企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。小編給大家整理了關于企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策，希望你們喜歡!

　　企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策依據(jù)

　　會計與稅務的規(guī)定

　　國家稅務總局相關文件中規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價。房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。

　　《無形資產(chǎn)準則》第21條中規(guī)定，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉(zhuǎn)。結轉(zhuǎn)時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。該規(guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

　　籌劃的政策依據(jù)

　　《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關準則問題解答》的通知第九問中規(guī)定，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前，土地使用權價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷。

　　一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前，都是執(zhí)行行業(yè)會計制度，而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應分期平均攤銷”。攤銷無形資產(chǎn)時，借記“管理費用”科目和貸記“無形資產(chǎn)”科目，并未要求將土地使用權轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中，一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》時，按照相關文件的規(guī)定，繼續(xù)將土地使用權在無形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉(zhuǎn)入開發(fā)的房產(chǎn)價值中。這樣處理，就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。

　　例如：某有限公司賬面土地使用權價值1500萬元(土地2001年1月1日前購入)，剩余攤銷年限30年，開發(fā)時的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×(1-30%)，在不考慮時間價值的情況分析如下：方案一：按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權轉(zhuǎn)入房產(chǎn)價值，30年共計征房產(chǎn)稅(1500+3500)×(1-30%)×1.2%×30=1260萬元;方案二：若執(zhí)行會計[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產(chǎn)原值，30年共計征房產(chǎn)稅3500×(1-30%)×1.2%×30=882萬元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

　　值得注意的是，土地如果是企業(yè)2001年1月1日后購入的，就應該按照《無形資產(chǎn)準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定處理賬務，把土地轉(zhuǎn)入房屋建筑物成本。企業(yè)應檢查“無形資產(chǎn)——土地使用權”余額，對已使用和未使用的土地按面積應該對應或配比的土地使用權賬面價值重新計算和結轉(zhuǎn)，防止漏計房產(chǎn)稅和刻意少計房產(chǎn)稅，以免查補稅款交納罰款和滯納金。

　　房產(chǎn)稅如何進行繳納計算

　　一、兩套房居民如何繳納房產(chǎn)稅

　　本市某居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例：如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

　　二、房產(chǎn)稅征收標準

　　從價或從租兩種情況：從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。

　　房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

　　三、房產(chǎn)稅如何計算繳納

　　計算方式：從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%

　　從租計征:從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

　　計稅依據(jù)：從價計征按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　從租計征按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

　　四、注意事項

　　房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅;對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。新建房屋交付使用時，如空調(diào)設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括空調(diào)設備;舊房安裝空調(diào)設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應計入房產(chǎn)原值。房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況：從價計征的，其計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;從租計征的(即房產(chǎn)出租的)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

　　房產(chǎn)稅應納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)。以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的應納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，在國外主要是被賦予調(diào)節(jié)收入水平、增加財政收入的作用，而在我國，房產(chǎn)稅征收尤其是對存量房征收房產(chǎn)稅，更多的是希望達到降房價的作用。

↓↓↓點擊下一頁還有更多精彩的企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃的政策↓↓↓