房地產開發(fā)項目管理論文
房地產開發(fā)項目管理是一個復雜的系統(tǒng)工程,項目管理各環(huán)節(jié)的過程控制與項目總體目標的達成需要系統(tǒng)、全面的策劃與研究,項目執(zhí)行前的策劃對項目運作的成敗至關重要。下面是學習啦小編為大家整理的房地產開發(fā)項目管理論文，供大家參考。
房地產開發(fā)項目管理論文篇一
房地產開發(fā)項目設計管理研究
房地產開發(fā)項目管理論文摘要
摘要：房地產開發(fā)商對其項目設計管理的質量控制是否有效, 直接關系到房地產項目的質量好壞、工期長短、是否能獲得預期利潤等方面。建設項目設計階段的管理有其特殊性, 設計的成果是由建筑設計院完成的, 而房地產開發(fā)公司設計人員在策化和設計過程中起溝通、協(xié)調、監(jiān)控作用, 故房地產企業(yè)項目開發(fā)設計管理的質量控制顯得尤其重要。
房地產開發(fā)項目管理論文內容
關鍵詞：設計管理、質量控制
中圖分類號： O213 文獻標識碼： A
在房地產開發(fā)項目中，設計階段處于項目建設周期的中前期，是工程項目建設進入實施階段的開始。設計質量對項目總體質量具有決定性影響，設計階段是決定工程造價的主要階段，設計進度為制定項目控制性進度計劃提供了基礎條件，因此設計階段的管理對于整個項目來說至關重要。
1.房地產項目設計階段管理概述
房地產開發(fā)項目設計階段的管理(簡稱設計管理)，是房地產開發(fā)全過程項目管理的一部分，是由項目管理公司代表建設單位或開發(fā)商對房地產項目設計階段進行的監(jiān)督及管理，以確保房地產開發(fā)項目的設計質量、進度及造價控制在合理的范圍內。在設計階段及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，可以避免在施工階段影響項目的質量、進度、及造價，能夠合理有效的避免不必要的資金及資源浪費，為開發(fā)商節(jié)約項目的總成本。
2.我國房地產項目設計管理存在的問題
目前，重技術、輕經濟，設計保守浪費，只求安全保險，不問造價高低，是我國建筑工程設計單位和設計人員存在的普遍問題。建筑工程設計人員只秉承“安全，美觀”的原則，而對建筑工程的經濟成本根本不予考慮已成為我國建筑工程設計市場的普遍現(xiàn)象。設計人員對建筑工程經濟效果的忽視，直接導致了在設計過程中“錯、漏、碰、缺”，“肥梁、胖柱、深基礎、超筋”等過于保守的設計，勢必將給建設單位或開發(fā)商帶來成本的增加，資金的浪費。
近些年來，在施工過程經?？梢园l(fā)現(xiàn)施工圖紙的問題，給建設單位帶來不少的損失，這些都是由于在設計過程中沒有良好的設計管理造成的，歸結起來，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
2.1對設計階段的管理重視不夠
在施工階段，開發(fā)商一般會聘請監(jiān)理公司進行工程管理，但在設計階段大部分的項目都是開發(fā)商自行管理的，而事實上很多開發(fā)商在進行該階段工作時人員往往并未完全到崗，或前期方案設計參與人員有后續(xù)施工圖設計是參與人員變動較大，思路或定位均難以延續(xù)，從而影響設計效果難以滿足管理要求。
2.2對設計費用的計算及支付方式都不甚合理
設計費用的給付方式缺乏激勵，設計費用的計算過于簡單，與設計單位的工作效果缺乏對應關系，導致設計單位后期服務往往跟不上。而且圖紙上的漏洞給甲方帶來損失后，設計費的懲罰往往流于表面，難易落到實處。
2.3設計成果評價標準不統(tǒng)一
對設計階段的管理缺乏事前控制的思想，設計任務書等文件不規(guī)范、甲方的想法和要求沒有準確傳達給設計人員，或者設計人員并未能完全領會甲方意圖，設計質量的評價沒有統(tǒng)一標準，致使一些設計成果難以評價。
2.4對于設計進度的制定與控制缺乏重視
進度計劃制定的不甚合理，當設計周期過緊時，缺乏有效的管理措施應對。尤其當開發(fā)商對項目有新的要求時，設計單位由于設計任務已經接近飽和，不能及時的按照業(yè)主的要求補充或修改出圖，從而影響設計出圖進度，進而對施工進度造成影響，嚴重的甚至會影響項目總進度。
3.房地產項目設計階段的管理措施
3.1 設計過程進度控制
好的計劃需要有效的控制，若設計階段的進度失控，將直接影響施工進度以至影響項目建設總進度目標的實現(xiàn)，因此應引起項目管理人員的高度重視。設計階段進度控制的主要內容包括：分析、論證總進度目標;編制項目實施總進度計劃;分析總進度目標實現(xiàn)的風險，編制進度風險管理的初步方案;審核設計進度計劃和出圖計劃，并控制執(zhí)行;編制設計任務書中有關進度控制的內容;審核招標文件和合同文件中有關進度控制的條款;起草主要加工材料和設備的采購計劃，審核加工進口材料設備清單;在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，如出現(xiàn)偏差，隨時采取措施進行糾偏;協(xié)調室內外裝修設計、分包設計、專業(yè)設備設計與主設計的關系，使專業(yè)設計進度能滿足施工進度的要求;控制設計變更及其審查批準實施的時間：編制各種設計階段進度控制的報告和報表等。
