房地產(chǎn)評估研究論文范文
房地產(chǎn)估價是一門很重要的學(xué)科，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，其重要性也越發(fā)明顯。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)評估研究論文范文，供大家參考。
房地產(chǎn)評估研究論文范文篇一
《 房地產(chǎn)評估研究 》
摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，成為了我國國民經(jīng)濟中重要的組成部分。其中房地產(chǎn)評估是與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)評估的發(fā)展受到房地產(chǎn)市場的影響較大。從目前的情況來看，房地產(chǎn)評估存在著很多方面的問題，這樣就必須采取相應(yīng)的措施。本文主要對房地產(chǎn)評估進行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、評估、研究
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼： A
一、引言
近些年來，在我國，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也得到了很大的發(fā)展，房地產(chǎn)評估所在的機構(gòu)已經(jīng)成為服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要中介，對于房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但是現(xiàn)階段，房地產(chǎn)評估機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展面臨著很多不確定的影響，直接影響著房地產(chǎn)評估，針對這些不確定的因素就需要采取一系列的措施，這樣才能適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展需要，從而不斷的促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產(chǎn)評估概念概述
對房地產(chǎn)的價值進行評估被叫做房地產(chǎn)評估，與其他行業(yè)一樣房地產(chǎn)行業(yè)受到相關(guān)部門的監(jiān)督與管理，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險、工程質(zhì)量、周圍環(huán)境、價值、貸款風(fēng)險等是房地產(chǎn)評估的主要內(nèi)容和組成部分，房地產(chǎn)的評估行業(yè)除了其行業(yè)本身特有的特點外，還有高風(fēng)險性和高技術(shù)性的特點。
三、房地產(chǎn)評估的發(fā)展機遇
1、國家大力推進現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展
房產(chǎn)評估作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國家在政府工作規(guī)劃中對房地產(chǎn)評估也有明確的文件，要求推動包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動，但是總體形勢卻是良好的，再加上國家的產(chǎn)業(yè)支持，將會對房地產(chǎn)評估的發(fā)展起到較好的帶動作用。
2、開征房產(chǎn)稅勢在必行
房產(chǎn)稅是我國稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評估價值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會大量擴張房地產(chǎn)市場評估的業(yè)務(wù)量，對于房地產(chǎn)評估發(fā)展也具有重要的推動作用。
3、商業(yè)銀行風(fēng)險控制需求不斷增加
隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對于市場風(fēng)險的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對其價值進行評估，進而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評估的評估量。
4、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進
我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會帶動房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入高潮，房地產(chǎn)評估將會持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。
四、我國房地產(chǎn)評估發(fā)展制約問題分析
1、房地產(chǎn)評估的整體實力不足
在我國房地產(chǎn)評估近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實力不強、管理松散的小型房地產(chǎn)評估機構(gòu)，房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的整體實力不足。此外，在我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評估的工作人員學(xué)歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評估穩(wěn)定發(fā)展的制約。
2、房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方式有待完善
受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評估機構(gòu)已經(jīng)采取批量評估以及自動評估等先進的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評估，完成一次評估的程序煩瑣，需要時間長，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評估效率不高。
3、房地產(chǎn)評估機構(gòu)盈利能力不強
當(dāng)前在我國房地產(chǎn)評估存在著嚴(yán)重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評估內(nèi)部競爭無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評估機構(gòu)為了生存不惜采取惡性競爭手段，放棄原則、拉低價格，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)盈利能力普遍不高。
4、房地產(chǎn)評估部分機構(gòu)的獨立性和客觀性較差
提高房地產(chǎn)評估質(zhì)量，首先必須確保獨立客觀的開展房地產(chǎn)評估工作。然而一些房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評估原則，不按照規(guī)定要求進行房地產(chǎn)評估，造成了評估結(jié)果的不準(zhǔn)確，損害了房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
五、房地產(chǎn)評估長遠發(fā)展對策分析
1、嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度提升房地產(chǎn)評估行業(yè)機構(gòu)的整體實力水平
