城市規(guī)劃是以發(fā)展眼光、科學論證、專家決策為前提，對城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)發(fā)展進行規(guī)劃。你對城市規(guī)劃里開放小區(qū)了解多少?下面由學習啦小編為你介紹相關(guān)法律知識。

　　“拆掉小區(qū)圍墻”涉及了什么法律問題?

　　《城市規(guī)劃意見》的該規(guī)定可謂一石激起千層浪，引起了全國上下一片熱議，人們首先熱議“圍墻打開后小區(qū)的安全”、“物業(yè)的維護”等，本文試從法律角度詰問《城市規(guī)劃意見》“拆掉小區(qū)圍墻”涉及的法律問題。

　　問題一：誰有權(quán)同意拆掉小區(qū)圍墻?

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，現(xiàn)有的封閉小區(qū)包括圍墻在內(nèi)的公共設施、小區(qū)內(nèi)道路、綠地花園、物業(yè)管理用房及其他公共場所、小區(qū)土地使用權(quán)都是屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的“私人”財產(chǎn)。

　　拆掉小區(qū)圍墻由封閉變?yōu)殚_放不僅涉及到小區(qū)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)、公共安全管理方式的重大調(diào)整，也是對小區(qū)全體業(yè)主共有的公共設施、小區(qū)道路的處分，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條的有關(guān)規(guī)定，拆掉小區(qū)圍墻屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應由業(yè)主共同決定，至少須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可。

　　綜上，在政府按照法定程序拆除小區(qū)圍墻是，有權(quán)同意“拆掉小區(qū)圍墻”唯一合法主體是小區(qū)業(yè)主，由全體業(yè)主依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)以及業(yè)主大會規(guī)則規(guī)定的相關(guān)程序共同決定是否同意拆除。

　　問題二：如果政府部門要“拆掉小區(qū)圍墻”其行為的性質(zhì)是什么?應按照什么途徑和程序進行?

　　拆掉圍墻目的之一的解決交通路網(wǎng)布局是為了更好地向市民提供公共服務產(chǎn)品，那么，政府部門拆掉圍墻行為的性質(zhì)應為行政征收，即行政主體行使國家行政權(quán)，根據(jù)國家、公共利益需求向行政相對人強制、無償或有償征收有關(guān)主體財物的行政行為。

　　拆掉圍墻主要利用小區(qū)的道路，是對小區(qū)土地使用權(quán)的收回，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款的規(guī)定，在為公共利益需要使用土地或為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，可以收回該國有土地使用權(quán)。但對其收回程序進一步作出了規(guī)定：

　　一是由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準;

　　二是對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。

　　對于對土地使用權(quán)人的補償問題，因被拆除物不僅僅可能包括房屋，還包括了收回土地使用權(quán)之上的圍墻、花園、綠地、車位、地上停車場、小區(qū)安防設施設備等，對其補償沒有直接相關(guān)的規(guī)定，現(xiàn)只能按照2011年1月19日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》相關(guān)規(guī)定予以補償，涉及的主要程序包括政府征收實施部門作出征收補償方案、方案予以公布公示并征求意見、被征收小區(qū)業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理條例作出內(nèi)部決策、被征收小區(qū)業(yè)主有異議的可以申請聽證和要求重新評估定價、原批準人民政府作出征收決定、給予補償、拆遷收回等。

　　問題三：征收補償款項歸屬與分配問題?

　　征收補償款項歸屬于土地使用權(quán)人。商品房住宅小區(qū)公共道路等占用土地使用權(quán)為全體業(yè)主共有，補償款項自然應屬于全體業(yè)主共有。但在實踐中情況并不會這樣簡單，一定會因土地使用權(quán)證登記、小區(qū)業(yè)主的界定問題等產(chǎn)生爭議，商品房住宅小區(qū)土地使用權(quán)初始登記在開發(fā)商名下，購房者憑房屋所有權(quán)證書對所購商品房分割對應的土地面積辦理取得的土地分戶登記的土地使用權(quán)證書，但小區(qū)道路、公共場所用地仍然登記在開發(fā)商名下，對于征收補償事項應以業(yè)主決定為準并與業(yè)主洽商，但根據(jù)土地登記權(quán)屬，政府部門可能會為了更簡單快捷的推進拆遷事項與開發(fā)商直接進行洽商補償，在此情況下，可能會出現(xiàn)業(yè)主權(quán)益面臨損害的問題，業(yè)主的權(quán)益如何進行維護?

　　對于經(jīng)過法定程序確定的征收補償款項，住宅小區(qū)如何進行處理?是現(xiàn)金分配、還是小區(qū)公共設施建設改造維修，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條之規(guī)定，該事項屬于業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應由業(yè)主共同決定，至少應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　任何一項制度、政策的出臺、變革都涉及相關(guān)利益方權(quán)益、社會關(guān)系的變革，上述問題主要為小區(qū)圍墻被拆掉時的問題，涉及如何認定權(quán)利主體、如何合法決策、如何進行征收補償?shù)某绦蛞约罢魇昭a償款項如何處理等，存在著許多現(xiàn)行法律規(guī)則不能明確的灰色地帶，還需要進一步出臺相關(guān)配套規(guī)定才能保證有效實施。除此外，住宅小區(qū)圍墻被拆除后還會涉及圍墻不存在了如何界定住宅小區(qū)、如何進行小區(qū)物業(yè)管理、如何處理開放后小區(qū)物業(yè)管理與政府公共管理之間的關(guān)系等問題。對于后續(xù)問題我們還需要系統(tǒng)化地研究，不僅實現(xiàn)住宅小區(qū)打開后內(nèi)部道路公共化、解決交通路網(wǎng)布局目的，更要關(guān)注能夠平穩(wěn)妥善處理好各種社會關(guān)系、社會矛盾，建立安全、健康、有序新型的社區(qū)關(guān)系。