物權(quán)抵押：土地所有權(quán)能否抵押
物權(quán)抵押：土地所有權(quán)能否抵押
你聽說過抵押嗎?抵押，在銀行或地產(chǎn)界稱為按揭，是指提供私人資產(chǎn)(不論是否為不動(dòng)產(chǎn))作為債務(wù)擔(dān)保的動(dòng)作，多發(fā)生于購買房地產(chǎn)時(shí)銀行借出的抵押貸款或在典當(dāng)商折現(xiàn)非不動(dòng)產(chǎn)的物品。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹抵押的相關(guān)法律知識(shí)。
土地所有權(quán)不得抵押
一：房地產(chǎn)抵押，房與地不分離
《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)的一個(gè)重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。這一原則也同樣適用于抵押，在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，房屋和建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
二：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押
《物權(quán)法》第一百八十三條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
由于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)會(huì)帶來建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的后果，對農(nóng)村建設(shè)用地的抵押不作任何限制，可能出現(xiàn)規(guī)避法律，將農(nóng)村集體所有的土地直接轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的情況。
為了從嚴(yán)控制農(nóng)村集體所有的土地的轉(zhuǎn)讓，又為農(nóng)村工業(yè)化發(fā)展創(chuàng)造必要的條件，本條對鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押作出專門規(guī)定，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)不能僅以集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)抵押，但可以將鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押，以廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。
法律雖然允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)隨廠房等建筑物一并抵押，但對實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后土地的性質(zhì)和用途作了限制性規(guī)定。
本法第二百零一條規(guī)定，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的用途。
三：土地所有權(quán)不得抵押
《物權(quán)法》第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的財(cái)產(chǎn)，其中，土地所有權(quán)不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。
土地所有權(quán)包括國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。目前，我國法律沒有規(guī)定對國有土地所有權(quán)可以抵押。集體所有土地分為農(nóng)用地和建設(shè)用地，一般不允許抵押。如果允許土地所有權(quán)抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，必然帶來土地所有權(quán)歸屬的改變，從而違反《憲法》和法律關(guān)于我國土地只能歸國家或者集體所有的規(guī)定。所以法律規(guī)定，土地所有權(quán)不得抵押。
四：荒地承包經(jīng)營權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，不得擅自改變土地所有權(quán)和用途
《物權(quán)法》第二百零一條規(guī)定，依照本法第一百八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，或者依照本法第一百八十三條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
用于農(nóng)村土地承包經(jīng)營的荒地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有或者國家所有，依法由農(nóng)民集體使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地屬于農(nóng)民集體所有。
為了保護(hù)我國農(nóng)村集體土地，防止農(nóng)業(yè)用地的流失，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途不變的原則。以荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，土地的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)移，仍歸國家所有或者集體所有，也不得擅自改變土地的原有用途。
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物權(quán)的主要特征
物權(quán)是支配權(quán)
物權(quán)是權(quán)利人直接支配的權(quán)利，即物權(quán)人可以依自己的意志就標(biāo)的物直接行使權(quán)利，無須他人的意思或義務(wù)人的行為的介入。
物權(quán)是絕對權(quán)(對世權(quán))
物權(quán)的權(quán)利主體只有一個(gè)，權(quán)利人是特定的，義務(wù)人是不特定的第三人，且義務(wù)內(nèi)容是不作為，即只要不侵犯物權(quán)人行使權(quán)利就履行義務(wù)，所以物權(quán)是一種絕對權(quán)。
物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)
物權(quán)是一種具有物質(zhì)內(nèi)容的、直接體現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)利益的權(quán)利，財(cái)產(chǎn)利益包括對物的利用、物的歸屬和就物的價(jià)值設(shè)立的擔(dān)保，與人身權(quán)相對。
物權(quán)的客體是物
物權(quán)的客體是物，且主要是有體物。
物權(quán)具有排他性
首先，物權(quán)的權(quán)利人可以對抗一切不特定的人，所以物權(quán)是一種對世權(quán);其次，同一物上不許有內(nèi)容不相容的物權(quán)并存(最典型的就是一個(gè)物上不可以有兩個(gè)所有權(quán)，但可以同時(shí)有一個(gè)所有權(quán)和幾個(gè)抵押權(quán)并存)，即“一物一權(quán)”。(應(yīng)該注意的是：在共有關(guān)系上，只是幾個(gè)共有人共同享有一個(gè)所有權(quán)，并非是一物之上有幾個(gè)所有權(quán)。在擔(dān)保物權(quán)中，同一物之上可以設(shè)立兩個(gè)或兩個(gè)以上的抵押權(quán)，但效力有先后次序的不同。因此，共有關(guān)系以及兩個(gè)以上抵押權(quán)的存在都與物權(quán)的排他性并不矛盾。)
(6)物權(quán)作為一種絕對權(quán)，必須具有公開性。因此物權(quán)必須要公示。
(7)物權(quán)設(shè)立采用法定主義。
(8)物權(quán)具有優(yōu)先效力，又稱為物權(quán)的優(yōu)先權(quán)。
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