對于房地產(chǎn)評估的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評估的實際情況，建立完善相應(yīng)的市場準(zhǔn)入制度，特別是對于房地產(chǎn)評估機構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價人員的資格認(rèn)證進行規(guī)范，可以采取進階制度管理房地產(chǎn)評估從業(yè)機構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進而確保房地產(chǎn)評估機構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評估的整體實力。
2、創(chuàng)新房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作模式
對于房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實現(xiàn)房地產(chǎn)評估工作的業(yè)務(wù)升級，尤其是積極地在房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中引進自動評估技術(shù)、批量評估技術(shù)，通過計算機模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當(dāng)前社會已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時代，在房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級評估技術(shù)，準(zhǔn)確地改進房地產(chǎn)行業(yè)評估方式，把握房地產(chǎn)評估的發(fā)展方向，增強房地產(chǎn)評估機構(gòu)的市場競爭力。
3、優(yōu)化房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的盈利模式
對于房地長評估而言，應(yīng)該逐步地對盈利模式進行改革，對服務(wù)內(nèi)容進行拓展，特別是通過對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向評估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地擴大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評估以及押品評估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺化服務(wù)擴展，通過發(fā)布研究報告等方式，不斷提高評估機構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風(fēng)險管理以及房產(chǎn)定價等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評估機構(gòu)的生存發(fā)展能力。
4、推動行業(yè)立法增強房地產(chǎn)評估的客觀公正性
為了確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的實際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評估內(nèi)部無原則的惡性競爭行為，有效地約束房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進一步地減少在房地產(chǎn)評估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)客觀公正的實施。
5、運用先進的、科學(xué)的方法
無論運用什么樣的方法進行房地產(chǎn)的評估，都應(yīng)該廣泛的收集最新的信息，采用科學(xué)的方法進行研究，對于評估監(jiān)管的工作更是需要采用科學(xué)的方法來進行，在評估時要運用真實的數(shù)據(jù)來進行評估。在評估時，要采用先進的方法借鑒好的經(jīng)驗來進行評估，使評估機構(gòu)的各個部門可以相互協(xié)調(diào)，相互監(jiān)督，是各部門合作實現(xiàn)效益的最大化。從而推進該行業(yè)的健康發(fā)展。
六、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)行業(yè)重要的組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)要想健康穩(wěn)定的發(fā)展，就必須實現(xiàn)房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，并且作為方地產(chǎn)評估有關(guān)機構(gòu)一定要轉(zhuǎn)變自身的定位方向，這樣就可以不斷的推動自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從而更加適應(yīng)新時代房地產(chǎn)行業(yè)的市場變化。
參考文獻：
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房地產(chǎn)評估研究論文范文篇二
《 對房地產(chǎn)評估方法的研究 》
【摘要】房地產(chǎn)評估的含義是遵守一定的原則，使用合理的評估辦法對房地產(chǎn)的客觀價值進行評估的一種行為。本文通過對現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展情況，找出存在于中國房地產(chǎn)評估業(yè)中的問題，并對房地產(chǎn)評估方法的改進提出了一些建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);評估方法;問題;研究
1前言
在我們國家經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱就包含房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系著國家經(jīng)濟的發(fā)展還對人們的生活有一定的影響。在我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)中房地產(chǎn)評估非常重要主要是因為它可以影響房地產(chǎn)的定價，能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)有秩序和健康的發(fā)展。然而就目前的情況而言，我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)的各方面的發(fā)展都不夠完善，導(dǎo)致不能正確的選擇合適的評估方法?，F(xiàn)在社會市場中房地產(chǎn)行業(yè)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)評估的范圍也在不斷的擴大，傳統(tǒng)的評估方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)評估的要求了，也就不能夠得出合理的評估結(jié)果。
2我國房地產(chǎn)評估中存在哪些問題
2.1房地產(chǎn)評估中沒有完善的法律體系
因為我們過節(jié)啊的房地產(chǎn)行業(yè)是從改革開放之后才發(fā)展起來的，發(fā)展的時間還比較短。目前只有在1995年制定的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中對房地產(chǎn)評估有具體的規(guī)定，但是在現(xiàn)在的社會中房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度較快，出現(xiàn)了許多中房地產(chǎn)交易，對房地產(chǎn)的估價也就比較模糊，房地產(chǎn)中許多的法律糾紛都是因為房地產(chǎn)估價不合理引起的。比如現(xiàn)在我們國家房地產(chǎn)中的拆遷補償問題一直沒有法律的依據(jù)，因此出現(xiàn)了許多的經(jīng)濟糾紛。
2.2房地產(chǎn)估價人員的素質(zhì)不同
