2017年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)_房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎
2017年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)_房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎
2017年上海房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎?上海作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心，是不少人向往的大城市，上海房?jī)r(jià)自然受到人們高度關(guān)注。而據(jù)上海房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息，上海類(lèi)住宅未來(lái)兩年上市或達(dá)300萬(wàn)平米，那么，2017上海房?jī)r(jià)走勢(shì)將如何變化?以下是學(xué)習(xí)啦小編分享給大家的關(guān)于2017年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，一起來(lái)看看上海房?jī)r(jià)走勢(shì)2017吧!
2017年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)
上海房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息。2016年上海住宅與類(lèi)住宅市場(chǎng)的格局變化，或?qū)?017年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)埋下伏筆。
受2016年上海“325”樓市新政對(duì)住宅限購(gòu)影響，類(lèi)住宅市場(chǎng)成交量提升明顯，尤其是3月份以后持續(xù)在20萬(wàn)平方米、3500套去化水平線浮動(dòng)。以1-7月數(shù)據(jù)為例，全市類(lèi)住宅去化127.17萬(wàn)平方米，賣(mài)出22065套，均超過(guò)歷史上任何一個(gè)年份。
一名業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，若按此趨勢(shì)，2016年類(lèi)住宅成交面積將突破200萬(wàn)平方米、成交量突破37000套，兩個(gè)數(shù)據(jù)均會(huì)比2015年翻番。
上海房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息。據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，2016年商品房銷(xiāo)售面積季軍被類(lèi)住宅項(xiàng)目奪得，該項(xiàng)目為顧村板塊的龍湖北城天街，全年成交2775套，合計(jì)12.65萬(wàn)平方米。
2016年類(lèi)住宅作為“過(guò)渡性住宅產(chǎn)品”，銷(xiāo)情突飛猛進(jìn)，而住宅交易四季度下滑明顯。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其中原因主要在于限購(gòu)等政策以及土地交易市場(chǎng)變化。2016年10月“滬六條”新政之后，辦公產(chǎn)權(quán)的類(lèi)住宅迎來(lái)火熱局面。
宅地供應(yīng)減少
類(lèi)住宅與住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)變化中互為影響。由于宅地供應(yīng)下降、套均價(jià)差拉大，2012年-2016年類(lèi)住宅與住宅同比變化呈正相關(guān)，且變化幅度較住宅劇烈。兩者的相關(guān)性可以從土地供應(yīng)、土地價(jià)格、小戶型住宅與類(lèi)住宅價(jià)差三方面分析。
在2013年上海市建設(shè)用地即突破2020年用地指標(biāo)的大背景下，上海市住宅供地(含保障房)2014-2015年來(lái)持續(xù)降低，2014年宅地計(jì)劃供應(yīng)較2011年下降42%。而2014年完成了計(jì)劃供應(yīng)的80%，實(shí)際供應(yīng)量?jī)H563公頃。一名房企投資部人士認(rèn)為，這對(duì)于超過(guò)2500萬(wàn)常駐人口的上海來(lái)說(shuō)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
2011年2月1日上海對(duì)已擁有2套及以上住房的家庭暫停售房。反映在土地市場(chǎng)便是土地供應(yīng)計(jì)劃逐年縮減。2011年上海成交的純宅地可建面積達(dá)1385.84萬(wàn)平方米高峰后，在2012年下滑近4成至855.78萬(wàn)平方米。2016年1-7月純宅地成交量?jī)H為290.53萬(wàn)平方米。
上海房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息。宅地供應(yīng)減少也意味著成本增加。2014年，在上海拿住宅地較多的是葛洲壩集團(tuán)，兩幅地總建筑面積34.54萬(wàn)平方米，拿地總價(jià)35.33億元;當(dāng)年閩系房企開(kāi)始進(jìn)入上海，正榮集團(tuán)31.85億元拿下兩幅宅地，總建筑面積28.55萬(wàn)平方米。
2015年宅地成本大幅提高。首次在上海拿地的華發(fā)，與華潤(rùn)聯(lián)手以158.47億元買(mǎi)下上海閘北兩幅地，總建筑面積43.33萬(wàn)平方米，均價(jià)3.65萬(wàn)元/平方米。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士指出，二者聯(lián)合體的兩次出手，開(kāi)啟了上海房?jī)r(jià)新一輪上漲周期。
