拆遷時(shí)住改商該如何補(bǔ)償
住改商顧名思義，就是將住房改成商用房。對(duì)于拆遷時(shí)的住改商，有著規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹拆遷時(shí)住改商的補(bǔ)償相關(guān)法律知識(shí)。
拆遷時(shí)住改商的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。
二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。”也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。
三、參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時(shí)間。對(duì)沿街的住改商房屋，其估價(jià)是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。
四、一定時(shí)間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償規(guī)定對(duì)住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。
五、采用混合標(biāo)準(zhǔn)(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。
(二)其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的1：2進(jìn)行補(bǔ)償。
住改商采取的措施
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前在中國各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部“住改商”之風(fēng)愈演愈烈， 廣東為主要現(xiàn)象代表地。
龍洞經(jīng)驗(yàn)：先給合法身份
天河的龍洞就給出了一個(gè)范本：將所有這些一條街上的商鋪統(tǒng)一起來，由區(qū)政府和街道辦開證明令其辦理合法營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范后再進(jìn)行升級(jí)改造，將其打造成一條龍洞商業(yè)步行街，并設(shè)置宣傳欄、文化休閑地。
而工商部門相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)這類“住改商”，的確應(yīng)該引導(dǎo)其從“地下”走到“地上”，先給予其合法身份再來規(guī)范管理。
住改商的缺點(diǎn)
目前城鄉(xiāng)結(jié)合部沒有房產(chǎn)證或宅基地證就變成“住改商”的建筑，如果經(jīng)有關(guān)部門同意不需清拆、給予合法身份的，一般都要辦理為期一年的臨時(shí)場地使用證明，再進(jìn)行相關(guān)備案、重新合法證件等，繁瑣程序全部走下來估計(jì)前前后后需要半年，過了半年又要重新開始弄一遍，有店主表示除了費(fèi)用問題外，最怕花的就是時(shí)間精力，這一問題也亟待解決。
擅自住改商業(yè)主的維權(quán)方法
案例一：
擅自“住改商”肯定違法
自從樓上業(yè)主林某將房間出租給一家公司用作辦公場所后，整日人來人往的噪音，加之患有精神衰弱，賈大爺?shù)耐砟晟钜幌伦颖粡氐讛噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求對(duì)方排除妨害。但林某卻辯稱，自己有權(quán)決定自家房屋的用途，他人無權(quán)干涉。最終，法院審理后支持了賈大爺?shù)脑V訟請(qǐng)求。
法官評(píng)析：依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主。
案例二：
僅有部分業(yè)主同意也不行
王女士將居民住宅出租給一家串串香餐館，馬先生作為緊挨串串香餐館樓上一層的業(yè)主遂將王女士訴至法院，稱由于自己長期生活在嗆人的火鍋味中，且餐館半夜才停止?fàn)I業(yè)，噪聲污染嚴(yán)重，王女士未經(jīng)自己同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，嚴(yán)重影響整個(gè)小區(qū)業(yè)主的生活。
王女士辯稱，餐館開業(yè)前已征得部分鄰居同意，馬先生的反對(duì)并不代表多數(shù)人的意見。法院審理后最終判決支持了馬先生的訴訟請(qǐng)求。
法官評(píng)析：“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意?《物權(quán)法》施行后，在實(shí)踐中有做法是按照多數(shù)來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。
但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》也特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，不予支持，故必須達(dá)到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進(jìn)行“住改商”。
法官提醒
擅自“住改商”
業(yè)主可起訴
通過以上真實(shí)案例，法官特別提示市民：一旦發(fā)生鄰居擅自“住改商”的情況，業(yè)主可及時(shí)向小區(qū)業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司反映，由小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主聯(lián)合物業(yè)公司開展清理，仍無法解決的，便可以拿起法律武器，向法院提起相鄰權(quán)訴訟。
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