次承租人店面轉讓費如何分擔

　　房屋租賃合同(Housing leasing contracts)，是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。下面由學習啦小編為你就案例詳細介紹房屋租賃合同里店面轉讓的相關法律知識。

　　次承租人店面轉讓費如何分擔?

　　[案情介紹]

　　劉某于2010年3月20日與店主章某的岳父涂某簽訂了《店面出租合同》，合同約定了租期從2010年4月1日至2011年3月30日止以及劉某在租期內(nèi)無權轉租等內(nèi)容。2011年2月，袁某得知劉某承租的店面要轉讓，便于2011年3月6日與劉某簽訂了一份協(xié)議，約定劉某將店面的經(jīng)營權轉讓給袁某等事宜，但未約定租期;袁某支付給劉某轉讓費3.85萬元。2011年4月，因合同到期，店主章某要求收回店面，遂起訴袁某，要求袁某搬出店面并賠償相關損失。后經(jīng)法院判決確認：袁某與劉某簽訂的轉讓協(xié)議無效，判令袁某搬出店面，并按每月680元租金支付給章呈云。袁某在該店內(nèi)從2011年3月經(jīng)營至2012年1月。

　　袁某向云南省昆明市法院起訴，要求劉某返還轉讓費3.85萬元，并賠償經(jīng)濟損失。

　　[案情分析]

　　本案爭執(zhí)焦點是：袁某支付給劉某的店面轉讓費在轉租合同無效后應該如何分擔?而關于店面轉讓費的性質(zhì)，有裝飾裝修費用，對未到期房屋使用權升值的費用和壟斷利潤三種觀點。由于法律沒有明確界定店面轉讓費是何種性質(zhì)的費用，還是包含多種不同性質(zhì)費用的復雜集合，導致法院在審理時沒有統(tǒng)一的法律適用標準。

　　房屋租賃合同產(chǎn)生的店面轉讓費糾紛，應當在區(qū)分轉讓費性質(zhì)的基礎上，主要考慮次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定該轉讓費用在承租人及次承租人間的負擔。

　　首先，應當區(qū)分店面轉讓費用的性質(zhì)，即該費用具體包含有哪些項目。根據(jù)市場形成的慣例，該費用一般包含房屋裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權等多種不同性質(zhì)的費用集合體，而不同性質(zhì)的費用有不同的處理原則。

　　其次，應根據(jù)次承租人承租店面經(jīng)營的時間來確定該轉讓費用在承租人及次承租人間的負擔。如果該費用包含多種性質(zhì)的費用，根據(jù)權利與義務一致的原則，承擔該費用的前提是享有了該費用所帶來的一定的價值，而承租店面主要目的也就是為了經(jīng)營活動，這就要求次承租人在轉租的店面內(nèi)進行了經(jīng)營活動，故次承租人在轉租店面內(nèi)經(jīng)營時間的長短是確定轉讓費在承租人及次承租人間的負擔比例的主要因素。

　　[案情結果]

　　云南省昆明市人民法院經(jīng)審理認為，原告袁某與被告劉某簽訂的轉讓協(xié)議經(jīng)法院判決認定為無效合同，劉某收取的3.85萬元轉讓費因合同無效而導致其取得該款沒有依據(jù)，應當予以返還。同時，袁某在與劉某協(xié)商租賃該房屋時，應當了解房屋的權屬及劉某有無轉讓權，因其疏忽沒有了解，袁某對造成合同無效存在一定的過錯，因此應承擔相應的責任;劉某明知自己無轉租權而進行轉租并收取轉讓費，其主觀過錯較大，應承擔主要責任。考慮到袁某已經(jīng)營了約10個月，酌定由其承擔30%的責任為宜。袁某要求劉某賠償損失，但未提供任何損失證據(jù)，故不予支持。

　　依照《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決：一、被告劉某返還原告袁某店面轉讓費3.85萬元的70%即26950元，其余損失由原告自行負擔;二、駁回原告的其他訴訟請求。

　　袁某不服，提起上訴。

　　云南省昆明市中級人民法院經(jīng)審理認為，房屋轉讓費是市場發(fā)展過程中形成的一種商業(yè)習慣，該費用一般包含房屋裝飾裝修費用、承租人長期在該房屋經(jīng)營形成的商業(yè)價值、承租人先行占有房屋的壟斷利潤及優(yōu)先承租權等多種不同性質(zhì)的費用集合體。但劉某與袁某簽訂的轉讓其承租的房屋經(jīng)營權合同并沒有約定轉讓費用具體包含的費用性質(zhì)，而且，當事人表示該轉讓費主要是一種經(jīng)營權的轉讓費用，是沿襲市場慣例的做法。現(xiàn)因次承租人袁某未與房主就租賃房屋事宜達成一致，導致轉讓行為無效，該轉讓費應按無效合同的后果進行處理。鑒于次承租人袁某支付轉讓費用并意欲承租店面主要目的是為了經(jīng)營活動，原審法院根據(jù)袁某客觀上已經(jīng)在該店面經(jīng)營約10個月的事實，酌定由劉某承擔返還轉讓費的70%的責任并無不當。

　　昆明中院判決：駁回上訴，維持原判。

　　[相關法規(guī)]

　　《中華人民共和國合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。