對價(jià)，后者是土地承包經(jīng)營權(quán)的對價(jià)之一。
其三，建立土地征收中的談判協(xié)商機(jī)制。必須廢除政府決定征地，同時(shí)又由政府決定征地補(bǔ)償數(shù)額的現(xiàn)行做法。土地補(bǔ)償原則和基本標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到具體的征地時(shí)，由于土地情況不一，存在著很大的價(jià)格空間。作為征地當(dāng)事人，政府無權(quán)單方?jīng)Q定征地補(bǔ)償數(shù)額，應(yīng)賦予被征地集體和農(nóng)戶在土地補(bǔ)償談判中的話語權(quán)。雙方平等談判，無法達(dá)成一致意見的可提交仲裁或訴至法院。
其四，明確土地補(bǔ)償收益主體和分配程序，確保土地補(bǔ)償款一分不少地分配給該得的集體和農(nóng)戶。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)禁各級政府和有關(guān)部門截留、挪用、侵占土地補(bǔ)償款，違者追究行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。應(yīng)當(dāng)分清土地補(bǔ)償款的項(xiàng)目，確定哪些該給集體，哪些該給農(nóng)戶，哪些該給土地經(jīng)營者，不得混淆。應(yīng)當(dāng)公開集體組織在征地補(bǔ)償款上的財(cái)務(wù)。
猜你喜歡：