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2017上半年樓市政策匯總

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2017上半年樓市政策匯總

  時間過得很快,轉眼間2017年已過半,回顧上半年的全國房地產(chǎn)市場,樓市進入“五限”時代,多地樓市調(diào)控不斷加碼。小編給大家整理了關于2017上半年樓市政策匯總,希望你們喜歡!

  2017上半年樓市政策匯總

  01、地方城市聯(lián)動調(diào)控、創(chuàng)新限售模式

  穩(wěn)定市場預期

  2017年上半年,在因城施策的導向下,各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至6月底,已有60余個地級以上城市和30余個縣市出臺收緊政策,海南、河北從省級全面調(diào)控。

  本輪政策整體體現(xiàn)為:

  第一,從城市范圍來看,以點帶面,核心城市聯(lián)動周邊城市協(xié)同調(diào)控,三大城市群中,先是核心城市,再是強二線,二季度蔓延到周邊三四線城市;

  第二,從調(diào)控主要內(nèi)容來看,大部分城市在需求端通過 “四限”模式,強力抑制投資投機需求,降低樓市杠桿,其中創(chuàng)新的限售模式逐步成為此輪調(diào)控的重要抓手。熱點城市普遍“認房又認貸”、“限購又限售”,三四線城市也多采用公積金手段、限售等方式;

  第三,從調(diào)控力度來看,與上一輪調(diào)控政策不同,此輪因城施策表現(xiàn)更為明顯。一線城市繼續(xù)延續(xù)強調(diào)控模式,熱點二線城市自去年四季度以來分階段強化,政策持續(xù)加碼,今年新出臺調(diào)控政策的城市除實行限售的城市之外,其余相對溫和。

  地方調(diào)控政策逐步深化,片區(qū)聯(lián)動施策穩(wěn)樓市

  京津冀地區(qū)

  以北京、雄安為中心形成強力調(diào)控場,政策力度不斷升級。北京在升級住房及商辦限購后,將法拍房、平房也納入限購范圍,同時加強商辦、產(chǎn)業(yè)項目管理。環(huán)京周邊也陸續(xù)出臺調(diào)控措施,廊坊、承德、張家口、保定、石家莊、天津、秦皇島、唐山市調(diào)控集中升級。國務院決定設立河北雄安新區(qū)后,周邊十余縣市出臺政策,環(huán)雄安新區(qū)限購圈形成。河北實行的統(tǒng)一限購重點針對環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點地區(qū),也要求3年以上的社保及個稅。此外,青島、濟南限購限貸后,淄博、臨沂等三四線城市也陸續(xù)跟進調(diào)控。

  長三角地區(qū)

  以長三角一核三中心為核心,周邊三四線城市全線收緊。

  中心城市調(diào)控再升級,周邊三四線城市收緊蔓延。上海加強商住管理、南京、杭州強化限購。隨后上海周邊嘉興及嘉興下轄縣市均出臺限購政策,嘉善縣調(diào)控二次升級,南通針對二套房調(diào)整公積金首付比例,啟東市開始限售,張家港市加強市場監(jiān)管。南京周邊鎮(zhèn)江句容要求非本地戶籍居民購房需繳納1年社?;騻€稅,淮安針對本地、非本地居民實施差別化限購政策;滁州開始限貸,無錫、揚州限售;鎮(zhèn)江、常州調(diào)整公積金首付比例。合肥周邊蕪湖加入限售陣容。另外,其他城市也陸續(xù)收緊,寧波限購限貸,徐州限售,麗水提升公積金貸款首付比例,阜陽臨泉縣開始限價。

  珠三角地區(qū)

  珠三角城市群、海西城市群、海南等協(xié)同調(diào)控、逐層深化。3月,廣州限購升級并擴大限購范圍,深圳對商辦進行調(diào)控。隨后,環(huán)廣州、環(huán)深圳兩市周邊的珠海、惠州、佛山、東莞、江門、中山等市同步限購。其中珠海最為嚴格,非本地戶籍居民購房的社保或個稅繳納年限提高至5年,并將全市范圍內(nèi)的所有戶型住房納入限購范圍,東莞、中山、江門對首套及二套房實施差別化限購政策。海西城市群雙核廈門、福州繼續(xù)加強調(diào)控,廈門連續(xù)出臺政策升級限購門檻,并出臺廈漳泉房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)動機制實施方案,與周邊城市聯(lián)動調(diào)控。福州限貸升級,下轄連江、長樂、閩侯、閩清等縣市也出臺差異化政策,莆田也開始調(diào)控。海南實施全省全面限購并開啟限售模式,隨后瓊海市、??凇⑷齺?、五指山、保亭、瓊中、白沙等市縣陸續(xù)跟進加強調(diào)控。

