個(gè)人學(xué)術(shù)論文(2)
個(gè)人學(xué)術(shù)論文篇二
淺談個(gè)人合作建房
【摘要】住房是關(guān)系民生的大問(wèn)題，個(gè)人合作建房是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，需要來(lái)自社會(huì)、法律等各方面的支持，為社會(huì)和諧發(fā)展提供條件。
【關(guān)鍵詞】個(gè)人合作建房;法律;和諧;發(fā)展
合作建房，在法律意義上指由一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。個(gè)人合作建房指的是一群志同道合的居民集合在一起，共同出資，選購(gòu)合適地塊，以非盈利方式一起建自己的房子。概況為共同出資、籌劃方案、選購(gòu)地塊、設(shè)計(jì)房屋、建設(shè)施工、驗(yàn)收入住。
一、個(gè)人合作建房的歷史
合作建房作為法律術(shù)語(yǔ)，最早見(jiàn)于最高人民法院公布的《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》即(法發(fā)〔1996〕2號(hào))文件。
作為城鎮(zhèn)公民，能夠切身感受到近年來(lái)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路高飛猛進(jìn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通購(gòu)買者的承受能力。沿海地區(qū)近十年房?jī)r(jià)普遍上漲迅猛，以廣州的一手房?jī)r(jià)為例，2001年均價(jià)為4220元/平，到了2011年均價(jià)為13401元/平。國(guó)家密切關(guān)注高房?jī)r(jià)與民生關(guān)系，并制定一系列相關(guān)政策抑制房?jī)r(jià)，同時(shí)民間的有識(shí)之士也在積極探索，為解決特定社會(huì)群體的住房問(wèn)題，個(gè)人合作建房模式應(yīng)運(yùn)而生。
2003年12月1日，北京于凌罡做為發(fā)起人標(biāo)志著中國(guó)的個(gè)人合作建房模式的誕生。于凌罡多次高調(diào)競(jìng)拍土地，但拍地計(jì)劃流產(chǎn)，后調(diào)整戰(zhàn)略，與房企聯(lián)手，這些做法遭到會(huì)員質(zhì)疑和反對(duì)，北京的個(gè)人合作建房實(shí)驗(yàn)沒(méi)有成功。此后全國(guó)個(gè)人合作建房者風(fēng)起云涌，許多城市以網(wǎng)站作為窗口，吸收相關(guān)人士參與其中，探索各種可行方案并付諸實(shí)施。溫州發(fā)起人趙智強(qiáng)成功拿地，成為全國(guó)個(gè)人合作建房中的“先驅(qū)”。
2008年出現(xiàn)了全球性的金融危機(jī)，為積極應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的不利影響，提出“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”目標(biāo)。國(guó)務(wù)院辦公廳曾出臺(tái)“國(guó)辦發(fā) 〔2008〕131號(hào)”文件《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 》，在這一政策的促進(jìn)下，2009年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速走出低迷，投資、銷售實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅過(guò)快的苗頭。個(gè)人合作建房在這一大環(huán)境下，有了更大的發(fā)展空間。
二、個(gè)人合作建房的意義
個(gè)人合作建房的發(fā)展如此艱難，還有必要發(fā)展下去嗎?國(guó)內(nèi)很多專業(yè)媒體也參與到探討當(dāng)中，一般認(rèn)為，在中國(guó)合作建房發(fā)展有很大優(yōu)勢(shì)，比如合作建房能解決中下層次老百姓的自住房問(wèn)題，讓居者有其屋，促進(jìn)社會(huì)和諧，以較低的消費(fèi)達(dá)到減小生活環(huán)境差距，緩解收入與支出之間的矛盾;也比如合作建房可以讓一群年齡相仿，層次、愛(ài)好相近的朋友可以共同規(guī)劃、建設(shè)自己理想的美好家園，鄰里和睦，社區(qū)祥和，營(yíng)造更穩(wěn)定的生活圈交際圈;還比如合作建房可以一定程度實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工乃至后期物業(yè)服務(wù)管理自主，更能實(shí)現(xiàn)家的愿望……
而筆者認(rèn)為，探索出一種新的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與傳統(tǒng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式并存，作為傳統(tǒng)模式的補(bǔ)充，這本身就十分有意義，況且能夠解決一部分特定的群體住房問(wèn)題，也是替政府分憂愁，值得相關(guān)專業(yè)人士去努力探索。
三、小產(chǎn)權(quán) “悲催之路”的教訓(xùn)
在個(gè)人合作建房之前，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中滋生了另一種模式，就是“小產(chǎn)權(quán)房屋”(鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋)，小產(chǎn)權(quán)在發(fā)展之初就爭(zhēng)議不斷，由于存在各方利益，一直在紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)中頑強(qiáng)的生存。國(guó)家法律規(guī)定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)賣給集體之外的用戶。這使得小產(chǎn)權(quán)的房屋觸及法律紅線，國(guó)家逐漸加大力度治理和整頓小產(chǎn)權(quán)房屋，而真正清理小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題則解決的不只是法律問(wèn)題，同時(shí)牽涉到廣泛的社會(huì)問(wèn)題、甚至是政治問(wèn)題。
