商品房精裝修交付有什么法律風險
在房屋裝修的事項中，對于商品房精裝修交付有有哪些法律風險是人們關心的問題。下面由學習啦小編為你詳細介紹商品房精修的法律風險相關知識。
精裝修房屋的定義、質量缺陷及其判斷標準
(一)精裝修房屋定義
《導則》對精裝修的定義為“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完成”。顯然，政府所要求的“精裝修”，只是基本功能的實現(xiàn)和基本的裝飾，并不是我們日常生活中所理解的精美而華麗的裝修。它只是與“毛坯房”相對而言。毛坯房是指房屋專有部位沒有經過任何裝修，只是水電到戶，墻面地面僅做基層處理，未安裝潔具、燈具，基本上是空殼交付的房屋。滿足《導則》的要求，就滿足了精裝修交付的條件。而當前市場上精裝修交付有多種標準，有的還配置了家私、家電等設備，這種超過《導則》要求的精裝修，屬于開發(fā)商與購房人自行約定的內容，是對房屋功能的錦上添花。
(二)精裝修房屋的質量缺陷
《建設工程質量管理條例》釋義第39條“質量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質量的要求等。”《房屋建筑工程質量保修辦法》第3條“本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”
以上法規(guī)制定時，毛坯房還是房屋的主流產品，法規(guī)并未直接對精裝修房質量缺陷作出規(guī)定。但鑒于精裝修房屋也屬于“房屋建筑工程”，因此參考以上規(guī)定，我們可以得出這樣一條結論：精裝修房屋不符合法律、法規(guī)、國家強制性標準、設計文件以及合同約定，存在妨礙使用功能、耐久性以及嚴重影響觀感的情形，屬于精裝修質量缺陷。
(三)判斷質量缺陷的依據
1、國家標準與合同約定是判斷質量缺陷的主要依據。
《城市房地產管理法》規(guī)定“房地產的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范”;《建筑法》六十一條規(guī)定“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準”;《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十六條“房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。”由此可見，國家標準，特別是強制性的標準、技術規(guī)范，是具有普遍約束力的質量標準;而合同中的質量條款則是雙方當事人之間關于房屋質量的特別約定，該約定不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，對雙方具有約束力。
合同法第六十一條規(guī)定“質量要求不明確的，應按照國家標準、行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行”。具體到精裝修房的質量標準，合同有約定的，依合同約定;合同沒有約定的，依國家標準及行業(yè)標準;合同及標準均不明確的，則以符合交易習慣、滿足合同目的實現(xiàn)為原則。但值得注意的是，對于國家強制性的標準，合同無權排除。強制性標準必須執(zhí)行，是法律的強制性規(guī)定，當事人在合同中排除，應屬無效。
例如入戶門，《住宅設計規(guī)范》明確規(guī)定“住宅戶門應采用安全防衛(wèi)門”，而對“安全防衛(wèi)門”，《住宅設計規(guī)范條文說明》中解釋為“過去設計的住宅戶門，一般沒有安全防衛(wèi)措施，普遍被住戶改裝或加裝成安全門，本條要求設計就應采用安全防衛(wèi)門，并宜將幾種功能如保溫、防盜、防火、隔聲集于一身。”可見，住宅戶門首先要滿足防盜的要求。根據《防盜安全門通用技術條件》，防盜安全門是指“在一定時間內可以抵抗一定條件下非正常開啟，有專用鎖和防盜裝置的門”，并規(guī)定了具體的檢測標準。但在實務中，常見在商品房買賣合同中約定入戶門為“鋼質門”或“實木門”的，如果交付的入戶門達不到防盜門的標準，出賣方以“符合合同約定”為由，恐怕不能免除產品質量責任。
除了約定與國家標準之外，交易習慣也是判斷質量問題的依據之一。一些表面的非功能性的質量缺陷，如排油煙機表面劃痕、地板刮花、壁紙色差等，雖不影響合同目的實現(xiàn)，但屬于明顯感觀瑕疵，按正常交易習慣，都應當以整改方式承擔責任。
2、廣告宣傳與精裝修的質量標準
