評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
地役權(quán)是指按照合同約定,利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的他物權(quán),所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地,自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹地役權(quán)的相關(guān)法律知識(shí)。
評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
一、基本案情:
某甲房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得某市區(qū)河畔一塊土地,準(zhǔn)備以“觀景”為理念設(shè)計(jì)并建造一所高層觀景商品住宅樓。但該地前面有一平房制衣廠,為了該住宅樓業(yè)主能在房間里欣賞河畔風(fēng)景,雙方約定:制衣廠在30年內(nèi)不得在該土地上興建三層高以上建筑;作為補(bǔ)償,甲每年向制衣廠支付20萬元。三年后,制衣廠將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司,乙公司在該土地上動(dòng)工修建高層電梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止興建。但遭到拒絕,甲于是向法院提起訴訟,請(qǐng)求法院判決乙公司停止施工并同時(shí)要求制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任。
評(píng)析涉及地役權(quán)的案例
二、律師點(diǎn)評(píng):
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是甲公司和制衣廠之間地役權(quán)合同是否生效?該地役權(quán)合同能否約束乙公司?
針對(duì)這一爭(zhēng)議焦點(diǎn),在物權(quán)法頒布之前,各地法院甚至同一法院的不同法官都會(huì)做出不同的判決。在《物權(quán)法》頒布之前,我國(guó)規(guī)定地役權(quán)的法律是《民法通則》關(guān)于用益物權(quán)方面較籠統(tǒng)的規(guī)定,尤其是對(duì)于作為物權(quán)之一的地役權(quán)的變動(dòng)沒有統(tǒng)一具體的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此,理論界通說有兩種,一種是登記對(duì)抗主義,一種是登記生效主義。
采用登記對(duì)抗主義的法官在判決該案件時(shí)認(rèn)為:甲公司與制衣廠之間的地役權(quán)合同生效但因?yàn)闆]有到登記機(jī)關(guān)登記而不能對(duì)抗善意第三人乙公司,乙公司并沒有侵犯甲公司的地役權(quán),所以判決駁回甲公司要求乙公司停止施工的請(qǐng)求,并判決由制衣廠承擔(dān)違反地役權(quán)合同的違約責(zé)任。采用登記生效主義的法官在判決時(shí)卻認(rèn)為:甲公司與制衣廠之間的地役權(quán)合同因?yàn)闆]有到登記機(jī)構(gòu)登記而導(dǎo)致該合同無效,所以判決駁回甲公司的所有訴訟請(qǐng)求。由于地役權(quán)的設(shè)立變動(dòng)沒有統(tǒng)一明確的立法,從而導(dǎo)致本案審理結(jié)果有如此大差異。
我國(guó)即將在2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》將上述爭(zhēng)議劃上了圓滿的句號(hào)?!段餀?quán)法》第158條“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。”明確規(guī)定,地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立,是否登記不影響地役權(quán)的設(shè)立,未登記只是不能對(duì)抗善意第三人而已。
本案中,甲公司與制衣廠之間的約定符合《物權(quán)法》第一百五十六條“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定,利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地,自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。”第一百五十九條“供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定,允許地役權(quán)人利用其土地,不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。”的規(guī)定。所以甲與制衣廠之間設(shè)立了地役權(quán),制衣廠違反合同的約定,理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但甲與制衣廠之間的地役權(quán)合同沒有到登記機(jī)構(gòu)登記,不能對(duì)抗善意的第三人乙公司,作為受讓供役地人的乙公司沒有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定,乙公司可以在不防礙相鄰權(quán)人的相鄰權(quán)的情況下任意使用該土地,包括修建高層電梯公寓。所以,本案在《物權(quán)法》生效實(shí)施以后將會(huì)統(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),判決由制衣廠承擔(dān)違約責(zé)任,駁回甲公司要求乙公司停止施工的訴訟請(qǐng)求。
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地役權(quán)的涵義
地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。
(一)設(shè)立地役權(quán)的形式:應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。
(二)地役權(quán)登記效力:當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人。
(三)地役權(quán)的期限:地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)剩余的期限。
(四)土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的,設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí),該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
(五)地役權(quán)的效力
1、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。
2、土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的,未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意,土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
3、地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的,地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓,但合同另有約定的除外。
(六)地役權(quán)的抵押:地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的,在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
(七)地役權(quán)的變動(dòng):
1、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
2、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的,地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
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