3.2設計階段質量管理原則、任務
3.2.1設計階段質量管理原則
首先，建設工程設計應與社會、經濟發(fā)展水平相適應，做到經濟效益、社會
效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一;其次，工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則;再次，建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟;最后，設計應符合設計標準、規(guī)范，計算應準確，文字說明應清楚，圖文指標要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。
3.2.2設計階段質量管理的主要任務
編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業(yè)交底及會簽制度;設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發(fā)現(xiàn)不符合要求的地方，分析原因，發(fā)出修改設計的指令;對設計工作的協(xié)調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協(xié)調工作，使各專業(yè)設計之間配合、銜接，及時消除隱患;參與主要設備、材料的選型;組織對設計的評審或咨詢;組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發(fā)、保管、使用和建檔工作;組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故;編寫管理后評估。
3.3 設計變更的控制
3.3.1設計變更的原因
設計變更既可能帶來對甲方業(yè)主有利的結果，如減少了建設成本，也有可能帶來對甲方業(yè)主不利的結果，如成本的超支。在實際工程中發(fā)生設計變更的原因很多，概括起來，主要有以下幾種：
3.3.1.1規(guī)劃部門要求的變更
設計部門和規(guī)劃部門或圖審部門對于規(guī)范的理解或認識有偏差造成圖紙完成后行政主管部門對于圖紙有相應的整改要求。
3.3.1.2營銷部門要求的變更
產品的功能設計不符合業(yè)主的要求，給業(yè)主帶來不便或未能滿足該項目的市場需求等情況，營銷部門因此提出進行變更。
3.3.1.3設計院要求的變更
此類情況多數(shù)發(fā)生于多邊工程(邊勘察、邊設計、邊施工、邊圖審、邊報批)，這是由于工程設計倉促、圖審報建滯后等原因，所導致的施工圖錯、漏、碰、缺、等問題。
3.3.1.4施工單位要求的變更
施工單位因材料設備的使用問題而提出的設計變更，如原有材料設備缺貨要使用替代產品，施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙有缺項，漏項而提出的變更等。
3.3.2設計變更的控制措施
對設計變更的控制可從發(fā)生設計變更的次數(shù)和對于每次設計變更發(fā)生時的處理兩個方面進行。
3.3.2.1減少設計變更的次數(shù)
最關鍵的是將發(fā)生變更的風險轉移到設計的輸入階段，就是要做好設計任務書的編制、設計過程的控制和設計成果的評審這三項基本工作。
3.3.2.2嚴格控制設計變更的發(fā)生
對于設計變更，應堅持“先研討再測算最后決策”的原則，簡而言之，就是先從技術上驗證可行與否，再從成本上驗證可行與否，最后再確定是否發(fā)生變更。這需要賦予項目負責人一定的權利來進行此工作，以提高工作效率。比如某些重要部位的專業(yè)防水設計，有特殊要求的精裝修設計，智能化系統(tǒng)設計等。
3.4設計費用管理
由于房地產項目具有一定的重復性，房地產開發(fā)商經過一段時間的經驗積累，完全可以建立起工程造價的數(shù)據(jù)庫，從而確立合理的投資限額，實行限額設計，在此基礎上，由設計單位與企業(yè)簽訂設計合同，商定獎勵與懲罰的條款，對設計造成的工期延誤及超出投資限額的損失，要追究設計人員責任，并進行賠償;對科學、合理、經濟的設計方案，按限額造價與實際設計造價進行比較，節(jié)約部分按比例給予設計人員獎勵，超出限額造價則給予處罰，從而提高設計人員進行限額設計的積極性，。通過這一措施，有效的內部化設計取費的外部性。
另外，對設計費的支付程序也要進行變革。主要是設計費在工程施工開始前
即給付完畢，結果造成施工過程中設計單位沒有壓力積極提供現(xiàn)場服務，為此，設計費的支付方式上可以預留設計費的固定部分如10-15%的激勵費用，待工程竣工后激勵費用與設計尾款一同結清，這樣就可防止設計人員在施工過程中設計現(xiàn)場服務的不到位現(xiàn)象，同時對于施工過程中因設計問題引起的設計變更，要追究設計單位的責任，操作上可以設一限值，(如10萬元)，如因設計原因引起的變更每超過10萬元，則應扣除設計費固定部分的1%，考慮到設計變更不可避免，10萬元以下部分可以不考慮設計單位的賠償責任，最大的賠償金額也不超過設計費固定部分的10%，這樣，迫使設計單位重視施工階段設計變更的時效性和經濟性