實務中經常出現(xiàn)買受人投訴“貨不對版”的糾紛。這個“版”，通常并不是國家標準或者合同中的明確約定，而是出賣方的廣告。包括路牌、報紙廣告、售樓書、宣傳單頁、沙盤、模型、樣板間，以及銷售人員的口頭說明等。這就涉及到廣告與合同的關系。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條專門針對這類糾紛作出規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”由此可見，一個房地產廣告同時符合了三個條件就構成合同義務：一是宣傳內容是針對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，二是宣傳內容具體確定，三是宣傳內容對合同的訂立及房屋價格確定有重大影響。
那么，廣告中關于精裝修的宣傳，包括價格標準、配置標準、部品品牌、功能等，只要是“具體確定”的，都將構成出賣方的合同義務，交付時不一致的，就構成“貨不對版”，要承擔違約責任。
3、樣板房是重要的交付標準
實務中開發(fā)商通常在銷售現(xiàn)場設置樣板房，也有的叫“交樓標準間”或者“示范單位”，但法律角度看，都屬于樣板房。依據《商品房銷售管理辦法》第31條：“房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是給客戶提供了什么信息，只要構成“具體確定”而沒有作特別說明，都視為交付標準。這符合法理，也符合情理。
故從避免糾紛的角度，樣板房應當與交付標準相一致，如果有不一致之處，應當在顯著之處作出標注，予以說明。例如為了展示效果，樣板房中通常會按正常生活場景來布置，里邊會擺上并非交付內容的家私、電器、裝飾品等，對此，就應當在醒目處標明：“室內所有家私、電器，除標明為交付標準之外，均不屬于交付內容”，以免誤導客戶，徒增糾紛。
精裝修房屋三大質量缺陷及其法律風險
從當前實務中看，精裝修房最易引發(fā)糾紛的三類質量缺陷是部品質量、裝修質量以及室內空氣質量。
(一)部品質量缺陷
部品主要是指以工業(yè)化方式生產，在施工現(xiàn)場安裝的房屋部件和設施，如門窗、廚柜、潔具、開關插座、地板等。這些部品都是開發(fā)商通過采購取得，并非自己生產。但如果存在質量缺陷，同樣要承擔違約責任。建筑法第五十六條規(guī)定“設計文件選用的建筑材料、建筑構配件和設備，應當注明其規(guī)格、型號、性能等技術指標，其質量要求必須符合國家規(guī)定的標準。”第五十九條規(guī)定“建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。”《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》(GB50210-2001)明確規(guī)定“建筑裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格和質量應符合設計要求和國家現(xiàn)行標準的規(guī)定”。
門窗不合格，影響到房屋的安全、保溫、防水;廚柜、地板的質量，關系到室內空氣質量能否達標;開關插座直接關系到人身與財產安全;潔具涉及到節(jié)水性能;不合格的墻地磚及石材可能產生超標的輻射。
(二)部品質量缺陷
裝修質量缺陷主要體現(xiàn)在裝修施工時設計不當與用料及工法的錯誤，即設計質量缺陷和工藝質量缺陷。如某業(yè)主發(fā)現(xiàn)其廚房兩排廚柜之間的凈寬很狹窄，提出投訴。經查《住宅設計規(guī)范》“雙排布置設備的廚房其兩排設備的凈距不應小于0.90m”，該廚房的裝修不符合規(guī)范的要求。另外，涉及到人身安全隱患的部位，如室內欄桿高度、樓梯寬度，國家規(guī)范都有明確規(guī)定，違反即構成質量缺陷。
裝修用料，主要是木材、石材、涂料、膠粘劑等，通常都包含有害物質(甲醛、苯、氨、TVOC、輻射等)，《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范(GB50325-2001)》對各用料的有害物質最高含量均有明確規(guī)定，違反也構成質量缺陷，如不對單元房屋的用料嚴格控制，最終還會導致室內污染超標。
施工工藝方面，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細規(guī)定了住宅建筑內部的裝飾裝修工程施工的標準，對裝修中的成品保護、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質量及施工要點都作了明確要求。《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》則明確了裝修的驗收合格標準與方法。裝修工藝不符合規(guī)范要求的，也將構成質量缺陷。
(三)室內環(huán)境污染
《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內環(huán)境污染”定義為：指室內空氣中混入有害人體健康的甲醛、苯、氨、氡、總揮發(fā)性有機物等氣體的現(xiàn)象。室內空氣中有害氣體超過規(guī)定的標準，即構成不合格。