  中西部地區(qū)

  仍多以單個城市或中小城市群組進行調(diào)控,且多為省會城市。

  出臺調(diào)控措施的城市數(shù)量進一步增加。長沙、贛州、蘭州等城市首次出臺限購限貸政策,南昌、南寧、成都、西安等城市則進一步升級調(diào)控政策。一方面,針對不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊,政策都體現(xiàn)出差異性,成都對限購區(qū)域和非限購區(qū)域信貸政策作差異化調(diào)整,長沙在非本地戶籍限購方面針對湖南省內(nèi)外戶籍家庭作進一步區(qū)分,鄭州將新鄭市、滎陽市、中牟縣也納入限購區(qū)域。另一方面,部分三四線城市也基于市場走勢加強管理,鄭州周邊開封限售并限制房價漲幅,貴陽、天水等市則對公積金進行調(diào)整。

  限售擴圍,成新一輪調(diào)控升級主要手段

  創(chuàng)新限售模式蔓延至三四線城市。繼限購、限貸后,部分城市開啟“限售”模式,抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預期。廈門率先針對個人出臺限制交易的措施,明確新購買住房的需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿,限售城市逐漸從熱點一、二線向周邊三、四線蔓延。至6月末,全國已超過30個城市實行限售措施。從限售年限來看,海南全省及廣州、青島、承德、濟南、徐州等16個城市均要求滿2年,珠海、惠州、成都、南京等地要求滿3年。而啟東、揚州、保定白溝新城等地分類限制非本地戶籍購房再交易轉讓,西安則對購買新房和二手房作差別化限制。保定主城區(qū)出臺目前最為嚴厲的限售政策,要求通過“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設的商品住房10年限售,珠海個別地塊也有10年限售的規(guī)定。

  總體看來,限售成為這一輪地方調(diào)控政策的主要手段,具有創(chuàng)新、區(qū)域分化、精準化的特點。一方面,政府以流動性為切入點,與限購、限貸等多類政策配合使用形成新的預期引導機制。另一方面,因地制宜,不同區(qū)域之間限售政策的具體內(nèi)容差異化明顯。從時間期限來看,限售分化為2年、3年、5年,甚至有特定地塊10年限售。從限售范圍來看,針對戶籍性質及城市內(nèi)部不同區(qū)域做出不同限售規(guī)定。作為有效抑制短期投機需求的重要手段,基于不同城市的市場走勢,限售政策未來仍將可能被部分城市效仿。

  商辦項目因地制宜差別化施策,熱點城市嚴控商改住

  熱點城市加強商辦項目監(jiān)管。北京明確商辦限售,已銷售的商辦類項目再次上市交易時,可出售給個人,但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅的條件。同時,嚴禁商辦項目擅自改為居住用途,堅決打擊利用產(chǎn)業(yè)用地炒地炒房的投機行為。隨后,廣州也出臺政策規(guī)定商服類物業(yè)銷售對象應當是法人單位,此前已購買商服類物業(yè)可轉讓給個人,個人取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉讓。上海住建委發(fā)布《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》,對處于不同開發(fā)階段的項目分類出臺針對性整改意見。深圳、南京、成都也發(fā)文嚴禁將商辦類項目擅自改為居住用途。

  部分省市大力推進商辦庫存去化。蘇州出臺《關于加快引導推進蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫存工作的實施意見(試行)》,通過調(diào)整用地規(guī)劃政策、促進銷售利用政策,加快推進商辦庫存去化。莆田提出對尚未開發(fā)建設的商業(yè)辦公房地產(chǎn)項目用途轉型。安徽省七部門發(fā)布《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》,要求進一步加強非住宅商品房供應管理、多渠道消化非住宅商品房庫存。

  02、中央強化基礎制度安排

  推動長效機制建設加快形成

  兩會政府工作報告強調(diào)要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,堅持住房的居住屬性,加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。政治局會議也指出要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

  加強金融管控,防范金融風險。自去年8月份以來,房企融資渠道限制已擴散至私募資管等領域,資金監(jiān)管進一步趨嚴。今年上半年以來,各部委多次強調(diào)防控金融風險,均強調(diào)把防控金融風險放到更加重要的位置。銀監(jiān)會一季度經(jīng)濟金融形勢分析會指出,要合理控制房地產(chǎn)融資業(yè)務增速,有效防范集中度風險,嚴禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。

