物權(quán)法司法解釋對(duì)于房屋問(wèn)題的解讀

　　2016年2月23日最高人民法院正式發(fā)布了《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》?！督忉尅分敝肝餀?quán)法適用中的一些帶有全局性、根本性的問(wèn)題，如不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤與民事訴訟的關(guān)系、異議登記與確權(quán)訴訟的關(guān)系、預(yù)告登記的效力、特殊動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的“善意第三人”、發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力的法律文書(shū)的范圍、按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的司法保護(hù)、善意取得的構(gòu)成要件等，對(duì)正確適用物權(quán)法中的這些基本制度或原則具有重要意義。

　　物權(quán)關(guān)系到百姓的房子、車子等大物件。動(dòng)輒幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的房子，出不得一點(diǎn)問(wèn)題，容不得半點(diǎn)馬虎。記者就百姓普遍關(guān)心的房子問(wèn)題采訪了北京安杰律師事務(wù)所的謝曉勇律師，他從三個(gè)方面就該司法解釋進(jìn)行了解讀，并支招應(yīng)如何將房子放進(jìn)法律的“保險(xiǎn)箱”，避免不必要的財(cái)產(chǎn)損失。

　　房本登記錯(cuò)誤，權(quán)利人如何起訴?

　　在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不菲的當(dāng)下，房屋信息登記錯(cuò)誤會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)無(wú)窮無(wú)盡的麻煩，甚至是巨大的財(cái)產(chǎn)損失。

　　據(jù)媒體報(bào)道，前不久陜西華陰市政府被市民起訴，在訴訟期內(nèi)，華陰市政府既不應(yīng)訴也不出庭，法院作出并送達(dá)判決后，華陰市政府依然不聞不問(wèn)，此事就是百姓的土地使用證被政府變更登記在別人名下引起的。

　　在司法實(shí)踐中，政府部門(mén)將土地權(quán)屬、房屋信息登記錯(cuò)誤的情況時(shí)有發(fā)生，一種流行的觀點(diǎn)是權(quán)利人要先起訴相關(guān)行政部門(mén)，進(jìn)行證書(shū)的變更后再向相關(guān)利害人主張實(shí)體權(quán)利，這容易讓百姓陷入訴訟之累。

　　謝曉勇告訴記者：“司法解釋對(duì)如何起訴進(jìn)行了明確規(guī)定，因房屋歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的，權(quán)利人可以直接提起民事訴訟，此時(shí)法院應(yīng)當(dāng)受理。”

　　物權(quán)法司法解釋對(duì)訴訟類型的明確規(guī)定，不僅方便群眾起訴，更是對(duì)立案登記制改革的呼應(yīng)，可以有效解決公眾立案之后審判部門(mén)內(nèi)部的分工問(wèn)題，從立法技術(shù)上保證了公眾權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

　　出了買(mǎi)房錢(qián)，房本上沒(méi)有名字怎么辦?

　　我國(guó)持續(xù)多年的出生性別比失衡讓婚戀市場(chǎng)變得格外熱鬧，農(nóng)村大齡男青年的婚姻問(wèn)題更頻繁成為媒體頭條。

　　結(jié)婚時(shí)男方家庭為了表示對(duì)女方的尊重，即使男方出了婚房錢(qián)，一般也會(huì)將女方登記在房本上。夫妻恩愛(ài)時(shí)相安無(wú)事，一旦出現(xiàn)問(wèn)題鬧到要離婚的地步，房子就成了大難題。

　　女方可能說(shuō)房本上有她的名字，根據(jù)物權(quán)法的“公示公信”原則，房子應(yīng)有女方的一份。

　　然而，按照物權(quán)法司法解釋，有證據(jù)證明房屋真實(shí)權(quán)利歸屬的一方才是真正的房主，房子并不必然屬于名字寫(xiě)在房本上的人。

　　謝曉勇建議，對(duì)房屋真實(shí)歸屬有異議的一方應(yīng)保存好相關(guān)證據(jù)，如購(gòu)方合同、付款憑證、資金來(lái)源等，一旦發(fā)生房屋歸屬糾紛，能拿出這些證據(jù)的一方就有可能成為真實(shí)的權(quán)利人。

　　合法取得房屋，未完成房屋登記如何處理?

　　中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民2015年11月介紹，城鎮(zhèn)戶籍人口家庭，住房基本上得到了滿足，人均34平方米。

　　再?gòu)奈覈?guó)人口老齡化的趨勢(shì)來(lái)看，80后90后的青年人在未來(lái)若干年將從父母或爺爺奶奶那里繼承一兩套或更多房產(chǎn)。多余的房子可以出賣出租，但是空置的現(xiàn)象仍不能完全避免。

　　如果一個(gè)青年繼承了家中一套房產(chǎn)，沒(méi)來(lái)得及登記房子就受到侵害，被人為燒毀了，他該如何處理?畢竟房本上沒(méi)有他的名字。

　　謝曉勇告訴記者：“根據(jù)司法解釋的規(guī)定，只要物權(quán)獲得有合法依據(jù)，即便尚未完成房屋登記，權(quán)利人也可以請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)。”

　　可以看到該司法解釋最大程度的尊重了法律事實(shí)，不完全以不動(dòng)產(chǎn)登記證上記載的權(quán)利為準(zhǔn)，充分考慮復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，注重保護(hù)真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。

　　在依法治國(guó)的大背景下，完善對(duì)物權(quán)的保護(hù)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。物權(quán)與債權(quán)基本構(gòu)成了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是人格獨(dú)立的前提，有了獨(dú)立的人格，公眾的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)意識(shí)將得到更大程度的激發(fā)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才會(huì)更加繁榮，社會(huì)也將變得更加有活力、更加穩(wěn)定。從此意義上講，物權(quán)制度的完善與每個(gè)人都息息相關(guān)，公眾應(yīng)更多關(guān)注即將施行的物權(quán)法司法解釋，讓法律對(duì)物權(quán)的保護(hù)落地生根。