室內環(huán)境污染一是來自建筑本身，如混凝土抗凍劑中的氨，混凝土砌塊中的氡，礦渣磚、石渣中的放射性物質;二是來自裝修，如大芯板、多層膠合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低檔材料污染更甚;三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。危害最大的5種污染物質是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多樣性，即使單項指標合格，房間的總體污染指標仍有可能超標，構成室內環(huán)境污染的質量缺陷。
2002年1月1日開始實施的強制性國家標準《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》(GB/50325-2001)，對有硬裝和固定家具的裝修房，提出了對氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機污染物指標濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗收時，室內環(huán)境污染經檢測不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式實施的，由國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家環(huán)保總局、衛(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國第一部《室內空氣質量標準》(GB/T18883-2002)，對有活動家具與軟裝的裝修房，明確提出“室內空氣應無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學性污染物質不僅包括甲醛、苯、氨等污染物質，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項，規(guī)定凡有害物質含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。
據中國新聞網報道：中國室內環(huán)境委員會五年來對六千戶家庭室內環(huán)境檢測結果顯示，有兒童健康問題的家庭百分之九十室內環(huán)境超標。為了保護母嬰健康，預防由于室內環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國室內環(huán)境委員會確定2008年6月為“關注室內環(huán)境污染，保護母嬰身體健康”宣傳月。精裝修帶來的室內環(huán)境污染，也可能產生三聚氰胺效應。所以，開發(fā)商對該風險應當高度關注。
(四)精裝修房屋質量缺陷引發(fā)的法律風險
1、重大質量缺陷可以成為購房人退房的理由
退房，即購房人的單方解除合同權。除了雙方明確約定的情形之外，一般不支持單方隨意解除合同。法律規(guī)定可以單方解除合同的質量問題只有兩種情形，一是主體結構質量不合格;二是存在質量問題嚴重影響正常居住使用。前者與精裝修關系不大，我們重點討論后一種情況。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。精裝修房屋，出現(xiàn)什么質量問題算是“嚴重影響正常居住使用”?一般來說，購房人購買精裝修房屋的目的，就是無需裝修即能居住使用，如果裝修質量存在重大缺陷，必然使購房人不能達到這一合同目的，即使房屋主體質量合格，也會“嚴重影響正常居住使用”，否則就與毛坯房沒有區(qū)別了。因此，就精裝修房屋而言，存在以下情形就應當認為嚴重影響正常居住使用：
(1)精裝修后應當具備的正常居住功能嚴重缺失，且在合理期限內不能整改完成，不能達到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛(wèi)設施不合格、墻壁粉刷與地板鋪裝質量極其低劣、必須全面返工才能使用的，等等。
(2)精裝修設計、部品不符合強制性國家標準，且對居住者的人身、財產安全構成重大隱患，且在合理期限內不能修理至合格。如室內電路、燃氣管道設計安裝存在較多安全隱患，裝修材料不符合防火強制性要求，等等。
(3)室內有害氣體及放射性物質超標，在短期內無法治理。
因“嚴重影響正常居住使用”而導致合同解除的，開發(fā)商不僅要退還購房人的價款，還要賠償購房人因此而產生的經濟損失。
2、因重大質量缺陷構成延期交房