  因城施策調(diào)整土地供應。住建部、國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》,要求各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期,對消化周期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要減少供地;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。

  加大保障房棚改貨幣化力度。5月24日,國務院常務會議確立三年棚改任務目標,從2018年到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套,在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣,進一步提高貨幣化安置比例,同時明確加大中央財政補助和金融、用地等支持。

  住房租賃市場管理條例征求意見,購租并舉制度邁出實質性一步。5月19日,住建部起草《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,對租賃市場的各個參與主體進行了行為約束,承租人、出租人權益將得到更好的保護。

  03、下半年展望

  可以預期的是,在政策影響和市場力量的共同作用下,市場參與各方將逐步回歸理性。關于下半年,我們認為:

  ● 金融信貸端口繼續(xù)收緊將是大概率事件,地方將更重視利用金融方式鞏固調(diào)控效果。除取消首套房貸利率優(yōu)惠、放緩房地產(chǎn)貸款增幅外,也將適時、分城收緊信貸政策,嚴格房地產(chǎn)市場金融監(jiān)管。

  ● 更加重視從供給側進行預期引導,地方用地供應管理將進一步完善,加強對土地供應環(huán)節(jié)中的事前、事中、事后管理并強化執(zhí)行。

  ●以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快,在優(yōu)化中長期供應體系的同時,繼續(xù)加強低端基本保障和加快建立購租并舉的住房制度。

  房地產(chǎn)調(diào)控主要有三大特征

  首先:政策力度與執(zhí)行,刷新歷史,從內(nèi)容看,各地持續(xù)發(fā)布政策,政策力度逐漸收緊,政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應等多方面

  其次:各地政策一城一策,同一城市大部分多次加碼政策,3個月武漢調(diào)控了4次,鄭州調(diào)控了4次,杭州、南京等城市也都在10月來連續(xù)發(fā)布超過3次調(diào)控政策:

  從市場趨勢看,調(diào)控后市場成交量下調(diào)了30%以上,預期一二線城市在2017年成交量會維持調(diào)控后走勢,從供需矛盾看,因為土地供應沒有明顯增加,加法難以落地,所以還是看減法對市場的影響。

  2017年整體樓市降溫是主要趨勢。但因為供需結構難以全面改變,信貸雖然收緊但幅度有限,所以整體市場趨勢還是量跌價微跌為主。

  第三:調(diào)控目標明確,短期市場降溫,環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。

  在統(tǒng)計局公布的11月房價指數(shù)中,武漢11月下半月為環(huán)比上漲0.7%,鄭州為環(huán)比上漲0.3%,與濟南、廣州是11月下半月熱點城市中上漲的所有4個城市。升級調(diào)控的目的是抑制房價繼續(xù)上行。

  從中央到地方,房地產(chǎn)調(diào)控在持續(xù)2個月后,繼續(xù)加碼未放松

  其次:從市場趨勢看,從全國看,從930開始的這一輪樓市調(diào)控各地已經(jīng)有超過26個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施:

  包括經(jīng)濟工作會議明確房地產(chǎn)長效機制有待建立,從市場看,2016年房地產(chǎn)從前三季度的爆發(fā)到四季度降溫,樓市發(fā)展需要平穩(wěn)健康。2017年房地產(chǎn)市場動向調(diào)控政策是不是會繼續(xù)加碼,是市場的熱點關注問題。本次會議提出,明年要加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

  過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策,所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動,長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急調(diào)控政策,關鍵是需要完善長期制度建設、房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看,下一步應加快住房、土地供應、房地產(chǎn)稅收等制度。以長效機制引導市場穩(wěn)預期。

  上半年樓市政策全面收緊

  “限購”不斷升級 單身人士加入被限行列

  樓市限購是樓市調(diào)控中最常見的手段,這一手段多以本地戶籍與外地戶籍為花費,并且與繳納社保年限掛鉤,通過對購房者買房資格的限制,達到抑制炒房的目的。2017年上半年的限購政策與以往相比,從限購輻射范圍來看,更多波及到了一些三四線城市,而從限制對象來看,單身人士也被列入限購行列——這無疑是限購政策多維度的升級。

  從地域來看,2017年上半年北上廣深四個一線城市限購全部升級,武漢、天津、南京、杭州、蘇州等熱點二線城市限購也收緊,而一些三四線城市甚至是部分區(qū)縣,也加入到限購的行列:河北高碑店、淶水、懷來、張家口崇禮區(qū),嘉興下轄的嘉善、海寧、桐鄉(xiāng),福建省連江縣等。從限購對象來看,除對本市戶籍和非本市戶籍的劃分外,單身人士也加入限購行列,廈門、天津、杭州、蘭州等地,單身人士皆限購1套房。