4 結語
由以上的分析可見，設計階段在整個房地產開發(fā)項目進行中起到舉足輕重的作用，做好此項工作需要房地產開發(fā)公司以合理的人力資源配置做好設計任務書的編制、設計質量的控制、設計進度的管理和設計變更的控制等基礎性工作。這幾個因素又具有密不可分的聯(lián)系，一個因素的變化會引起另一個因素的變化，如何針對設計階段的特點，實現(xiàn)對設計周期、費用、質量的綜合優(yōu)化將也是房地產開發(fā)企業(yè)的研究方向之一。
房地產開發(fā)項目管理論文文獻
[1]郝亮 對工程建設中設計階段監(jiān)理的認識和思考[J].建設監(jiān)理，2002年第3 期
[2]譚慶，建設項目設計階段投資控制方法研究[D]，南京理工大學，2002年12月
[3]龔玉芬 設計階段項目進度管理的影響因素分析及控制[D]，天津大學，2004年3月
房地產開發(fā)項目管理論文篇二
房地產開發(fā)項目設計管理
房地產開發(fā)項目管理論文摘要
【摘要】隨著建筑業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，人們對建筑項目的各項功能要求日益增加。促使開發(fā)單位對房地產開發(fā)項目設計管理越來越重視。本文對房地產項目設計管理要點和方案設計階段、施工圖設計階段管理進行了重點論述，以其為廣大房產開發(fā)管理人員提供借鑒。
房地產開發(fā)項目管理論文內容
【關鍵詞】設計房地產項目開發(fā)
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、前言
為了很好地確保建筑項目滿足人們的使用要求，房產單位必須狠抓其建設的房地產開發(fā)項目的設計管理。如果房地產單位仍然向以往那樣不重視所開發(fā)項目的設計管理。將很難在越發(fā)激烈的房地產市場中取勝。同時，也影響房地產企業(yè)的健康發(fā)展。
二、房地產項目設計管理概述和意義
1.房地產開發(fā)設計
房地產開發(fā)設計屬于項目的一種。所謂房地產開發(fā)設計，是指為完成房地產開發(fā)活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發(fā)過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織一次設備招標活動、進行一個物業(yè)管理軟件開發(fā)等。
2 項目管理與房地產設計管理
所謂房地產開發(fā)設計管理，是指開發(fā)商或業(yè)主通過一定方式整合資源，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)房地產開發(fā)設計目標的活動過程。開發(fā)商要通過計劃、組織、控制、協(xié)調、控制、評價等方式實現(xiàn)對各種資源進行有效的整合與利用，以發(fā)揮資源的作用，實現(xiàn)具體房地產開發(fā)設計項目的目標。
3 房產項目設計管理的意義
建筑項目設計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑項目設計的最終成效是由設計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結多數(shù)專業(yè)工程設計人員的智慧結晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產開發(fā)公司的項目設計人員在項目策劃與設計階段所起到的溝通、協(xié)調等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設計階段中，由于房產開發(fā)公司設計人員的介入，能夠使的項目設計階段更好的控制整個過程，充分調動各項內部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設計管理走向成功。
三、房地產項目設計管理要點(1)管理項目的設計目標。房地產企業(yè)在開發(fā)設計時都會有明確的目標，對設計目標進行管理就是保證設計階段能與企業(yè)設定的目標相符合，順應市場發(fā)展，保證企業(yè)利益最大化。
(2)管理項目的設計流程。即使設計管理過程規(guī)范化，將復雜的設計管理工作標準化、制度化、程序化和系統(tǒng)化，整合設計管理工作中的各個環(huán)節(jié)和過程，實現(xiàn)其程序化要根據(jù)事物的客觀規(guī)律進行。
(3)管理項目的設計進度。設計進度的滯后會使房地產商失去機會，損失將不可挽回，必須對設計進度能夠進行有效的控制。
(4)管理項目的設計質量。質量管理普遍的集中在施工階段，設計階段的質量管理控制在房地產開發(fā)過程中常常被忽視，這種思維方式導致已經確定的規(guī)劃設計方案，在施工過程中才能發(fā)現(xiàn)其缺陷的地方，這時就晚了，就不能保證項目的投資收益。為了項目的順利進行，就要嚴格的控制設計質量，盡早發(fā)現(xiàn)設計中的缺陷。