延期交房，是指超過合同約定的時間交付房屋。這種情況下，除出賣人能證明存在不可抗力或者其它免責事由，都應向購房人承擔違約責任。雙方在合同中事先有約定的，按約定履行，沒有約定或者約定不明的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，經買方催告后三個月內仍不能交付的，買方有權解除合同。
精裝修房屋由于增加了室內裝修工序，工期較毛坯房延長三至四個月，甚至更多，由于室內裝修存在多工種交叉作業(yè)，質量控制的要求較高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情況下，開發(fā)商究竟應當趕工交付，再花時間精力整改，還是為了保證質量，寧可延長工期、承擔延期交付的違約責任，需要從具體情況出發(fā)，作出取舍。
實務中爭議較大的問題是，房屋雖按約定時間交付，但因為存在質量問題進行整改，購房人認為整改期間應當屬于延遲交付，而開發(fā)商認為整改是在正常交付基礎之上進行的，不存在延遲交付責任。筆者認為，延遲交付與整改期間的損失賠償屬于不同的違約責任。延遲交付可以因各種原因造成，不一定以質量問題為前提;只要滿足了交付的基本條件，即竣工驗收合格、具備“兩書”，就可以交付;而即使交付之后，因質量問題進行整改期間，如果造成業(yè)主不能正常使用房屋，開發(fā)商仍應賠償因此而發(fā)生的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”可見，并不是說出賣人只負責保修就完了，造成的其它損失也是要它承擔的，這樣，買受人的利益已經得到了保護，不需要借助于延遲交付的違約責任。
3、一般質量缺陷，開發(fā)商承擔保修責任并賠償損失
精裝修房屋比毛坯房更容易出現(xiàn)質量缺陷，比如門窗變形、地板起翹、瓷磚或粉刷層空鼓、墻壁污損等，這些都不影響合同目的的實現(xiàn)，不影響交付，更不影響合同的履行，但購買人有權要出賣人進行維修或者更換，使購房人得到無瑕疵的產品。
實務中常見購房人以普通質量缺陷要求開發(fā)商承擔延遲交付甚至退房責任的案例。南京周某與某開發(fā)商簽訂精裝修房屋買賣合同后，開發(fā)商于2006年11月取得了《竣工驗收備案表》，12月交付。交付時周某發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)窗臺有空鼓現(xiàn)象，一樓北陽臺欄桿未做防銹處理，玻璃貼膜有小氣泡，一樓臥室有部分靠邊的地板有松動現(xiàn)象，于是拒收。后申請仲裁主張開發(fā)商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭認為，取得“竣工備案表”就是開發(fā)商竣工驗收合格的標志。雖然周某發(fā)現(xiàn)了房屋存在許多裝修質量問題，但這些問題都只應歸納在“瑕疵”的范圍內，不表明該房存在嚴重質量問題，未導致周某購買房屋的目的不能實現(xiàn)。因此不能成為周某拒絕收房或請求解除合同的合法理由。仲裁庭最終裁決，不支持周某要求開發(fā)商支付延期交房違約金、解除合同的仲裁請求。
精裝修房屋質量缺陷的法律風險控制
如何在推廣精裝修過程中減少和控制法律風險，是開發(fā)商都要面對的問題。實務中也有許多作法值得分析和總結。
(一)改變銷售方式來規(guī)避風險的種種嘗試
由于法律對精裝修房銷售模式并無明確規(guī)定，有的開發(fā)商為減少精裝修質量缺陷責任，試圖通過銷售方式來規(guī)避風險。
1、附贈銷售
買賣雙方只簽署毛坯房銷售合同，約定精裝修部分均為贈送。采取這種方式，可能是開發(fā)商認為，贈送品的質量要求較低，購房人對贈送品的質量瑕疵不會太計較。但這種方式存在兩個問題：一是并不能有效規(guī)避質量責任，根據合同法第191條，“附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔與出賣人相同的責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。”也就是說，開發(fā)商的這種“贈送”，要承擔與出賣人相同的責任。二是贈送的精裝修部分，其價格已經包含在毛坯房的價格中，在按毛坯房價格交納一次營業(yè)稅外，按照營業(yè)稅暫行條例實施細則，“將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產”，該部分還可能會被再次征收營業(yè)稅，這就成了偷雞不成反而蝕把米。
2、指定搭售
開發(fā)商在銷售時，要求購房人同時簽訂兩份合同，一份是向開發(fā)商購買毛坯房，另一份是與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂精裝修施工合同。開發(fā)商采取這種模式，主要有兩個原因：一是轉移精裝修質量責任，規(guī)避延期交房風險;二是政策原因，如南京市一度實行商品房價格管制，但不限制精裝修部分的價格，導致一些開發(fā)商通過精裝修的單獨計價規(guī)避政府指導價的限制;上海市以房屋購買總價確定稅收比例，簽署兩份協(xié)議，可以以毛坯房銷售爭取較低的稅率。
