2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
江蘇省以后該怎么調(diào)節(jié)住房問(wèn)題?以下是小編為您整理的2017-2018年江蘇省二套房房貸政策，希望對(duì)您有幫助。
2017-2018年江蘇省二套房房貸政策
《第二套房首付多少 2015-2016江蘇省最新第二套房貸款政策》是小編為大家提供的一篇最新江蘇省二套房貸款政策，由于該政策還未接到正式的更新通知故繼續(xù)沿用此份新政策2015，希望對(duì)大家有所幫助。
央行前段時(shí)間出臺(tái)新政，明確表示二套房首付最低將至4成，但各個(gè)城市細(xì)則由各地分行具體出爐的細(xì)則為準(zhǔn)。
今日，人民銀行南京分行發(fā)布通知，南京蘇州二套房首付比例確定降至4.5成，利率上浮1.1倍。江蘇省其他11個(gè)地市的最低首付比例由60%降至40%。
政策原文：
在人民銀行南京分行的協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，按照“因地施策，分類指導(dǎo)”、不搞“一刀切”的差別化原則，由建設(shè)銀行江蘇省分行牽頭成立的江蘇省金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房貸政策自律機(jī)制經(jīng)多次商議，于昨日確定了執(zhí)行人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)〔2015〕98號(hào))的實(shí)施方案，明確了二套房首付比例的具體標(biāo)準(zhǔn)：
一、對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，南京、蘇州兩市的最低首付比例分別由70%、60%統(tǒng)一降至45%，其他11個(gè)地市的最低首付比例由60%降至40%。
二、貸款利率仍按不低于基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
三、在上述基礎(chǔ)上，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)每個(gè)借款人(客戶)的具體信用狀況等因素，確定各自的首付比例和利率水平。
上述議定事項(xiàng)已于昨日由自律機(jī)制秘書(shū)長(zhǎng)單位建設(shè)銀行江蘇省分行報(bào)人民銀行南京分行備案，江蘇轄內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)即日起可依照?qǐng)?zhí)行。
那么問(wèn)題來(lái)了，如果買房，究竟算首套還是二套呢?南京房貸最新政策是怎樣的?各家銀行房貸利率有優(yōu)惠嗎?
一、首套房認(rèn)定
最新認(rèn)定方法可用“認(rèn)貸不認(rèn)房”來(lái)概括，即如果買過(guò)一套房但貸款已還清，再買房貸款利率根據(jù)首套房貸款利率執(zhí)行。
常見(jiàn)的七種情況：
(1)貸款買過(guò)一套房，但商貸已還完。
(2)貸款買過(guò)一套房，后來(lái)賣掉，房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)，但在銀行征信系統(tǒng)里能查到貸款記錄。
(3)首套房全款付清無(wú)貸款，申請(qǐng)貸款購(gòu)買新房。
(4)首套房全款付清無(wú)貸款，賣掉后房屋登記系統(tǒng)查詢不到房產(chǎn)。
(5)個(gè)人名下曾有2套商貸購(gòu)房，均已還清貸款并出售。
(6)個(gè)人名下1套房商貸已還清，另1套是公積金貸款已出售。
(7)夫妻2人，一方婚前有房無(wú)貸，另一方婚前有貸無(wú)房，婚后貸款買房
二、二套房認(rèn)定
由于“認(rèn)貸不認(rèn)房”，二套房的界定要簡(jiǎn)單些。如買家在銀行征信系統(tǒng)里已登記有一條貸款買房的信息，貸款尚未結(jié)清，又申請(qǐng)貸款買房時(shí)，將界定該房為二套房或以上。
常見(jiàn)的三種情況：
(1)貸款買過(guò)1套，商貸尚未還清，再次貸款買房。
(2)個(gè)人名下已有2套貸款購(gòu)房，1套已還清，1套未還清，再次貸款買房。(3)夫妻2人，一方婚前商貸購(gòu)房，另一方婚前公積金貸款購(gòu)房，婚后以夫妻名義共同貸款并且尚未還清，再次購(gòu)房。
三、南京組合貸款最新政策(公積金+商貸)
(1)名下無(wú)房：
首付三成，基準(zhǔn)利率。(公積金貸過(guò)兩次，不允許再貸公積金，只能純商貸。)
(2)名下有1套房，貸款還清：
商業(yè)貸款：首付三成，利率下限為基準(zhǔn)利率7折。
公積金貸款：家庭人均住房面積小于32㎡或一家三口住房面積小于100㎡，首付三成，利率1.1倍。