北京市國(guó)土局發(fā)布，自2012年6月中旬起，本市開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”的清理整治工作。重點(diǎn)清理在建、在售項(xiàng)目。對(duì)在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍。至此小產(chǎn)權(quán)房屋的發(fā)展走到衰退。
個(gè)人合作建房一定要吸取小產(chǎn)權(quán)的教訓(xùn)，避免只顧某些利益、畸形發(fā)展。
四、個(gè)人合作建房的生存發(fā)展之路
盡管個(gè)人合作建房艱難的發(fā)展了近十年，但是還沒(méi)有真正的走進(jìn)普通百姓，就是很多專業(yè)人士也對(duì)此了解甚少，產(chǎn)生偏見(jiàn)。如何克服其自身的局限性，能夠在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有一席之地，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。
1.認(rèn)清地位爭(zhēng)取到政策的支持
在降低房?jī)r(jià)的探索中我們國(guó)家大力提倡保障房建設(shè)，而個(gè)人合作建房是屬于整合民間的資源發(fā)展起來(lái)的，力量薄弱，只能作為一種新的補(bǔ)充模式。保障房建設(shè)得到國(guó)家的大力扶持，在各個(gè)方面是符合國(guó)家政策的。而個(gè)人合作建房就凸顯出很不適應(yīng)政策的環(huán)節(jié)，在發(fā)展中決不能與保障房建設(shè)產(chǎn)生沖突。2007年3月，全國(guó)十六城市個(gè)人合作建房發(fā)起人代表進(jìn)京向“兩會(huì)”代表進(jìn)言獻(xiàn)策合作建房，提議修改1992年的《住宅合作社暫行辦法》，將個(gè)人合作建房加入《住宅合作社暫行辦法》，并在全國(guó)進(jìn)行試點(diǎn)。“兩會(huì)”代表委員對(duì)個(gè)人合作建房的積極支持讓全國(guó)個(gè)人合作建房人看到了希望的曙光。更完善的模式應(yīng)該出現(xiàn)在各級(jí)議案中，爭(zhēng)取到更多政府部門、領(lǐng)導(dǎo)的支持。
2.獲得法律的支持
法律上避免陷入現(xiàn)有的法律漏洞之中，小產(chǎn)權(quán)房屋就是鉆法律的空子，似乎合理但不合法，即便發(fā)展到現(xiàn)在依然逃脫不了違法的事實(shí)。而個(gè)人合作建房最容易出現(xiàn)的非法集資問(wèn)題，雖然發(fā)部分發(fā)起者一直在規(guī)避這個(gè)問(wèn)題，但依然游走在公司法、合同法等諸多法律的邊緣。個(gè)人合作建房的行為決不能在灰色地帶發(fā)展，這一行為的合法化是當(dāng)今支持個(gè)人合作建房的法律界人士的當(dāng)務(wù)之急。
3.公平合理的利益分配及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
作為一種生產(chǎn)模式，不僅滿足房屋所有人的個(gè)人利益，更不可以忽視了國(guó)家、地方政府、集體的利益，否則因社會(huì)效益不佳而難以獲得持續(xù)有力的支持，最終還是走向淘汰;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，有許多不確定的因素影響著房屋價(jià)格的走勢(shì)，我國(guó)的房?jī)r(jià)的走勢(shì)更多的依賴政策的影響，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)很大，對(duì)于投資的角度想得到高的回率，自然也能承受高風(fēng)險(xiǎn)。只有降低個(gè)人合作建房的風(fēng)險(xiǎn)，才能獲得更多人的青睞。
4.取得媒體、輿論的支持
百姓在呼吁高房?jī)r(jià)的同時(shí)并不認(rèn)同個(gè)人合作建房。首先個(gè)人合作建房并沒(méi)有真正走進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，即使很多專業(yè)人士也對(duì)此不甚了解，出現(xiàn)誤解、歪曲甚至詆毀的現(xiàn)象。發(fā)達(dá)的媒體能產(chǎn)生強(qiáng)大的輿論攻勢(shì)。雖然2007年各大媒體爭(zhēng)先報(bào)道過(guò)一段時(shí)間，但只是曇花一現(xiàn)，現(xiàn)在很少聲音出現(xiàn)在主流媒體。個(gè)人合作建房還只是停留在在少數(shù)專業(yè)人士的腦海中，即便有自己的網(wǎng)站，但要通過(guò)讓更多的人了解個(gè)合作的可行性，先進(jìn)性，同時(shí)也不要避諱個(gè)人合作建房還有很多不完善的地方，需要參與者來(lái)呵護(hù)培養(yǎng)。
我們國(guó)家已經(jīng)由單一追求GDP的增長(zhǎng)，調(diào)整到優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效率上來(lái)。個(gè)人合作建房促使“低房?jī)r(jià)”的產(chǎn)生，這符合提“高經(jīng)濟(jì)效率”的要求，滿足中低層的公民住房意愿，保障社會(huì)和諧發(fā)展，有著一定的積極性，能否克服艱難險(xiǎn)阻突破重圍，可以預(yù)見(jiàn)個(gè)人合作建房一定會(huì)有更大的發(fā)展空間。
參考文獻(xiàn)：
[1]新華網(wǎng)，近年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧與思考，國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處，2012.3.
[2]溫州商報(bào)，理想佳苑亂象深度調(diào)查，商報(bào)記者，2011.4.
作者簡(jiǎn)介：
宿敏，女，1971年3月出生，遼寧省新民縣人，副教授，浙江工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院
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