這種方式仍然存在三點風險。首先，根據反不正當競爭法第12條，經營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。開發(fā)商強制購房者與裝修公司簽約，易被認定“強制搭售”。第二，購房人即使與開發(fā)商指定的裝修企業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，作為獨立于房屋買賣合同之外的裝修協(xié)議，定作人具有較大的解除權。依照合同法第286條，定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失。一旦購房人解除裝修協(xié)議，開發(fā)商隱含在裝修部分的房屋價款就會發(fā)生損失。第三，搭售的精裝修協(xié)議，其房屋面積與買賣合同是相同的，通常按建筑面積計算，而建筑面積包含了室外公攤面積，這就出現(xiàn)了業(yè)主要自掏錢包裝修公攤面積的奇怪現(xiàn)象。
從以上分析可以看出，以非正常的銷售方式來規(guī)避法律風險，難免顧此失彼，得不償失。開發(fā)商正確的選擇應當是采用正常銷售方式，買賣雙方簽訂以精裝修商品房為標的的買賣合同，同時，抓住幾個關鍵環(huán)節(jié)控制好法律風險，這才能適應未來以精裝修房屋為主流產品的發(fā)展趨勢。
(二)少裝修多裝飾，以禮品劵替代直接贈送
裝修和配置的部位、部品越多，室內污染控制的難度越大，質量風險也越大。但隨著市場競爭的加劇，減少裝修配置，又會在競爭中處于劣勢。如何既提高精裝修配置標準，又避免質量風險?減少裝修項目，贈送裝飾項目，并且以禮品券代替實物，不失為一種較好的方式。
如前所述，精裝修的法定標準并不高，按導則的要求只須完成基礎性項目。對這些項目控制好質量和室內污染，還是相對容易的。而放進了家私、電器、窗簾這些物品之后，空氣質量就很難達標，并且日后質量保修也是相當麻煩的事情。消費者權益保護法第35條規(guī)定，消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。銷售者賠償后，屬于生產者的責任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責任的，銷售者有權向生產者或者其他銷售者追償?！∠M者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。可見，出現(xiàn)糾紛時，購房人可以找生產者或開發(fā)商解決。某項目開發(fā)商贈送業(yè)主分體空調，使用多年后出現(xiàn)窗外機噪音問題，業(yè)主還是找開發(fā)商投訴，要求解決。此類糾紛今后會更多。盡管開發(fā)商可以在出現(xiàn)糾紛后找廠家承擔保修等責任，但仍會給消費者的保修帶來不便。
解決的辦法是對基本裝修配置以外的其他設備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產品，由廠商按其要求，送貨、安裝產品，開發(fā)商與廠商憑券結算。這種方式下，買賣雙方是購房人與供貨廠商，日后如有質量問題，買方可以直接找供貨商;而房間內要放入哪些物品、對空氣質量的要求，都由購房人決定。對于購房人來說，他可以在贈送的金額內選擇自己需要的物品，更能滿足個性化的需求。
(三)要高度警惕室內環(huán)境污染的風險
一套住宅，如果室內環(huán)境污染檢測不合格，可以被認定為有瑕疵的產品，開發(fā)商可能要承擔賠償損失的責任。如果購房人因室內污染導致疾病，開發(fā)商更要承擔侵權賠償?shù)呢熑?，其后果可能是很嚴重的。類似的案例已經時有發(fā)生：購房人生病后，委托專業(yè)檢測機構對其房屋室內進行檢測，結果不合格，就以此向法院起訴，要求開發(fā)商賠償。由于環(huán)境污染損害是一種特殊侵權案件，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，“因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任。”也就是說，原告以室內環(huán)境污染起訴開發(fā)商時，只需證明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而開發(fā)商要想免除責任，就得提供法律規(guī)定的免責事由，并負責證明室內空氣質量沒有超標或者超標與原告受損沒有因果關系。如果不能證明，就要由開發(fā)商承擔不利的后果。顯然，此時開發(fā)商要找法定的免責事由或者證明此事與自己無關是非常困難的，最終大都以敗訴了結。
