2017北京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)是漲還是跌
2017北京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)是漲還是跌
北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)進(jìn)一步的調(diào)控。從相關(guān)部門(mén)獲悉，為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的政策定位，結(jié)合京津冀協(xié)同發(fā)展成略，北京市相關(guān)部門(mén)正在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的具體舉措，2017北京房?jī)r(jià)是漲還是跌?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享給大家的關(guān)于2017北京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)，一起來(lái)看看北京房?jī)r(jià)2017走勢(shì)吧!
2017北京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)
(原標(biāo)題：2017北京房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息:北京房貸利率升至9折起)
2016年年末的時(shí)候就是有消息傳出15家銀行的北京分行簽署了一份公約，自2017年1月1日起的時(shí)候貸款利率將不低于銀行基準(zhǔn)利率的0.9倍。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳言果然變成了現(xiàn)實(shí)——房貸利率最低九折的約定已經(jīng)于元旦當(dāng)天正式實(shí)施。
如果以商業(yè)貸款300萬(wàn)元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來(lái)計(jì)算，房貸利率八五折優(yōu)惠時(shí)，執(zhí)行利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬(wàn)元;房貸利率九折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬(wàn)元。也就是說(shuō)，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬(wàn)元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬(wàn)元。
首套房房貸利率提升至九折起
元旦當(dāng)天，《證券日?qǐng)?bào)》記者分別從多家銀行和房地產(chǎn)中介處證實(shí)房貸利率優(yōu)惠收緊的消息。自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行貸款利率九折起的優(yōu)惠政策。
早在去年年底，就有貸款利率折扣將提升至九折的消息傳出，本報(bào)記者當(dāng)時(shí)也曾經(jīng)走訪多家銀行和中介機(jī)構(gòu)，但是他們均表示并不知曉這一消息。
據(jù)了解，8月份，基本各個(gè)銀行都統(tǒng)一將房屋貸款利率提升至八五折起。9月份，樓市政策收緊后，市場(chǎng)一直有房貸利率上調(diào)至九折起的傳言，但始終沒(méi)有執(zhí)行。幾度傳聞之后，這次“狼終于來(lái)了”。
實(shí)際上，去年四季度以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)樓市的去杠桿力度持續(xù)加碼，調(diào)控政策多維度落地。無(wú)論是首付比例的提升，還是房屋貸款利率優(yōu)惠的減少，均與購(gòu)房者的利益直接相關(guān)，利率優(yōu)惠的收緊將增加購(gòu)房者的資金壓力，從而降低購(gòu)房意愿。
根據(jù)最新的房貸利率，如果以商業(yè)貸款300萬(wàn)元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來(lái)計(jì)算，房貸利率從八五折提升至九折后，貸款300萬(wàn)元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬(wàn)元。
另外，《證券日?qǐng)?bào)》記者了解到，此次的政策對(duì)于之前買(mǎi)房貸款的購(gòu)房者沒(méi)有任何影響，無(wú)論一手房還是二手房都是以網(wǎng)簽時(shí)間為界，1月1日之后的都是按照九折起來(lái)執(zhí)行，而在這之前的就按照當(dāng)時(shí)的利率優(yōu)惠實(shí)行。
對(duì)于房貸利率做出的這一調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士表示，本輪樓市牛市行情的推手之一，就是低成本資金和高杠桿的作用，利率優(yōu)惠的收緊不僅提高購(gòu)房成本，更重要的是對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的打壓，以組合拳的方式抑制投資，同時(shí)意味著北京的緊縮調(diào)控將會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)，因此會(huì)對(duì)購(gòu)房需求形成新一輪打壓。
二套房房貸利率或受影響
去年四季度以來(lái)，樓市調(diào)控政策密集發(fā)布。另外，不管是銀行還是房地產(chǎn)中介均紛紛表示，“購(gòu)房者的首付必須通過(guò)自有資金，或者可以向親戚朋友等借錢(qián)籌集，但是不能通過(guò)消費(fèi)貸、抵押貸、信用貸來(lái)幫助購(gòu)房者首付提供資金。”
當(dāng)《證券日?qǐng)?bào)》記者問(wèn)及是否有其他渠道還可以享受八五折的優(yōu)惠時(shí)，一家北京中介機(jī)構(gòu)告訴本報(bào)記者：“目前已經(jīng)確認(rèn)銀行貸款利率折扣最高九折，但各個(gè)銀行具體方案還沒(méi)有具體出來(lái)，估計(jì)要等到這個(gè)月的3號(hào)、4號(hào)，根據(jù)不同銀行具體的情況來(lái)看，是否可以打擦邊球。但目前已經(jīng)有購(gòu)房者按九折的貸款利率簽合同。”