值得一提的是，信達(dá)地產(chǎn)在2014年開(kāi)始涉足上海市場(chǎng)，以23.6億元買(mǎi)下3幅地，總建筑面積28萬(wàn)平方米，彼時(shí)拿地均價(jià)8000多元/平方米。而該公司2016年在上海拿的地塊樓板價(jià)已達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。
住宅供應(yīng)縮減，帶動(dòng)拿了商辦項(xiàng)目的房企尋求產(chǎn)品規(guī)劃轉(zhuǎn)型，類(lèi)住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)熱度空前。2013年上海商辦土地成交出現(xiàn)最高峰，達(dá)到940.7萬(wàn)平方米。
同策咨詢根據(jù)當(dāng)前可售、潛在供應(yīng)量合計(jì)，2017-2018年類(lèi)住宅上市總量可達(dá)到306萬(wàn)平方米。
政策的意外影響
類(lèi)住宅的興起還有政策因素影響。
“7090”政策的實(shí)施間接帶動(dòng)類(lèi)住宅與商品住宅總價(jià)差拉大。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年70平方米以下項(xiàng)目推出量越來(lái)越少，2014年以來(lái)70平方米住宅的套均總價(jià)已經(jīng)持續(xù)高于酒店式公寓。2016年1-7月，兩者價(jià)差達(dá)315萬(wàn)元，相當(dāng)于一套剛需商品住宅的價(jià)格，同期類(lèi)住宅套均總價(jià)，占小戶型住宅總價(jià)的60%。
此外，2016年樓市調(diào)控也令房企考慮在商辦土地的投資有所加碼，拿地排行前七位的房企一共拿了總建筑面積為115.12萬(wàn)平方米的商辦用地，同比2015年相差無(wú)幾。主流房企為寶龍、龍湖、綠地、旭輝、陸家嘴等。
同年2月下旬，上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》。對(duì)于商辦類(lèi)用地，自持要求較以往大為提高，同時(shí)，部分地塊對(duì)辦公出售的最小分隔面積也有限定，無(wú)形中大幅減少了此后類(lèi)住宅上市量。
同策咨詢指出，從2010年開(kāi)始，類(lèi)住宅與小戶型住宅成交套數(shù)差距逐漸縮小;2013年開(kāi)始，類(lèi)住宅基本占市場(chǎng)一半份額;2015-2016年類(lèi)住宅市場(chǎng)占小戶型住宅市場(chǎng)比重還在增加。
2017年上海房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎，上海房?jī)r(jià)走勢(shì)2017
(原標(biāo)題：2017上海房?jī)r(jià)會(huì)暴跌嗎?上海房子沒(méi)人買(mǎi)但價(jià)也不會(huì)下降 未來(lái)五年或?qū)⒎?
公積金也要證券化了?這么說(shuō)你可能不太懂，直白一點(diǎn)說(shuō)，你不是經(jīng)常抱怨北京、上海等城市住房公積金貸款的上限，對(duì)于高昂的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)杯水車(chē)薪么?如果資產(chǎn)證券化可以良性深入，那不管是貸款額度還是難易程度，和現(xiàn)在就不是同日而語(yǔ)咯! 夢(mèng)想還是要有的。
上海的房?jī)r(jià)一直高企不下，此前還有喊出上海房?jī)r(jià)調(diào)控后即將暴跌的口號(hào)，但是如今看來(lái)，上海的房子如同脫韁的野馬，即便沒(méi)人買(mǎi)，也難以下跌。為什么這么說(shuō)呢?
第一個(gè)原因是貨幣，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在6%-6.5%之間。我們把它叫做新常態(tài)，叫做L型。但是中國(guó)每年M2廣義貨幣的年均增加量大概是在13%-14%之間。這就是說(shuō)，每年貨幣的新增投放量是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一倍以上。M2增加的13%-14%復(fù)合的增加下去，那么基本上每隔5年到6年左右，整個(gè)中國(guó)的貨幣總量會(huì)翻一番。在貨幣不斷增加的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng) 會(huì)衰退嗎?
第二個(gè)原因呢，上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。今天的上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量排全球第二，黃金現(xiàn)貨交易量排全球第一，上海有1500多家金融公司。上海的第一產(chǎn)業(yè)還不是金融行業(yè)，而是文化產(chǎn)業(yè)。今年，迪斯尼進(jìn)入上海，文化產(chǎn)業(yè)會(huì)繼續(xù)在上海進(jìn)入到一個(gè)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，成為中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)和資產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)銷(xiāo)金窟。上海還是全球最大的港口城市，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶的龍頭。1998年到2008年，上海的人口凈流入是36%，以上這些數(shù)據(jù)告訴我們，上海是中國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫的一個(gè)象征物。只要泡沫不破滅，上海在全球經(jīng)濟(jì)中的和中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重，都會(huì)持續(xù)地加大。
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