德國人為什么不買房

　　德國人認(rèn)為，花錢去享受世界各地的陽光，要比購置一套不動產(chǎn)更有意義。”大海說，與熱衷當(dāng)房奴的中國人相比，德國人更在乎生活的品質(zhì)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于德國人為什么不買房的原因，一起來看看吧!

　　德國人為什么不買房

　　這是因為德國人天生就對房子“性冷淡”。而這種觀念，是因為德國人只把房地產(chǎn)看作居住的保障工具，而不是拉動GDP增長的產(chǎn)業(yè)和投資生財之道。

　　德國《住宅建設(shè)法》規(guī)定，房子建設(shè)時一定要考慮公益和福利的基調(diào)，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產(chǎn)制度定了基調(diào)，那就是為窮人服務(wù)。

　　與中國政府不同，德國政府直接把面粉賣給百姓。

　　德國政府嚴(yán)格監(jiān)管土地銷售，由于土地私有，可以自建房、合作建房，開發(fā)商很難壟斷市場，操縱地價。

　　德國老百姓買地建房有兩種方式，一種是從開發(fā)商那里買宅基地，這樣的土地所有權(quán)歸自己，但是建房成本稍微貴一些，好處是房子建成以后，每年就不用再向國家交租金了。另一種是政府救濟貧民百姓，你可以在這塊地上建房子，但土地權(quán)不是歸自己，建成房子以后，需要每年給國家或者土地開發(fā)商交一點土地使用租金。這樣的建房成本就比較便宜。

　　盡管政策這么好，但德國人并不領(lǐng)情。

　　德國是全球產(chǎn)權(quán)房擁有率最低的國家之一。德國人認(rèn)為，買了房子后，手里的現(xiàn)金流就會被封死，自己也會被禁錮在一個地方。德國人的天性是，哪里工作好，咱就往哪去。所以他們覺得，人活著千萬不能被房子困死。所以，更多的德國人選擇租房。

　　德國房價不漲的內(nèi)在起因

　　其一，確保房屋充分供應(yīng)，供求平衡依然是穩(wěn)定房價的硬情理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房計劃，住房建設(shè)依人口需要而定，基礎(chǔ)滿意每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

　　其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩(wěn)定房價提供了金融軌制保障。與住房典質(zhì)貸款模式或公積金模式不同，德國實施“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的本質(zhì)是“合作”而非贏利，合同儲蓄大概占到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業(yè)貸款。德國所有房貸(包含合同儲蓄和商業(yè)貸款)都履行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限均勻為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎能夠?qū)谷魏谓鹑谑袌龅姆€(wěn)定，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。與德國構(gòu)成赫然對照的是，在采用浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內(nèi)英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現(xiàn)大漲大跌的景象。

　　其三，德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，也成為了房價穩(wěn)定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率到達(dá)58%，特殊是年青人中77%都是 “租房族”。這主要得益于政府鼓勵建筑租住房屋、維護房客權(quán)利等一系列政策。除了針對特別群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量貿(mào)易出租房，政府同樣對房租程度進(jìn)行必定的標(biāo)準(zhǔn)。因為德國嚴(yán)厲的租房法，重視掩護房客的好處，租房的保險感并不亞于買房，數(shù)十年寓居在一所出租房中的德國家庭不在少數(shù)。德國度庭樂于租房，并且有著大批而便宜的出租房屋供應(yīng)，這對穩(wěn)固全部房地產(chǎn)市場的價格水平起到了不可疏忽的均衡作用。

