司法經(jīng)濟考點之房地產(chǎn)交易
司法經(jīng)濟考點之房地產(chǎn)交易
房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。 房地產(chǎn)交易是一種極其專業(yè)性的交易。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹房地產(chǎn)交易的相關(guān)司法經(jīng)濟法考點知識。
司法經(jīng)濟考點之房地產(chǎn)交易
司法經(jīng)濟法考點一
房地產(chǎn)交易的分類
按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃。
司法經(jīng)濟考點之房地產(chǎn)交易
按交易客體中土地權(quán)利的不同，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。對后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權(quán)的出讓或劃撥性質(zhì)的不同進行分類。 按交易客體所受限制的程度不同，可分為受限交易(如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。 按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。
司法經(jīng)濟法考點二
房地產(chǎn)交易的一般規(guī)則
房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則：
(1)房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)是不能分割的，同一房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)只能由同一主體享有，而不能由兩個主體分別享有;如果由兩個主體分別享有，他們的權(quán)利就會發(fā)生沖突，各自的權(quán)利都無法行使。在房地產(chǎn)交易中只有遵循這一規(guī)則，才能保障交易的安全、公平。
(2)權(quán)利、義務(wù)承接。房地產(chǎn)交易時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移;房地產(chǎn)交易中，前一權(quán)利人負載于房地產(chǎn)上的權(quán)利義務(wù)依法或依約按序承接給后一權(quán)利人。
(3)房地產(chǎn)價格評估。我國剛剛建立市場機制，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產(chǎn)價格體系，我國房地產(chǎn)價格構(gòu)成復(fù)雜，非經(jīng)專業(yè)評估難以恰當確定，故法律規(guī)定房地產(chǎn)交易中實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。
(4)房地產(chǎn)成交價格申報。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實申報。實施該制度的意義在于：進行房地產(chǎn)交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便于以此作為計算稅費的依據(jù)。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關(guān)部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據(jù)。
(5)依法登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當事人應(yīng)當依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應(yīng)當依法辦理租賃登記備案。房地產(chǎn)的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產(chǎn)權(quán)利變動的科學(xué)公示方式，現(xiàn)代各國多采用登記公示的方法以標示房地產(chǎn)權(quán)利的變動。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。
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二手房交易中常見的糾紛及防范措施
在房屋買賣的過程中，難免會產(chǎn)生一些糾紛，要避免這些糾紛的發(fā)生，我們的購房者需要了解這些糾紛。那么在二手房的交易過程中有哪些常見的糾紛呢?我該如何防范呢?
二手房交易中常見的糾紛：
1、房地產(chǎn)權(quán)利人不真實，即非房地產(chǎn)合法的產(chǎn)權(quán)人提供虛假信息或偽造產(chǎn)權(quán)證非法出售房屋，騙取房價款;
2、房地產(chǎn)所有權(quán)有瑕疵，存在抵押、法院查封情況，無法交易;
3、一房兩賣，即房地產(chǎn)權(quán)利人將某一房地產(chǎn)賣給數(shù)個客戶，謀取不正當利益;
4、交屋時房屋質(zhì)量與簽訂房地產(chǎn)買賣合同時不符;
5、產(chǎn)權(quán)證無法辦理或拖延;
6、購房貸款未能及時審批或有關(guān)證明未能及時送至銀行，導(dǎo)致貸款不能及時下放，交易擱淺;
7、買方拖欠房價款，導(dǎo)致交易無法正常進行或拖延;
8、賣方未及時交房，導(dǎo)致買方無法入住或利益受損;
9、房地產(chǎn)交易期間房地產(chǎn)的相關(guān)費用承擔(dān)不明確，產(chǎn)生爭議;
10、個別中介公司不正當競爭，惡意哄抬價格或提供虛假信息，破壞正常的房地產(chǎn)交易。
防范措施：
1、每一筆交易，無論標的大小，都必須在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前去交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，一旦發(fā)現(xiàn)權(quán) 利人不真實或有法院查封、未告知的抵押情況，立刻終止交易;
2、簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，就要求買方支付首期房價款，并要求房東將產(chǎn)權(quán)證、合同、發(fā)票、契稅單暫 存買方處或第三方(收件人出具加蓋公章或親筆簽名的收條)，以防止賣方憑產(chǎn)權(quán)證再行買賣，騙取房款;
3、在房地產(chǎn)買賣合同中詳盡敘述簽訂合同時房屋內(nèi)的裝潢、家具、電器情況(必要時拍攝實景照片); 并在交易流程中倡導(dǎo)買方預(yù)留10%左右的尾款在交屋時再交付，若交房時，買方發(fā)現(xiàn)房屋與簽約時有任 何不同或損壞，可以直接從尾款中扣除以彌補損失;
4、在買賣合同中詳盡規(guī)定買方支付房價款的時間、方式、數(shù)額，并規(guī)定了相應(yīng)的滯納金，滯納達一定期 間，即賦予賣方解除合同、要求賠償?shù)臋?quán)利，以保證買方嚴格履行付款義務(wù);
5、在買賣合同中規(guī)定賣方交房時間，并規(guī)定了相應(yīng)的逾期違約金，逾期達一定期間，即賦予買方解除合 同、要求賠償?shù)臋?quán)利，以保證賣方嚴格履行交屋義務(wù);
6、在簽訂房地產(chǎn)買賣合同前就將自己的收入證明、身份證明、戶口簿、婚姻證明等貸款所需資料交申請 貸款的銀行預(yù)審，在獲得明確的同意貸款的保證后，再簽訂買賣合同，以避免買賣合同簽訂后，無法簽訂 貸款合同，造成違約。
7、委托專業(yè)的、有信譽的經(jīng)紀公司代辦公證、貸款、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，代繳各種費用，既避免了資料不全 無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情況，又能感受輕松交易的便利;
8、警惕個別經(jīng)紀人提供虛假信息和不正當競爭，應(yīng)委托信譽好的經(jīng)紀公司。
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