四、方案設計管理
在方案設計階段，強有力的執(zhí)行組織結構是必須的。一般由上層領導、設計規(guī)劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規(guī)劃部門的協(xié)調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據(jù);有的房地產開發(fā)公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創(chuàng)新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。
一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹?shù)姆治?，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規(guī)劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
五、施工圖設計階段管理
一般而言，一旦項目設計方案已經確立，此階段的項目設計管理階段的重點就是能夠為項目在今后的組織管理、質量控制、資源分配、進度管理等作業(yè)環(huán)節(jié)做出重要鋪墊。為此，這就需要在這幾個環(huán)節(jié)中做好協(xié)調管理工作，以此才能保證最為重要的進度控制與質量控制環(huán)節(jié)工作做好。首先，當項目擬定好設計單位后，首要做的工作就是對項目設計負責人進行資質審核，具體內容可以結合施工設計圖紙、關鍵作業(yè)工序、作業(yè)工藝等內容進行衡量，同時還要結合設計公司對項目的具體進度安排進行有效評估，以此才能控制圖紙設計質量不足引起的大量整改問題發(fā)生，把遺漏、錯漏控制在可控范疇內，保證工程進度控制目標與質量控制目標得以順利實現(xiàn)。其次，還要重點審查圖紙與實際施工情況的出入程度。也就是說，要對圖紙的特殊標注、以及施工現(xiàn)場的交叉工作環(huán)節(jié)要予以詳細的交流探討，確保施工質量控制得意有序進行，圖紙的規(guī)范、要求都要結合現(xiàn)行施工單位建設方的各個專業(yè)技術部門做進一步審計，如果審計中核查出圖紙與實際施工情況不符，要及時調整，避免延誤施工周期，從而使管理協(xié)調工作更有效率。
在此階段，房地產開發(fā)項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環(huán)節(jié)。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。在房地產設計運作過程中，經常會出現(xiàn)方案階段設計周期過長，留給施工圖設計階段的周期較短，設計院加班加點趕圖，不能保證圖紙質量，甚至會出現(xiàn)邊設計邊施工的窘境。施工圖設計的質量對工程的順利施工和成本控制關系很大。
六、房地產項目設計管理的質量控制
1.不能盲目的追求高水平的設計公司，而應該從其綜合實力的角度對其進行考量，并且還要結合自身的實際情況，還要加強對設計公司的設計質量的管理控制，有效的對設計中的各個環(huán)節(jié)質量進行控制，加強質量管理，正確把握控制設計方案的整體質量。在設計工作階段還可以引入設計監(jiān)理機制，委托專業(yè)的設計監(jiān)理機構，簽訂監(jiān)理合同，實現(xiàn)監(jiān)理責任制，保證設計進度管理和設計質量管理。
2.設計管理者應當按照開發(fā)項目的總體進度要求來確定設計的階段進度控制目標和質量控制目標。制定進度控制目標要設定主要的參考依據(jù)，可以依據(jù)開發(fā)項目對設計期間的要求、項目的難度和復雜性完善設計質量管理以及其控制的程序，建立質量管理責任制。
3.設計變更能夠使產品在功能上更加符合要求帶來好的結果，也可以產生不好的影響，但每一次變更都會影響設計進度。嚴格控制設計變更次數(shù)，盡量將變更的風險解決在前面的設計管理工作中，正確處理設計變更才能使設計質量得到控制。
七、結束語：
綜上所述，房地產開發(fā)項目設計管理的好壞對建筑項目及房產單位的經營有著很大的影響。在房地產項目設計管理上，房地產單位應當根據(jù)本單位的實際情況。針對目前項目設計管理的薄弱環(huán)節(jié)，采取有效的加強措施，以保證項目很好地完成。
房地產開發(fā)項目管理論文文獻
[1] 蘇凡. 房地產項目的工程質量控制研究[J]. 山西建筑, 2010,(10).
[2] 王凌. 淺析房地產項目管理的問題及應對措施[J]. 四川建材, 2009,(03).
[3] 史賢戈. 房地產開發(fā)項目設計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)
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