(一家三口房子大于100㎡或超過(guò)家庭人均32㎡住房面積限制，無(wú)論是否使用過(guò)公積金貸款，再買房都不能再申請(qǐng)公積金貸款。)
(3)名下有2套房，貸款已還清，申請(qǐng)第3套房貸款：
商業(yè)貸款：銀行根據(jù)情況審定首付及利率
公積金貸款：禁止貸款
四、南京純公積金貸款最新政策
(1)貸過(guò)公積金，名下無(wú)房算首套;
(2)二套房公積金貸款僅限于人均住房面積小于南京市人均住房面積32㎡，或一家三口小于等于100㎡。
(3)二套房的2種情況：1、貸過(guò)一次公積金已還清，有1套房再買算二套房;2、未貸過(guò)公積金，已有一套房，也算二套房。
(4)禁止貸款的3種情況：1、第三次申請(qǐng)公積金貸款;2、購(gòu)買第三套及以上住房;3、貸過(guò)公積金未還清。
五、南京商業(yè)貸款的利率及首付比例
六、南京各銀行首付比例及房貸利率
七、公積金貸款額度及利率
八、南京公積金提取新規(guī)
1、南京提取公積金還貸方式有以下三種
(1)委托逐月提取還商貸
適用情況：本市承辦住房公積金業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款
(2)柜面逐年提取還貸
適用情況：未承辦本市住房公積金貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行(本地、異地)發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款或其他住房公積金管理機(jī)構(gòu)(省公積金，鐵路、省監(jiān)獄、華東石油局等)發(fā)放的住房公積金貸款。
(3)柜面提取一次性還款或委托逐年、逐月歸還住房公積金貸款
適用情況：買房一年內(nèi)可提取公積金還貸。
2、因購(gòu)房提取過(guò)兩次公積金的禁止再提取
?、儋?gòu)買第三套及以上住房，其本人因購(gòu)房已提取過(guò)兩次及以上住房公積金的，不得申請(qǐng)?zhí)崛÷毠け救俗》抗e金(含提取償還購(gòu)房貸款本息)。必須同時(shí)滿足“買第三套房及以上”和“已經(jīng)提過(guò)兩次”這兩個(gè)條件，才不能提取公積金。
注：省級(jí)公積金認(rèn)貸不認(rèn)房，只要公積金使用次數(shù)不超過(guò)兩次，仍然可以提取公積金。
?、谫?gòu)房提取次數(shù)不含住房公積金轉(zhuǎn)賬還貸。
?、郛惖刭?gòu)房：在南京無(wú)房，異地購(gòu)房時(shí)可提取公積金。在南京有房，在異地購(gòu)房，購(gòu)房所在地不是本人(配偶)工作地或戶籍地的，不能提取公積金。
?、芡惶鬃》吭谝荒陜?nèi)只能提取一次公積金。申請(qǐng)?zhí)崛r(shí)，賬戶至少應(yīng)當(dāng)保留人民幣1元。提取總額不能超過(guò)實(shí)際購(gòu)房支出。
九、南京房貸熱點(diǎn)問(wèn)題解答
1、采用純商貸買房，首付幾成?
央行規(guī)定，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，此為央行指導(dǎo)性文件，具體首付款比例和利率水平還是由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。如果結(jié)清的話，首付不低于30%。工行率先執(zhí)行二套房首付4成，南京其他各銀行細(xì)則尚未出臺(tái)。
2、采用純公積金買房，首付幾成?
央行規(guī)定，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。南京細(xì)則尚未出臺(tái)。
3、如果首套房采用組合貸，那么應(yīng)該首付幾成?
首套房組合貸首付依然是3成。
4、第一套房純公積金貸款未結(jié)清，第二套房是不是只能辦商業(yè)貸款，首付是幾成，利率多少?
首套房純公積金貸款未結(jié)清，二套房只能用商貸，首付3成，基準(zhǔn)利率。
5、第一套房純商貸未結(jié)清，第二套房辦純公積金貸款，首付是幾成，利率多少?
如果第一套房人均住房面積<南京人均住房面積或一家三口≤100㎡，可以用公積金貸款，首付3成，利率1.1倍。如果面積不符合，則不能使用公積金貸款。
6、第一套房組合貸款未結(jié)清，是不是二套房只能純商貸?利率多少?
(1)第一套房的商貸已還清，公積金貸款部分未還清，二套房只能用純商貸，首付最低4成，利率1.1倍。
(2)第一套房商貸部分未還清，公積金貸款部分已還清，二套房可以商貸，首付最低4成，利率1.1倍;如果第一套人均住房面積小于南京市人均住房面積或者一家三口小于等于100平方米，可以再次用公積金貸款，首付3成，利率1.1倍。
(3)第一套房商貸和公積金貸款均未還清，二套房只能用純商貸，首付最低4成，利率1.1倍。
7、在首套房貸款結(jié)清的情況下，用組合貸的方式購(gòu)買二套房，首付幾成?
