什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。你對(duì)物業(yè)服務(wù)合同有多少了解?物業(yè)服務(wù)合同的法律適用又是怎樣的?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)法律知識(shí)。

　　物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)，理論上有三種觀點(diǎn)：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于受托人的地位。

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同是完成工作(提供勞務(wù))的合同，業(yè)主是雇主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞務(wù)的提供者。

　　第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一定的服務(wù)，對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，是一種承攬合同。

什么是物業(yè)服務(wù)合同的法律適用

　　第一種觀點(diǎn)難以成立。

　　首先，委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果歸屬于委托人，而在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主不用為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)行為承擔(dān)民事責(zé)任。

　　其次，合同法第三百九十九條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)，但在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，業(yè)主只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也沒(méi)有服從業(yè)主指示的忠實(shí)義務(wù)。

　　第二種觀點(diǎn)難以成立。

　　首先，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務(wù)是自然人通過(guò)自己的技能和經(jīng)驗(yàn)完成雇主所要求的任務(wù)，而物業(yè)服務(wù)合同的受雇人即物業(yè)服務(wù)企業(yè)，則是依法設(shè)立的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，它依靠自身的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供物業(yè)服務(wù)。

　　其次，雇傭合同的受雇人在完成工作的過(guò)程中通常要聽(tīng)從雇傭人的安排和指揮，而物業(yè)服務(wù)合同的受托人在完成物業(yè)服務(wù)過(guò)程中具有更強(qiáng)的獨(dú)立性，只需遵從法律與合同即可，在具體事務(wù)上不必聽(tīng)命于業(yè)主的支配。

　　第三種觀點(diǎn)也難以成立。在承攬合同中，承攬人提供的勞務(wù)表現(xiàn)為一定的物化勞動(dòng)，其勞動(dòng)成果為定作物，是一種有形的東西。而在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的結(jié)果，具體體現(xiàn)在小區(qū)的環(huán)境清潔，社會(huì)秩序良好等，不是表現(xiàn)為特定的產(chǎn)品。

　　因此，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的狀況的檢查是一種實(shí)時(shí)的過(guò)程監(jiān)督、隨時(shí)檢查，而不是對(duì)合同履行的最后成果的檢查。

　　綜上分析，物業(yè)服務(wù)合同因其在主體、客體、內(nèi)容等方面與傳統(tǒng)合同有明顯的區(qū)別，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的15種有名合同中很難直接進(jìn)行法律適用。

　　物業(yè)服務(wù)合同是平等的民事主體之間所簽訂的就建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施提供有償服務(wù)的合同，其內(nèi)容不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理和小區(qū)秩序的維護(hù)，還涉及到對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、更換、妥善利用等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在很大程度上是以提供服務(wù)的形式進(jìn)行的，它具備提供服務(wù)類(lèi)合同的所有法律特征，但它與合同法規(guī)定的6種提供服務(wù)類(lèi)合同和尚未被有名化的其他提供服務(wù)類(lèi)合同中的每一種都有顯著區(qū)別，很難使其在現(xiàn)行法中對(duì)號(hào)入座，因而是一種全新類(lèi)型的提供服務(wù)的合同。