  認房又認貸成“限貸”政策主旋律

  調(diào)控中的限貸手段,通過貸款條件的收緊限制一部分人的購買條件。2017年上半年從公積金到商貸均有不同程度的收緊,住房貸款最高額度、貸款年限、首套房及二套房首付比例、貸款利率等方方面面都進行了限制,認房又認貸逐漸成為主旋律。

  在北京啟動“認房認貸”模式后,“認房認貸”全部覆蓋北上廣深四個一線城市。而隨著調(diào)控的深入,天津、廈門、杭州、濟南等二線城市也加入到“認房認貸”陣營,例如杭州,只要有商業(yè)貸款或者公積金貸款的記錄,再購買房屋都只能按照二套房的首付標準執(zhí)行,首付款比例不得低于60%。除此之外,北京離婚一年以內(nèi)房貸申請人均按二套房政策執(zhí)行,這一貸款政策的收緊,有效的遏制了假離婚買房現(xiàn)象。

  抑制房價過高 房企被戴上“限價”緊箍咒

  在2017年的樓市調(diào)控大潮中,限價這一舉措無疑從最根源對房價上漲起到了遏制作用,一些城市啟動限價政策后,房企在銷售過程中,與限價展開了博弈。

  如鄭州新備案房價不能高于去年10月份水平;中山要求當商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%,商品房將無法進行網(wǎng)上簽約;青島樓盤加推部分價格不得高于項目去年均價最高月份銷售價格;無錫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品住房預售證后10天內(nèi),應一次性公開全部準售房源及經(jīng)價格;溫州已經(jīng)開盤銷售的項目未經(jīng)價格主管部門批準不得隨意調(diào)整價格或取消優(yōu)惠幅度;長樂對新建商品住房項目首次備案價格進行限制……

  30余城加入“限售”大軍 抑制投機性炒房

  2017年上半年一系列樓市調(diào)控措施中,限售的實施對開發(fā)商和投機炒房者來說,無疑是不小的打擊。限售就是對取得房產(chǎn)證后在交易的時間做了限定,限定時間多為2年、3年,甚至是5年,簡單說就是限制賣房。2017年上半年,全國各級城市實施限售的就有30多個城市。

  如西安要求自購房之日起滿5年方可上市交易,二手房在取得部的產(chǎn)權證書后也要滿2年才可上市;張家口中心城區(qū)新購住房3年后方可上市交易;無錫購買住房(含二手住房)在取得不動產(chǎn)權證2年內(nèi)不可轉讓;常州新購買商品住房取得產(chǎn)權證后滿2年才可上市交易;青島本市范圍內(nèi)(六區(qū)四市)買新房和二手房,需取得《不動產(chǎn)權證書》滿2年后方可上市交易;廈門新購住房需取得產(chǎn)權證后滿2年方可上市交易……

  熱點城市出臺“限商”政策 樓市開啟五限時代

  2017年上半年,對熱點城市“嚴控商改住”這一政策的出臺,正式開啟了樓市的“五限時代”。北京率先出臺政策,要求已銷售的商辦類項目再次上市交易時,可出售給個人,但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅的條件。同時嚴禁商辦項目擅自改為居住用途。

  上海隨后出臺的“限商”政策則更為嚴格,要求本市停止審批公寓式辦公項目,加強商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理,加強業(yè)態(tài)引導和管控,在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中,明確不得建設公寓式辦公項目;廣州商辦項目不得改變?yōu)榫幼∮猛荆钚》指顔卧坏玫陀?00平方米;深圳建筑平面布局不得采用住宅套型式設計;南京商業(yè)辦公類非住宅類建筑不得按單元式或住宅套型設計;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層;成都商業(yè)、辦公類建設項目嚴禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛荆膊坏靡匀魏畏绞竭`規(guī)宣傳房屋可以用于居住。

  從2017年上半年的這一輪調(diào)控大潮來看,在因城施策、讓房屋回歸居住屬性的大體方向下,政府的手段更加多樣化,決心也更加堅定??梢哉f其輻射范圍之廣、力度之大空前。在這一波調(diào)控大潮的席卷之下,樓市正逐步形成更為穩(wěn)定與長效的發(fā)展機制,樓市逐步趨向健康和穩(wěn)定,住房也正在逐步回歸居住的屬性。


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