業(yè)委會法律地位不明確如何為業(yè)主維權

　　“業(yè)委會”是“業(yè)主委員會”的簡稱。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。下面由學習啦小編為你詳細介紹業(yè)委會的相關法律知識。

　　業(yè)委會法律地位不明確如何為業(yè)主維權?

　　【社會現(xiàn)狀】

　　部分物業(yè)公司占用小區(qū)公用物業(yè)

　　業(yè)主與物業(yè)管理部門之間的關系一直備受關注。在今年的廣州“兩會”上，溫良就提交了關于“賦予‘物業(yè)業(yè)主委員會’法律地位”的建議。

　　溫良在該建議中表示，有業(yè)主反映，有的物業(yè)公司收支不透明，未經業(yè)主同意就單方面提高物業(yè)管理費，把停車位由月保改為臨保，或提高租金，甚至高價出售。 “有的開發(fā)商或物業(yè)公司占用小區(qū)公用面積，非法占用架空層、車位、公共會所、值班房等，有的擅自在居民樓頂設置移動通信設施，擅自在小區(qū)占用消防通道設置停車場。”

　　小區(qū)公共物業(yè)被如是非法占用，而小區(qū)業(yè)主卻難以維權。據(jù)了解，目前小區(qū)業(yè)主委員會的成立和運作都存在困難。

　　“有業(yè)主反映，對舊業(yè)主委員會拒不辦理移交手續(xù)的行為，行政部門基本沒有強制手段，只能采取上門談話、發(fā)出限期責令移交通知等非強制措施。”溫良表示，此外，業(yè)主委員會不是法人代表，沒有法人資格，難以作為民事主體資格提起訴訟，需要通過召開業(yè)主大會，達到專有面積和業(yè)主人數(shù)雙過半才能獲得授權進行訴訟。這嚴重影響了業(yè)主和業(yè)主委員會的維權。

　　【法律分析】

　　業(yè)委會未具備應有法律地位

　　為什么部分物業(yè)公司會如此強勢?對此，溫良給出的答案是，“小區(qū)共有物權不明確，小區(qū)業(yè)主委員會未具備應有的法律地位”。

　　據(jù)介紹，由于法律沒有賦予業(yè)主委員會應有的民事法律地位，所以即使成立了業(yè)主委員會，受委托的物業(yè)公司的地位仍然強勢于作為委托人的業(yè)主和業(yè)主委員會。

　　而在小區(qū)共有物業(yè)方面，也存在權屬不清的問題。溫良在建議中提到，眾多業(yè)主表示，作為人防工程的地下車庫、作為公攤面積的小區(qū)架空層、泳池、網球場、值班房以及小區(qū)道路等物業(yè)都應該屬業(yè)主共有，由業(yè)主共同管理。開發(fā)商在出售完商品房之后，應將共有物業(yè)變更登記，交還給業(yè)主大會，不能侵占共有物業(yè)，不能將地下車位擅自出售或對業(yè)主進行拒租。但是，目前很多小區(qū)的公共物業(yè)沒有按物權法的規(guī)定進行確權和產權登記變更，仍登記在開發(fā)商名下，甚至連土地使用權證都沒交給業(yè)主大會或業(yè)主委員會。“感覺開發(fā)商很強勢，甚至購房合同附件也要求業(yè)主放棄對架空層和停車場的所有權，非常不公平。”

　　“政府職能部門為開發(fā)商和物業(yè)公司開了許多方便之門，而且沒有盡到監(jiān)管責任。有的部門和街道對小區(qū)業(yè)主委員會成立和運作沒有起到支持和指導作用。”據(jù)溫良介紹，有業(yè)主表示，市物價部門2014年出臺規(guī)定，要求業(yè)主私人所有的停車位要按照月保費的30%繳納物業(yè)管理費，卻沒有對商業(yè)停車場和開發(fā)商、物業(yè)公司占有的停車場提出相應要求和明確詳細規(guī)定，顯失公平。