我們國家的房地產(chǎn)評估人員要求學(xué)歷最低應(yīng)該是中專學(xué)歷，考試的科目有《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》這四科，對于有不同的工作經(jīng)驗的人員學(xué)歷要求也是不同的。而國外的評估師大多數(shù)最低要求是本科學(xué)歷，另外國外的考試科目不僅僅是房地產(chǎn)的知識還包括建筑經(jīng)濟方面和法律方面的知識。
2.3評估方法的使用受到限制
我們國家現(xiàn)在使用的評估的方法主要有市場比較法、成本法、收益法等，和國外使用的方法類似，但是因為沒有明確的評估數(shù)據(jù)、評估員的專業(yè)知識不夠，因此不能很好的使用各種評估方法。(1)市場比較法是將評估對象和已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進行比較，適當(dāng)?shù)男拚切┮呀?jīng)發(fā)生的類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定評估對象客觀的價格和價值的評估方法。市場比較法能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)市場展的實際情況反映出來，因此這種評估的方法評估出的價格比較現(xiàn)實。而且這種方法又具備直觀、簡單易行的優(yōu)點。所以市場比較發(fā)在房地產(chǎn)評估工作中應(yīng)用比較廣泛。(2)成本法評估是指在現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展中重新對相同的被評估的房地產(chǎn)的價格進行構(gòu)建將所需要的成本和損耗從中扣除，來確定評估對象客觀的價格和價值的評估方法。這種方法操作簡單，不像市場比較法和收益法在技術(shù)上的要求那么高，但是它的缺點主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格不是主要受到房地產(chǎn)成本的影響，房地產(chǎn)的成本增加不一定會使房地產(chǎn)的價值增加，房地產(chǎn)的價值不高并不代表投入的成本少。所以成本法的評估受到一定的局限。而且成本法評估的過程中比較有難度的工作就是對損耗的估算，特別是比較老舊的房地產(chǎn)更加難以進行。這就對成本法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性有著非常重要的影響。(3)收益法是求取估價對象在估價完成之后的正常凈收益，來確定評估對象客觀的價格和價值的評估方法。收益法的缺點主要是因為這種評估的方法在應(yīng)用時要求的技術(shù)比較高，對于純收益的計算比較困難，很難準(zhǔn)確的將各種費用計算出來，所以對純收益進行準(zhǔn)確的估算比較困難。在我們國家房地產(chǎn)評估的過程中，收益法中對于利潤的確定和成本法中損耗的確定都比較模糊，因此不同的評估人員會使評估的結(jié)果有很大的區(qū)別。因此市場法是現(xiàn)在我們國家房地產(chǎn)評估中應(yīng)用比較普遍。但是在市場評估發(fā)的應(yīng)用中，很難對未來房產(chǎn)政策的發(fā)展趨勢進行預(yù)測，這就造成了委托方并不采用評估的結(jié)果。
2.4房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中存在很高的風(fēng)險
在我們國家的房地產(chǎn)評估的行業(yè)中有著不合理的競爭。在評估進行的過程中，委托單位總是限制評估人員，而評估人員則沒有進行公平、合理的評估。比如在對拆遷補償進行評估時，委托單位為了能夠獲得較高的經(jīng)濟利益，出現(xiàn)了賄賂評估師，使評估師做出不準(zhǔn)確的評估結(jié)果。而因為現(xiàn)在我們國家的評估需求在不斷的增多，我們國家對評估機構(gòu)的要求不是特別的嚴(yán)格，使我們國家出現(xiàn)了較多的評估機構(gòu)而且這些評估機構(gòu)之間出現(xiàn)了不正當(dāng)?shù)母偁帲瑳]有按照評估的原則進行，使房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中存在很高的風(fēng)險。
3如何解決房地產(chǎn)評估中存在的這些問題
3.1建立健全相關(guān)的法律法規(guī)
我們應(yīng)該借鑒國外的一些房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展完善的國家，建立完善的法律法規(guī)的體系。隨著我們國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估行業(yè)也在迅速的發(fā)展。而就在這時許多國外的房地產(chǎn)評估機構(gòu)也在慢慢的向中國發(fā)展，他們制定的法律規(guī)章制度對中國的評估機構(gòu)完善法律體系有著很重要的影響。但是我們國家不能只是拿別人的東西做依據(jù)，要以我們國家現(xiàn)在的國情為依據(jù)，針對我們國家房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題來制定適合我們國家的法律法規(guī)。而不同的地區(qū)也要根據(jù)該地區(qū)的房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的具體情況來制定更加符合實際的法律體系。例如，因為每個地區(qū)發(fā)展的情況不同，城鄉(xiāng)發(fā)展的速度也不一樣，造成房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)也有很大的不同，因此每個地區(qū)就應(yīng)該建立符合實際情況的規(guī)章制度，減少由于拆遷補償款而引起的法律糾紛。
3.2提高錄取的條件和對評估員進行不斷的培訓(xùn)
房地產(chǎn)的評估工作越來越復(fù)雜決定了評估員的專業(yè)能力也必須要提高。(1)提高評估員的錄取條件，提高學(xué)歷要求，學(xué)歷至少應(yīng)該是本科以上。但是對學(xué)歷要求的提高會使評估員的錄取工作比較困難，評估人才日益缺乏，為了彌補這個漏洞，可以根據(jù)不同的學(xué)歷對評估師進行分級，大專學(xué)歷的人員可以作為助理評估師也可以是普通評估師，只有本科以上的人員才能成為高級評估師，(2)對評估師不斷的進行培訓(xùn)，擴大評估師的知識范圍，加大法律、經(jīng)濟的培訓(xùn)，使現(xiàn)在的評估師能夠具備全面的知識技能。
3.3遵守職業(yè)道德，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險
評估師在對房地產(chǎn)進行評估時，如果遵守職業(yè)道德，自然而然的會降低執(zhí)業(yè)的風(fēng)險。評估師應(yīng)該按照評估工作的法律法規(guī)制度，公平公正的對待每一個評估的項目，不滿足委托方不合理的要求，按照規(guī)定一步一步的進行評估，這樣評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也就大大的降低了，相反委托單位為了能夠獲得較高的經(jīng)濟利益，賄賂評估師，使評估師做出不準(zhǔn)確的評估結(jié)果。這樣就會使評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險大大的增加。因此必須要使評估師具有良好的職業(yè)道德，提高評估的質(zhì)量。
4小結(jié)
因此在對不同的房地產(chǎn)進行評估時必須要根據(jù)委托方的特點和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展的形式選擇合適的房地產(chǎn)評估的方法。然而傳統(tǒng)的評估方法已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟的快速發(fā)展，因此必須要對現(xiàn)在的評估方法進行不斷的改進。
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