首付3成(前提條件是，第一套房人均住房面積<南京人均住房面積或一家三口≤100㎡，因?yàn)楣e金有此規(guī)定)。
8、曾經(jīng)買房用過(guò)一次公積金貸款，現(xiàn)在房子已經(jīng)賣掉，貸款也已還清，再買房用公積金貸款，首付幾成?
根據(jù)央行的政策，如果名下無(wú)房，用公積金貸款買房算首套房，首付2成，南京細(xì)則尚未出臺(tái)。
江蘇省購(gòu)買二套房貸款新政策
目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上早已出現(xiàn)二套房首付松動(dòng)的跡象，個(gè)別銀行甚至將二套房首付降至50%以吸引客戶。如今降至45%，央行的新規(guī)實(shí)際上被打了折扣。以一套200萬(wàn)元的二套住房為例，南京人之前購(gòu)買需要首付70%也就是140萬(wàn)元。首付降至45%后，首付款變成了90萬(wàn)元，首付門(mén)檻較之前下降了50萬(wàn)元。不過(guò)，貸款數(shù)額的增加也意味著利息的增加，買房人還是要好好算算賬。
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝認(rèn)為，南京二套房首付比例沒(méi)降到位或?qū)⒂绊憳鞘行判?，不過(guò)45%和40%的差別也不大，與原來(lái)的70%相比還是下降了不少。他認(rèn)為南京與蘇州兩地或許是因?yàn)闃鞘泄╀N較旺，因此才會(huì)打折執(zhí)行。
公積金貸款或?qū)⑽⒄{(diào)
在3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的二套房貸款新政中，對(duì)使用公積金購(gòu)房的貸款比例也做了規(guī)定，將公積金首套房首付比例降至20%，二套房首付降至30%。不過(guò)，在此次江蘇落地政策中，尚未提及相關(guān)政策。
據(jù)了解，目前南京公積金政策中規(guī)定的是個(gè)人購(gòu)買首套自住房的首付款比例為30%，購(gòu)買二套房的首付款比例同樣為30%。按照央行出臺(tái)的新政，南京公積金貸款政策面臨微調(diào)，一是首套房的首付比例由30%降為20%，二是二套房貸公積金不再設(shè)前置條件。南京公積金管理中心相關(guān)人士稱，目前暫未接到政策調(diào)整的通知，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)整應(yīng)無(wú)懸念。
與央行規(guī)定并不沖突 調(diào)整對(duì)銀行影響不太大
人民銀行南京分行昨發(fā)布了二套房貸款新政，南京、蘇州兩市的最低首付比例統(tǒng)一降至45%。昨天，銀行業(yè)內(nèi)人士告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，在央行總行發(fā)布相關(guān)政策后，各地會(huì)針對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行具體細(xì)則確定，雖然具體所屬銀行暫未收到具體通知，但肯定會(huì)盡快按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
二套房首付4.5成，銀行人士表示將按此執(zhí)行
揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天采訪了幾家國(guó)有大行以及股份制銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人及業(yè)務(wù)人員，對(duì)方表示，央行在制定政策時(shí)表示各地可按地方情況制定細(xì)則，所以銀行都會(huì)遵守地方規(guī)定，以南京為例，二套房首付4.5成與央行規(guī)定的最低4成并不沖突。
銀行人士表示，會(huì)即刻按照新規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行。也有一家國(guó)有大行的房貸部客戶經(jīng)理表示，暫時(shí)未收到來(lái)自總行對(duì)業(yè)務(wù)細(xì)則變更方面的通知，但肯定會(huì)收到文件并盡快按照新規(guī)來(lái)執(zhí)行。
為什么是4.5成?銀行更傾向于哪種?