要避免這類風險，除了前述的加強交付前的質量控制、采用合格的裝修材料、以簡單裝修為原則、盡量減少直接裝修的部位、改送家私為購房人憑購物劵自已選擇家裝之外，應當特別重視室內空氣質量檢測這項工作。
空氣質量的爭議，通常發(fā)生在交付之后半年甚至更長時間，此時房屋經過使用，甚至經過了業(yè)主的再裝修裝飾，即使半年后的檢測結果不合格，也很有可能是其他原因造成;如果此時開發(fā)商有交付前檢測合格的證明，就可以區(qū)分清楚責任。
鑒于目前精裝修房的室內空氣質量檢測并不是法定的強制要求，不是房屋驗收合格備案的必經程序，有的開發(fā)商為節(jié)約成本，減少了這一環(huán)節(jié);有的開發(fā)商采取抽檢方式，但抽檢的條件不嚴格、不科學。比如按《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》要求，對自然通風的建筑，檢測甲醛、氨、苯，TVOC的條件應當為“對外門窗關閉1小時后進行”，檢測氡的條件是“對外門窗關閉24小時后進行”。如果不嚴格依照國家標準規(guī)定的檢測條件檢測，而是在開窗狀態(tài)或者關窗后立即取樣，這樣的檢測不能真實反映質量情況，這樣的證據，因作假而不具備證據的效力。
即使是嚴格條件下的抽檢，也存在未滿足最大蓋然性要求的問題。比如，開發(fā)商抽檢合格的房屋，交付后購買人立即請檢測單位檢測，并得出不合格的證明，這就可以直接推翻開發(fā)商的抽檢合格證明。所以，要想最大程度地避免空氣質量不合格的風險，最好做到“一房一檢”，由檢測單位為每一套房屋出具合格證明。如果這樣有困難，至少應當在抽樣時比例大一些，做到對每一戶型、每一不同裝修風格與布局的房屋、每一使用不同材料裝修的房屋都有代表被檢測，加上嚴格的過程記錄和檢測數(shù)據，才能具有控制和防范風險的作用。
了解裝修不合格的法律性質及后果，開發(fā)商可以調整自己的經營模式、有效控制風險。不過，控制風險的最根本辦法，仍然是開發(fā)商要在設計、采購和施工等環(huán)節(jié)做到嚴格遵守法律和國家規(guī)范，確保部品、材質和設計、施工質量合格，在交付、保修等環(huán)節(jié)切實履行合同義務;相比風險控制的法律技術，裝修質量控制到位才是根本。
裝修合同常見法律風險介紹
1.合同主體不明晰
要注意的是，簽合同的時候首先要確定甲方和乙方，包含其名稱及聯(lián)系方式。有些裝飾公司在簽合同時要求業(yè)主填寫的信息非常詳細，但在自己簽字時，只是在簽名處蓋個章。遇到這種情況，業(yè)主必須要求裝飾公司簽上其完整公司的名稱，并且確認簽的公司名稱是否與蓋章的公司名稱一致，若不一致要求其解釋二者之間的關系，且在合同中寫明。
2.書面文件不全
施工合同不只是一本合同書而已，經過雙方認可的工程預算書以及裝修施工的全套設計、施工圖紙都是施工合同的有效構成要件。而有些業(yè)主在與裝飾公司簽合同時以上三個要件可能不齊全，簽字施工后由于文件不齊全而帶來的問題就無法尋求法律保護。
3.增減項未加入合同
現(xiàn)在裝修工程中出現(xiàn)增項是很常見的事，但其實這是不正常的。因為裝修公司一開始為了使業(yè)主簽單把報價壓的很低，等到真正施工時再一點點的增項，而這時業(yè)主也沒有反悔的機會了，只能任其增項。為了預防這種情況，業(yè)主在簽約前先要審核一下報價上的施工面積與施工項目是否合理，謹慎增減項目。
若是施工過程中出現(xiàn)增減項目，那么施工合同也必須變更，業(yè)主需要與裝修公司協(xié)商，與工程相關的工期、預算和圖紙等都要做出變更。
4.材料供應不做確認
裝修公司在給業(yè)主建議時一般都會讓業(yè)主選擇裝修公司提供一部分裝修材料，業(yè)主自購一部分材料的裝修方式，那么這種情況就是甲乙雙方均對材料負責。業(yè)主需要按時提供裝修材料，并要經過裝修公司驗收，并且辦理交接手續(xù)。裝修公司沒有權利私自更換業(yè)主提供的材料，若材料有問題也要及時更換、補齊。裝修公司提供的材料業(yè)主也要驗收，業(yè)主要拿著裝修公司提供的報價單核對材料，一旦發(fā)現(xiàn)問題，可以要求裝修公司更換、重做、賠償。
5.工程驗收不細心
驗收要注意的最大問題就是合同中一般都規(guī)定：“如未辦理驗收手續(xù)，消費者提前使用或擅自動用工程成品而造成損失的，由消費者負責。”所以業(yè)主在完工后一定要認真驗收，一旦發(fā)現(xiàn)質量問題，可以要求裝修公司返工。不能完全修復的，可以要求裝修公司賠償。若是有些項目很難在短期內發(fā)現(xiàn)問題，雙方可以約定一個合理的期限作為保修期。
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