房屋貸款利率提升至九折起也成為很多購(gòu)房者最為關(guān)注的焦點(diǎn)。奚先生是典型的工薪階層“剛需購(gòu)房者”，由于貸款利率增加，奚先生準(zhǔn)備購(gòu)房的意愿被打消了。他告訴本報(bào)記者：“首付的比例剛提升不久，現(xiàn)在貸款利率又增加，調(diào)控在進(jìn)一步加強(qiáng)，還是等一等再?zèng)Q定短期內(nèi)是否買(mǎi)房吧。”
銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率收緊是繼去年9月份首付比例提升后的又一動(dòng)作，貸款利率折扣減少，是信貸政策收緊的一種表現(xiàn)，從側(cè)面也說(shuō)明對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)的部分投資投機(jī)行為并不歡迎，這也會(huì)進(jìn)一步抬高2017年買(mǎi)房的門(mén)檻，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行抑制。另外，首套住房的利率優(yōu)惠收緊也會(huì)影響二套房的房貸政策，進(jìn)而使得二套房房貸的利率可能會(huì)有所提高。
北京承諾2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不漲
北京樓市調(diào)控將維持高壓的跡象更加清晰。日前，北京代市長(zhǎng)蔡奇在聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作匯報(bào)時(shí)指出，要加大普通商品住房供給力度，確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)，“要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，把‘租房住’作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段”。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，結(jié)合市級(jí)有關(guān)房?jī)r(jià)的前后表態(tài)以及先后出臺(tái)的調(diào)控政策可見(jiàn)，明年北京將由多角度出手穩(wěn)定房?jī)r(jià)，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)低于當(dāng)前幾成定局。
堅(jiān)決打擊操控價(jià)格
蔡奇指出，明年北京要“三房”并舉，做好住房保障工作。“一是組織好定向安置房建設(shè)，輸入?yún)^(qū)盡早形成供應(yīng)，輸出區(qū)要組織好優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等資源的輸出，確保安置人口享有的公共服務(wù)水平不降低;二是大力發(fā)展公租房，著力解決市民住房問(wèn)題;三是加大自住型商品房供應(yīng)，發(fā)揮其改善民生、平抑房?jī)r(jià)的作用。”據(jù)了解，在同日赴昌平區(qū)融澤嘉園調(diào)研西城區(qū)定向安置房建設(shè)情況時(shí)，蔡奇還明確要求加強(qiáng)住房市場(chǎng)的監(jiān)管和整頓，堅(jiān)決查處、打擊捂盤(pán)惜售，操控價(jià)格、虛假信息等違法違規(guī)行為。
實(shí)際上，這已不是北京市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人首次對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控做出表態(tài)。在此前召開(kāi)的中共北京市委十一屆十二次全會(huì)上，北京市委書(shū)記郭金龍就曾明確，解決好房地產(chǎn)問(wèn)題，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，緊密結(jié)合棚戶(hù)區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城市化等工作，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度。
樓市降溫幾成定局
分析認(rèn)為，蔡奇之所以如此看重環(huán)比漲幅，是考慮到每一年樓市大環(huán)境均有所差異，同比漲幅可參考度不高，環(huán)比變動(dòng)才是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況的比例尺。而這一最新表態(tài)，是對(duì)市委全會(huì)既定目標(biāo)的進(jìn)一步量化，結(jié)合此前已公布的政策判斷，明年北京將繼續(xù)增加住宅土地供應(yīng)，同時(shí)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，踐行“9070”政策，鼓勵(lì)自住房、遏制豪宅化將成為大概率事件。
在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，“確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”的說(shuō)法隱含國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)16個(gè)熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)的細(xì)化要求，但是“環(huán)比不增長(zhǎng)”可有兩種含義：一是全年12個(gè)月，月月都不能漲;二是全年12個(gè)月可以有時(shí)漲、有時(shí)跌，但12個(gè)月平均值不能漲。“不管哪種含義，一年后北京房?jī)r(jià)低于當(dāng)前基本定型，全市新房均價(jià)與實(shí)際二手房成交價(jià)皆如此。”楊紅旭表示。
不過(guò)也有分析認(rèn)為，受到“高價(jià)地”因素的制約，北京新房市場(chǎng)全面高端化的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，新房市場(chǎng)也成為中高端需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，中低端需求則不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)以及商辦市場(chǎng)，而這一趨勢(shì)也將延續(xù)至明年。因此雖然收緊調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面也將進(jìn)一步增加保障性產(chǎn)品的供應(yīng)，用以對(duì)沖整體市場(chǎng)價(jià)格水平，但是純商住宅價(jià)格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
