什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
懲罰性賠償,又稱(chēng)示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償,是指由法庭所作出的賠償數(shù)額超出實(shí)際的損害數(shù)額的賠償。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)法律知識(shí)。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
1、 商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
我們知道,在出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會(huì)導(dǎo)致該合同無(wú)法實(shí)際履行,因?yàn)槌鲑u(mài)人也有可能會(huì)在買(mǎi)賣(mài)合同約定的履行期限到來(lái)之前將該抵押撤銷(xiāo),這樣并不會(huì)影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。所以最高人民法院規(guī)定,在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的”這一條件,簡(jiǎn)單的說(shuō),主要包括房屋無(wú)法實(shí)際交付或無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)等。
什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)
因?yàn)樵谶@種情形下,才會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人的根本性違約,因此才會(huì)造成買(mǎi)受購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空,嚴(yán)重影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。特別是在買(mǎi)受人已經(jīng)支付相當(dāng)金額的購(gòu)房款時(shí),一旦出賣(mài)人破產(chǎn)或者喪失償債能力,則買(mǎi)受人的損失幾乎無(wú)法得到保障。但是,這一規(guī)定在法學(xué)理論上的合理性頗值商榷。
因?yàn)樵谶@種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣(mài)人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務(wù);第二種情形就是出賣(mài)人故意違約,也就是將所出賣(mài)的房屋抵押后無(wú)法撤銷(xiāo)該抵押,從而導(dǎo)致自己違約,根本無(wú)法履行自己的義務(wù)。
對(duì)于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規(guī)定,具體為:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形。”
而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。
但是,合同法并沒(méi)有在有關(guān)違約責(zé)任的條款中規(guī)定在這種情形下應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。當(dāng)然,買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責(zé)任的條款中找到依據(jù),但懲罰性賠償卻無(wú)任何法律依據(jù)。
同時(shí),如果適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來(lái)確定,也不能適用懲罰性賠償,因?yàn)楸M管出賣(mài)人此時(shí)在主觀上屬于故意違約,但其并不能構(gòu)成欺詐,這兩者之間存在著很大的差別。所以,筆者認(rèn)為這一規(guī)定既不符合法理也沒(méi)有法律依據(jù)。