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為了優(yōu)惠合伙買房需要注意什么

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為了優(yōu)惠合伙買房需要注意什么

  新的一年,我國出臺了不少新政策,尤其在房屋問題方面制定了不少緊隨市場經(jīng)濟發(fā)展的新政策。那么為了享受首套房貸款利率和契稅的優(yōu)惠,不少人找來了名下無房的親朋戚友來合伙買房,這樣做穩(wěn)妥嗎?有什么隱患?需要怎樣處理?下面是學習啦小編為你整理的相關資料。

  借名買房簽協(xié)議

  既無效力又難公證

  對此,公證員指出,名義購房人與實際出資人私下簽署的協(xié)議不受法律保護,也無法辦理公證。根據(jù)我國《物權法》規(guī)定,房地產(chǎn)權屬以不動產(chǎn)登記為準,房產(chǎn)登記在誰的名下,誰就是房屋的所有權人。當事人為了享受貸款利率優(yōu)惠、規(guī)避國家稅收政策簽署的“隱名購房協(xié)議”因為違反法律規(guī)定、損害社會公共利益屬于無效合同,我國《合同法》第五十二條明確規(guī)定“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”

  而且,我國《物權法》規(guī)定了“善意取得”制度,即使有私下簽署的“隱名購房協(xié)議”,名義產(chǎn)權人也完全可以自行將房產(chǎn)抵押或轉賣給第三人,而無需征得實際出資人的同意。只要第三人支付合理價款并已辦理完畢房產(chǎn)過戶手續(xù)的,那么善意第三人就取得了房屋所有權,房產(chǎn)的實際出資人只能要求名義產(chǎn)權人賠償損失,無權要求追回房屋。此時如果名義產(chǎn)權人轉移資產(chǎn),那么實際出資人就將面臨房錢兩空的困境。

  合伙買房應簽書面協(xié)議

  再去辦理共有登記

  鑒于隱名出資購房存在巨大的法律風險,公證員建議廣大市民,誰出資購房,就將房產(chǎn)登記在誰的名下,不要因為銀行利率或稅收的優(yōu)惠政策而因小失大。對于合伙共同買房的,包括幾人共同出資全款買房,或一人單獨出首付、兩人共同還貸,或兩人共同出資首付并共同還貸等多種情況,建議所有出資人簽署書面的《共同出資協(xié)議》,詳細約定各自的出資額、房產(chǎn)所占份額、貸款的歸還、房產(chǎn)的使用受益權、何種情況下可以處置,以及如何處置等問題。

  在簽署書面共同出資協(xié)議后,全部出資人應當去房管局辦理房地產(chǎn)共有登記。我國《物權法》承認不動產(chǎn)有按份共有和共同共有兩種形式,按份共有人對共有的不動產(chǎn)按照其份額享有所有權,處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn),應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。因此公證員建議合伙買房的,應當在簽署書面《共同出資協(xié)議》后到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記,將產(chǎn)權登記按份共有,并在房產(chǎn)證上明確各自所占有的產(chǎn)權份額,以免日后發(fā)生不必要的糾紛。

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