土地供應(yīng)與購(gòu)房限制兼顧
“所謂‘從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期’，其實(shí)包含兩層含義”，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴北京商報(bào)記者，首先就土地供應(yīng)而言，如何控制純商品住宅的地價(jià)一直是北京土地市場(chǎng)調(diào)控難啃的骨頭，如何管制拿地房企的資金面，遏制過(guò)高地價(jià)必定是明年的核心工作，“此外，北京房?jī)r(jià)此前之所以漲勢(shì)驚人，主要原因就是高價(jià)房頻出，出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)，因而加大自住房供應(yīng)，確保剛需有更多選擇，也應(yīng)是關(guān)注的重點(diǎn)。”
具體到執(zhí)行層面，郭毅建議，目前多數(shù)房企資金雄厚且依舊看好北京市場(chǎng)，未來(lái)調(diào)控可通過(guò)加大住宅自持化等方式控制、收緊這類(lèi)企業(yè)的資金鏈，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)拿地資金的監(jiān)控，盡可能提高企業(yè)拿地開(kāi)發(fā)成本。“與此同時(shí)，北京的購(gòu)房資格也待進(jìn)一步提高，例如學(xué)習(xí)上海、深圳的‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，卡住一部分非剛性需求，保證市場(chǎng)供需趨于平衡，此類(lèi)手段相對(duì)多樣，而且見(jiàn)效較快”，郭毅表示，在二手房交易方面，則可以考慮通過(guò)削減優(yōu)惠、提高交易稅率，避免房主過(guò)快套現(xiàn)，抑制炒房現(xiàn)象。
2017北京房?jī)r(jià)是漲還是跌，北京房?jī)r(jià)2017走勢(shì)
1、商鋪面臨價(jià)值重估。
商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳 統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。
2、大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間。
中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國(guó)人過(guò)“買(mǎi)個(gè)牙刷也要開(kāi)車(chē)10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
3、未來(lái)將有部分將淪為鬼城或空城。
未來(lái)三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷(xiāo)問(wèn)題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來(lái)的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題的突出，未來(lái)將有部分新城將淪為鬼城或空城。
4、逆城市化很難出現(xiàn)。
很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買(mǎi)地，建別墅。未來(lái)10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
6、寫(xiě)字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛。
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫(xiě)字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：
第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶(hù)口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫(xiě)字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求 是多多益善。未來(lái)這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫(xiě)字樓。
7、計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)。
全面放開(kāi)二胎，這雖然確實(shí)是一個(gè)很大的利好，但還沒(méi)到足以改變整個(gè)樓市發(fā)展大勢(shì)的程度。好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說(shuō)，日本和歐洲部分國(guó)家過(guò) 去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來(lái)前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。從這個(gè)意義上說(shuō)，二胎政策的放開(kāi)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨;即將終結(jié) 的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。
8、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。
曾經(jīng)有無(wú)數(shù)專(zhuān)家在說(shuō)，中國(guó)樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外?，F(xiàn)在看來(lái)，都應(yīng)驗(yàn) 了。未來(lái)10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來(lái)家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將 離開(kāi)這個(gè)行業(yè)另謀出路。
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