　　【立法建議】

　　借鑒國外經驗杜絕壟斷

　　針對上述現(xiàn)狀，溫良建議，賦予小區(qū)業(yè)主委員會相當?shù)姆傻匚弧Ｍㄟ^市人大會向上級人大反映，建議全國人大立法明確賦予業(yè)主委員會合理的法律地位，以取得法律團體資格來加強對公民物權的法律保護和與中華人民共和國物權法律接軌。

　　“對小區(qū)共有物業(yè)進行登記確權。”溫良還建議，明確共有物業(yè)歸全體業(yè)主共有。同時政府要加大對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立和運行的指導和支持法律地位的確定。支持業(yè)主委員會有權以公開招標的方式(可參考建筑工程、招標辦法)選聘物業(yè)公司或業(yè)主委員會自行管理。

　　“可以借鑒外國將物業(yè)管理費交業(yè)主委員會或第三方管理的經驗做法，杜絕誰開發(fā)、誰物業(yè)管理的壟斷市場行為。”

　　房管部門學習省人力資源廳對用工合同統(tǒng)一固定格式的合同辦法來實行商品房統(tǒng)一固定格式的買賣合同。同時由當?shù)亟值勒蛭新蓭熓聞账y(tǒng)一每個樓盤設立專用銀行賬戶，業(yè)主交費時按物業(yè)管理公司的通知，直接向該賬戶交納物業(yè)管理費和水電費，之后每月十日前由業(yè)主委員會核準同意后，由當?shù)亟值擂k事處財務用專用賬戶資金向物業(yè)管理公司撥付核準的金額，這樣既做到了有效的監(jiān)督，又體現(xiàn)了政府參與嚴格管理;或者采取收支兩條線的辦法來管理。

　　此外，業(yè)委會挑選物業(yè)可以向社會公開招標。遇到物業(yè)公司突然單方中止合同或物業(yè)公司其他原因不能繼續(xù)履行合同，應由業(yè)主委員會向當?shù)亟值勒畧蟾妫涬p方同意后，向社會公布突發(fā)情況。“建議政府部門負起監(jiān)督責任，做好小區(qū)共有物權確權工作，支持業(yè)主委員會和業(yè)主大會依法開展物業(yè)各種合法管理活動。”

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　　一、首次業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會成立的條件

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，應當在召開首次業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

　　1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

　　2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。

　　二、成立業(yè)主大會籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)建設局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備小組，負責業(yè)主大會籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負責籌備工作，成立籌備組。

　　1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　2、籌備組應當做好下列籌備工作：

　　(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(2)擬定《業(yè)主公約》(草案)和《業(yè)主委員會章程》(草案);

　　(3)根據(jù)上款的征集結果，擬定業(yè)主委員會委員人數(shù)(應為單數(shù))，及候選委員名單，印刷選票。

　　以上的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　三、召開首次業(yè)主大會

　　1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加;業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

　　2、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　3、召開首次業(yè)主大會時，應當邀請物業(yè)所在地的區(qū)建設局、街道辦事處的有關工作人員參加。4、召開業(yè)主大會，介紹候選委員情況，選舉產生業(yè)主委員會委員，選舉決定必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

　　5、大會作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》的決定，決定必須經與會業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　四、備案

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到區(qū)建設局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

　　1、業(yè)主委員會籌備小組會議記錄，業(yè)主委員會籌備小組成員名單;

　　2、召開業(yè)主大會的通知;

　　3、業(yè)主公約(業(yè)主委員會委員簽名);

　　4、業(yè)主委員會章程(業(yè)主委員會委員簽名);

　　5、填寫《業(yè)主委員會備案表》，填寫的內容包括：業(yè)主大會情況記述，投票記錄;業(yè)主委員會委員名單及其個人簡歷;

　　6、其他有關資料。

　　五、公布結果

　　備案完成后，業(yè)主委員會委員應當在物業(yè)小區(qū)內公布該小區(qū)已正式成立業(yè)主委員會的消息。

　　附：

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由發(fā)展商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入伙之日起滿2年的，發(fā)展商或其委托單位就應當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與發(fā)展商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。

　　有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業(yè)主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。