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商品房合同更名要如何處理

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商品房合同更名要如何處理

  對(duì)于商品房買賣合的更名,有著特定的流程和處理方法。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你詳細(xì)介紹商品房買賣合同的相關(guān)知識(shí)。

  商品房合同更名的處理方法

  1、商品房合同可以更名嗎?

  在我國(guó)法律中,對(duì)更名的程序有著明確規(guī)定,下面我將為您詳細(xì)介紹:首先,根據(jù)國(guó)家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》中明確定:“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

  在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);

  房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”因此,合同備案后不能通過更名來進(jìn)行交易。其次,如果開發(fā)商同意的話,先要撤銷合同,并且原合同撤銷之后,您要再次簽訂合同重新備案,這樣是可以的。

  這里面最關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意,并且您需要確定,是否原合同真正撤銷,而您的合同可以成功備案。結(jié)合上文,一般情況下購(gòu)房合同是可以更名的,但其更名是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

  2、怎么進(jìn)行商品房合同更名?

  商品房合同更名理論上是可行的,更名一般會(huì)產(chǎn)生一些費(fèi)用。商品房合同更名的好方法主要有有以下兩種:

  (1)找開發(fā)商改。先去撤銷網(wǎng)簽,然后再重新做網(wǎng)簽。 這個(gè)方式對(duì)于開發(fā)商比較麻煩,所以沒有特殊情況一般開發(fā)商都不愿意做。首先要撤網(wǎng)簽,然后去房管局要從新簽的材料,然后才能從新備案簽新的合同。因?yàn)閲?guó)務(wù)院規(guī)定禁止期房轉(zhuǎn)讓,對(duì)于開發(fā)商還有一個(gè)撤網(wǎng)簽率的問題,所以一般情況下開發(fā)商不愿意做。具體要看你如何去溝通了。

  (2)等房產(chǎn)證下來以后再把房本變更成一個(gè)人。如果現(xiàn)在有什么問題,就只能是先以協(xié)議形式確定下來了。夫妻之間更名是只收工本費(fèi)的,不是夫妻的話,就要按照過戶計(jì)算相應(yīng)稅費(fèi)了,相當(dāng)于購(gòu)買了部分房屋,走的是二手房的程序。

  3、購(gòu)房合同更名費(fèi)用是多少?

  目前到房管部門撤銷合同不收取費(fèi)用,但在具體辦理過程中存在費(fèi)用變化情況以房管局解釋為準(zhǔn)。另外,開發(fā)商可能會(huì)在實(shí)際操作過程中再收取相關(guān)的代辦費(fèi)用等,如果購(gòu)房者認(rèn)為有不合理之處,可以詳細(xì)咨詢開發(fā)商并就此協(xié)商。

  現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)商通常的做法是:購(gòu)房者需要進(jìn)行更名,他們都將收取更名手續(xù)費(fèi),這一收費(fèi)雖然沒有政策依據(jù),但基本上所有樓盤都是這樣做的,可以說是不成文的行規(guī)。

  對(duì)于以下三種情況進(jìn)行合同更名開發(fā)商普遍都將收取同樣的費(fèi)用:

  一是只交了定金;

  二是簽了正式合同并付了首付款的;

  三是簽了合同并已辦完按揭手續(xù)。

  購(gòu)房合同更名兩種情況

  一、預(yù)售登記前

  購(gòu)房者欲變更買受人名稱或增加買受人的,應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同,如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。

  如果購(gòu)房時(shí)采用了一次付款方式則址分容易辦理,如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款,則辦理起來比較麻煩??砂匆韵罗k理:

  如果該商品房未竣工驗(yàn)收,則可以更名,但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告,并由開發(fā)商提交合同更名的原因,此時(shí)支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

  如果該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收,則無法進(jìn)行更名,但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。

  二、預(yù)售登記后

  購(gòu)房人要求更名的,具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系),可在預(yù)售合同上更名,辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明,其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理,即由原買受人提出申請(qǐng),撤銷合同備案后重新簽訂購(gòu)房合同。

  實(shí)踐中,開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費(fèi),一般為1%。同時(shí),如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購(gòu)房,則新的單獨(dú)的買受人應(yīng)符主體資格條件,如已成年等。

  ★ 提醒:更名風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

  合同更名是期房轉(zhuǎn)讓的一種形式,在期房轉(zhuǎn)讓當(dāng)中,逃避房地產(chǎn)交易稅費(fèi),賺取房屋交易差價(jià)。因房屋未取得產(chǎn)權(quán)證,就當(dāng)前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)而言,合同更名行為亦可視為無效,所以買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利難以得到保障。

  如果房產(chǎn)商配合進(jìn)行合同更名,那么地產(chǎn)商與新購(gòu)房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產(chǎn)商與原購(gòu)房者簽訂的合同進(jìn)行作廢;如果房產(chǎn)商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購(gòu)房合同,那么合同更名手續(xù)無法辦理,合同更名亦無法進(jìn)行下去,因此,合同更名還要取決于地產(chǎn)商是否支持。

  購(gòu)房合同更名的方法

  據(jù)上所訴,在前兩種情形下,購(gòu)房合同是可以進(jìn)行更名,那么這兩種情形下,購(gòu)房合同如何來進(jìn)行更名呢?

  (一)商品房買賣合同未拿到交易登記。這時(shí)只要同房產(chǎn)商協(xié)商,把合同注銷,以其更名人的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了,此種情況不涉及稅費(fèi)。

  (二)商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易登記,但是該商品房未竣工驗(yàn)收。這種情形下要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報(bào)告,并由開發(fā)商提交合同更名的原因,此時(shí)只需支付相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。

  另外,雖然在商品房買賣合同已經(jīng)拿到交易登記,而且該商品房已經(jīng)竣工驗(yàn)收這種情形下不能再對(duì)合同進(jìn)行更名了。但是可以在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈(zèng)予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在更名人的名下,這實(shí)質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。


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