商品被法院拍賣適用買賣不破租賃嗎
買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹買賣不破租賃的相關(guān)法律知識。
商品被法院拍賣適用買賣不破租賃嗎?
【案情】
2012年6月5日,張某與楊某簽訂了一份房屋租賃合同,約定以每年8萬元的價格將楊某名下位于江南區(qū)南國花園商城的門面房一間出租給張某用于經(jīng)營餐館,合同期限兩年。張某不得轉(zhuǎn)租,如需裝修需要楊某的同意,合同簽訂后張某便將兩年的租金一次性給予了楊某。
2013年2月10日,楊某因舉債過多無力償還,其名下用于出租的位于南國花園商城的門面房被法院強制拍賣。競買人王某拍得此房屋。此時新的房主王某要求張某停止經(jīng)營并搬離該門面房。張某不同意要求繼續(xù)履行合同。雙方協(xié)商未果。于是王某在2013年6月8日起訴至法院要求解除房屋租賃合同,并要求張某支付2013年2月10至合同解除之日的租金。
【分岐】
第一種觀點,用于出租的房屋雖被拍賣,拍賣雖然轉(zhuǎn)移了房屋的所有權(quán)并不影響張某與楊某之間的租賃合同,此房屋租賃合同可以繼續(xù)履行,新的房主王某可以向楊某主張房屋的租金,而不能向張某主張房屋的租金,張某通過拍賣取得房屋所有權(quán)后,相對于楊某預(yù)先收取的房屋租金就沒有合法的依據(jù),屬于不當(dāng)?shù)美?,?yīng)當(dāng)屬于張某那部分的房屋租金給付于張某。
第二種觀點,對于張某與楊某所簽訂的房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,新的房主王某不能向楊某或張某主張房屋的租金,因為在拍賣時王某已經(jīng)知道此房屋有租賃權(quán),根據(jù)買賣不破租賃原則,新房主應(yīng)當(dāng)承受此負(fù)擔(dān),不能在明知房屋租賃合同存在的情況下,再向張某或楊某主張收取租金的權(quán)利。
【評析】
此案爭議的焦點為新房主王某是否有權(quán)收取租金以及向誰收取租金?
應(yīng)當(dāng)向楊某主張自己的權(quán)利,理由如下:
一、拍賣的房產(chǎn)是不動產(chǎn),在這個不動產(chǎn)拍賣之前就存在租賃權(quán),如何協(xié)調(diào)好新房主王某的利益和張某的利益,在實踐中,都是采用承受主義。即楊某與張某所簽訂的房屋租賃合同,對于新房主王某是有約束力的,新房主王某必須承受此租賃合同;
二、租賃權(quán)的實現(xiàn)重在租賃物的使用價值,因此最高人民法院《關(guān)于人民法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》中對于租賃權(quán)采用了承受的原則,即對于拍賣財產(chǎn)上的租賃權(quán)及用益物權(quán)不因拍賣而消滅;
三、對于新房主張某如何實現(xiàn)自己的權(quán)利,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)向原出租人楊某主張權(quán)利。該門面房拍賣成功后,楊某已不再是所有人,如此時楊某仍然獲得租金,于法無據(jù),涉嫌不當(dāng)?shù)美?。因此王某?yīng)當(dāng)向楊某主張返還該租金。
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買賣不破租賃的適用范圍
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證?!斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者,不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。
《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃?!度毡久穹ǖ洹返?05條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時,對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人,其租賃契約,對于受讓人,仍繼續(xù)存在。”
值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為,“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動產(chǎn),各國立法為謀求社會生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
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