　　其四，德國勉勵自建房、合作建房，攻破開發(fā)商對屋宇供給的壟斷，同樣也是影響市場房價的主要因素。德國住宅合作社的呈現(xiàn)已經(jīng)有200多年的歷史，配合社獨特建房已成為德國住宅建設(shè)的重要組織情勢之一，合作建房占每年新建住宅總數(shù)的比例超過30%。政府對合作社建房給予多方面的政策輔助：一是供給長期低息貸款;二是給予借款保障;三是提供公道價錢的土地;四是減少稅收，對所得稅、財產(chǎn)稅、土地轉(zhuǎn)移稅跟交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補助房錢等等。通過激勵自建房、協(xié)作建房，樹立起多渠道的住房獲取渠道，就解脫了放任開發(fā)商任意定價的局勢。

　　其五，德國建立了地產(chǎn)價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指點價”制度。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨破的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對本人的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對評估中的過錯負(fù)有法律義務(wù)。德國還按照聯(lián)邦建造法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)?ldquo;地價圖”的“基準(zhǔn)價”或者“領(lǐng)導(dǎo)價”。這為不同地段、不同類型的住房制定了具體的“基準(zhǔn)價格”，這類指導(dǎo)價存在法律效率，所有房地產(chǎn)交易有任務(wù)參照此履行，在合理范疇內(nèi)浮動。雖然指導(dǎo)價的制定必定參考?xì)v年市場房價，但任何不具備壟斷權(quán)勢的開發(fā)商或炒房者，都不可能獨自影響“指導(dǎo)價”的制定。

　　德國的房子問題

　　1購房

　　德國銀行很少被允許發(fā)放相當(dāng)于房產(chǎn)80%以上價值的貸款，因此，潛在房產(chǎn)購買者首先需要至少兩成的現(xiàn)金。大家都知道，德國并不是一個儲蓄型國家。所以兩成首付對他們來說，也是一筆不小的巨款。購買之后，購房人還要繳納高額綜合稅率。

　　2出租

　　講真，財迷哥真心覺得德國房東是最憋屈的。

　　德國的優(yōu)惠稅收政策鼓勵房東盡可能地將房產(chǎn)租賃出去。但是對房東來說，租房也很累。

　　德國房租出租法規(guī)定，那些出租的房子，房東絕對不能任意漲價，租金上漲幅度3年內(nèi)不得超過20%。如果超過，租戶有權(quán)向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。

　　這兩年歐洲經(jīng)濟陷入危機，德國政府更是人情做到底。去年3月，德國議會通過租房法的修改案(《限制房租法》)，對房租上漲限制得更嚴(yán)，要求對老住戶3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%。這項新法還規(guī)定，誰委托中介出租房屋，誰支付中介費，以減輕租客負(fù)擔(dān)。

　　除了法律規(guī)定租金上限，德國還有一個租客協(xié)會。目前協(xié)會會員超過300萬人，如果哪里租金上漲快，租客協(xié)會會組織游行示威，漢堡、柏林都發(fā)生過。

　　再說個正面教材。話說在德國有個城市叫奧格斯堡市，這個城市里有個叫Fuggerei的福利院，這個福利院呢，是世界上目前最古老的福利院，已經(jīng)有500年的歷史。這個福利院不但古老，還是世界上租金最便宜的房子。租金多少?0.88歐元，也就是差不多人民幣6塊左右，而且這不是月租，是年租。所以也就是說一年租金是6塊人民幣，為什么這里的房子會這么便宜呢，因為這里的房子已經(jīng)500年沒有漲過租金。

　　3賣房

　　德國二手房買賣更是要收上一筆巨款。用于出售的房產(chǎn)首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅，假如通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。新購住房未滿7年轉(zhuǎn)讓，綜合稅率更高達(dá)50%。

　　4繼承

　　德國還對住房繼承人/受贈人采用超額累進(jìn)稅率，征收遺產(chǎn)稅或贈與稅。

　　這種情況下，德國那些房產(chǎn)開發(fā)商的房子只能賣給那些連鎖房屋租賃企業(yè)，就像中國的鏈家、我愛我家。但是德國的鏈家和我愛我家可沒有中國這么邪惡。因為一旦它們邪惡，德國立法這柄劍可就要發(fā)飆了。