那么，為何南京、蘇州兩地的二套房最低首付比例是4.5成呢?揚(yáng)子晚報(bào)記者試圖聯(lián)系省金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房貸政策自律機(jī)制的相關(guān)聯(lián)絡(luò)人，暫未聯(lián)系到，不過(guò)某國(guó)有大行的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，地方機(jī)構(gòu)根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及房產(chǎn)供求情況等的不同，在總行政策基礎(chǔ)上給出差異化的細(xì)則指導(dǎo)，業(yè)內(nèi)人士表示，南京和蘇州門(mén)檻比其他城市高，可能是考慮到這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)近期還在上漲，用提高首付比例進(jìn)行政策收緊的方式來(lái)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)解，當(dāng)然不排除政策繼續(xù)發(fā)生變化的可能性。
那么，銀行的房貸部門(mén)更傾向于四成門(mén)檻還是4.5成首付門(mén)檻呢?銀行人士表示，從收益和風(fēng)險(xiǎn)兩種角度考慮各有利弊，但考慮到風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，4.5成風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。他表示，同等條件下，理論上貸出去5.5成資金與放出去6成資金相比，銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)、受到的損失要小一些。
二套房首付比例及稅費(fèi)
樓市再迎重磅寬松政策!財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部昨天發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，政策給改善型購(gòu)房者減負(fù)：二套房契稅從之前的3%，按照不同的面積分別降為1%和2%;取消144平方米以上的“紅線”限制，首套房超過(guò)144平方米的將少交1.5%的契稅;滿2年住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，超過(guò)144平方米的可以減免營(yíng)業(yè)稅。
似乎是出于對(duì)南京樓市可能過(guò)于火爆的擔(dān)憂，南京房產(chǎn)部門(mén)昨天發(fā)聲：南京樓市只是結(jié)構(gòu)性冷熱不均，不存在“一房難求”，將加大監(jiān)管力度，打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。
首套房契稅
首套房是指家庭(未婚的是指?jìng)€(gè)人、已婚的是指夫妻雙方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)無(wú)房，現(xiàn)在購(gòu)買住房的。
新政策：購(gòu)買首套房，面積為90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。
老政策：對(duì)于購(gòu)買首套房，90平方米及以下的，按照1%的稅率征收契稅;按照1.5%的稅率征收契稅的，原先是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上的，按照3%征收契稅。
變化：可以看出，對(duì)于首套房的契稅，主要變化的是144平方米及以上的房子，從原先的3%降低到1.5%。
算一筆賬
144平方米以下不變。
假設(shè)購(gòu)買一套150平方米、總價(jià)150萬(wàn)元的首套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是4.5萬(wàn)元;新政后只需要繳納1.5%，也就是只要繳納2.25萬(wàn)元，這樣就省下2.25萬(wàn)元。
二套房契稅
二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，現(xiàn)在再次購(gòu)房的。
新政策：購(gòu)買家庭第二套改善型住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
老政策：購(gòu)買二套房統(tǒng)一按照3%征收契稅。
變化：二套房是此次新政的最大變化，以面積是否超過(guò)90平方米為界，契稅分別比原先省了2%和1%。
算一筆賬
假設(shè)購(gòu)買一套80平方米、總價(jià)120萬(wàn)元的二套房。那么原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是3.6萬(wàn)元;新政后按照1%執(zhí)行，只要繳納1.2萬(wàn)元，這樣就省下2.4萬(wàn)元。
假設(shè)購(gòu)買一套110平方米、總價(jià)200萬(wàn)元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是6萬(wàn)元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納4萬(wàn)元，這樣就省下2萬(wàn)元。
假設(shè)購(gòu)買一套150平方米、總價(jià)500萬(wàn)元的二套房，原先的契稅按照3%執(zhí)行，就是15萬(wàn)元;新政的契稅按照2%執(zhí)行，只要繳納10萬(wàn)元，這樣就省下5萬(wàn)元。
營(yíng)業(yè)稅
新政策：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收5.6%營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
老政策：對(duì)不足2年的住房對(duì)外銷售的，原先也是全額征收營(yíng)業(yè)稅;而大于等于2年的住房對(duì)外銷售時(shí)，原來(lái)只有小于144平方米住房免征營(yíng)業(yè)稅，大于等于144平方米的住房，需要繳納房?jī)r(jià)差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅。
變化：對(duì)于營(yíng)業(yè)稅的征收，不再看面積，而簡(jiǎn)單區(qū)分是否滿2年。這對(duì)滿2年且144平方米及以上的住房，可以省一大筆稅費(fèi)。
算一筆賬
差額是指此次“計(jì)稅價(jià)格”-“購(gòu)房?jī)r(jià)格”。計(jì)稅價(jià)格即此次轉(zhuǎn)讓時(shí)，買賣雙方簽訂的《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格(該價(jià)格不能明顯低于市場(chǎng)價(jià))。購(gòu)房?jī)r(jià)格是指，房主當(dāng)初購(gòu)買這套房屋時(shí)，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的價(jià)格。
假設(shè)轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價(jià)500萬(wàn)元、原先400萬(wàn)元購(gòu)入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅，就是5.6萬(wàn)元;新政后這筆稅費(fèi)減免，可以省下5.6萬(wàn)元。
結(jié)論
144㎡以上的二手房
轉(zhuǎn)讓時(shí)最省錢(qián)
可以看出，新政后面積大于等于144平方米、滿2年的二手房轉(zhuǎn)讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價(jià)500萬(wàn)元房屋，最多可以省下5萬(wàn)元契稅和5.6萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，買房人節(jié)省了10.6萬(wàn)元之多。同時(shí)可以想象，符合這個(gè)情形的總價(jià)越高的住房，享受的稅費(fèi)減免數(shù)額越高，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的別墅轉(zhuǎn)讓時(shí)，省下的稅費(fèi)將十分可觀。
看了“2017-2018年江蘇省二套房房貸政策”的人還看了：