房地產(chǎn)工程管理論文
房地產(chǎn)工程管理指的是對將預先制定的建筑設(shè)計變?yōu)榫唧w的建筑實體的整個過程的管理。下面是學習啦小編為大家整理的房地產(chǎn)工程管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)工程管理論文篇一
淺析房地產(chǎn)工程管理
房地產(chǎn)工程管理論文摘要
【摘 要】工程管理在房地產(chǎn)的開發(fā)工作中有著重要的地位，怎樣做好工程的管理工作一直是房地產(chǎn)開發(fā)商們一個長期困擾的問題。如果解決好這個主要的問題，將會使工程管理邁上一個嶄新的臺階。房地產(chǎn)工程的周期長，綜合性較強，在房地產(chǎn)工程的不同進行階段，工程管理的側(cè)重點也有所不同。盡管這些內(nèi)容擁有不同的側(cè)重點，但工程管理在工程的各個階段都非常重要。房地產(chǎn)工程的管理能否成功直接影響到住宅建造的質(zhì)量。房地產(chǎn)的工程管理工作主要是通過出色的勘探及設(shè)計單位，高素質(zhì)的項目經(jīng)理和施工企業(yè)并且創(chuàng)建高效且合理的管理模式來實現(xiàn)企業(yè)的目標。既要保證工程施工的質(zhì)量和成本又要注重技術(shù)的合理性，因此加強房地產(chǎn)的工程管理工作有著十分重要的現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)工程管理論文內(nèi)容
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 工程項目 管理
1.工程管理的涵義
工程管理屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個非常重要環(huán)節(jié)，也是一個具有實質(zhì)性的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，解決好這個主要的問題，將令工程管理跨進一個嶄新的領(lǐng)域。工程管理具體可以分作為工程成本管理、工程質(zhì)量管理和工程進度管理。
工程進度管理是管理的過程，時間就是生命，時間就是金錢，加快工程的進度，節(jié)省工程的工期，高效快速的進行日常的生產(chǎn)運作，才能在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中取得一席之地，不被瞬息萬變的市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理的結(jié)果，工程質(zhì)量是整個工程的根本，只有在充分滿足工程質(zhì)量的前提下，工程進度管理才具有意義，不但要造名，更要造實。用質(zhì)量來為自己說話才可以底氣十足。工程成本管理是管理的造價，工程的造價是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的核心控制區(qū)，合理的降低工程的造價，不但可以使房地產(chǎn)的開發(fā)追求到最大的利潤，還可以增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。
2.房地產(chǎn)工程管理的方式
想要做好房地產(chǎn)的工程管理工作主要有三種方式：
(1)選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。
項目經(jīng)理和施工企業(yè)的素質(zhì)高低，直接影響著整個工程的進度和工程的質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)該有一整套完備的組織框架，例如施工企業(yè)的誠信度和可靠度、施工企業(yè)的資質(zhì)、施工企業(yè)的機械設(shè)備、施工企業(yè)的技術(shù)力量、企業(yè)近三年內(nèi)的工作業(yè)績、員工的素質(zhì)以及能力、項目經(jīng)理的資質(zhì)、項目經(jīng)理的能力及素質(zhì)等。施工企業(yè)的設(shè)備和技術(shù)可以幫助工程能夠更好更快的完成任務(wù)。企業(yè)的誠信度高表明企業(yè)一貫都擁有可靠的聲譽和技術(shù)力量。一個好的項目經(jīng)理對于房地產(chǎn)的工程管理會發(fā)揮出強大的推動作用。項目經(jīng)理經(jīng)驗豐富，對整個工程的把握能夠做到恰到好處。員工的能力和素質(zhì)的高低對整個工程有著巨大的影響。集體的力量大。只有多方面的了解和掌握這類信息，嚴格的進行篩選，才可以為我們選出優(yōu)秀的項目領(lǐng)導班子提供更加合理的依據(jù)。
(2)選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。
優(yōu)秀的單位往往是工程建設(shè)的先遣兵一支優(yōu)秀的勘探隊伍可以對土質(zhì)的情況進行準確的定位，為基礎(chǔ)設(shè)計提供更為合理的依據(jù)，大大的降低了工程的造價。一個好的設(shè)計單位可以精確的對房屋建筑進行設(shè)計，優(yōu)化工程的結(jié)構(gòu)，降低并且可以避免無謂的浪費，節(jié)約了工程的造價并加快了整個工程的進度。
(3)建立高效合理的管理模式。
高效可靠的管理模式雖然是一種十分廣泛的行為，但是也可以進行系統(tǒng)性的分類。例如工程資料的管理、工程隊伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我們要加大對甲供材的市場調(diào)研力度，多方面的進行區(qū)分和比較，進行合理的選材和選價，嚴格把好材料的數(shù)量關(guān)和質(zhì)量關(guān)，有效地加快材料供應(yīng)的速度，這就為加快工程的進度提供了幫助、在提高工程質(zhì)量的同時還降低了整個工程的成本。工程隊伍是整個工程建設(shè)的中堅力量，所以要對整個工程隊伍采取行之有效的管理，例如進行有效的獎罰制度、合理的施工組織設(shè)計等，這樣才可以保證工程的質(zhì)量和工程的進度。工程資料是整個工程的檔案，詳細記錄下了工程建設(shè)的整個過程，呈現(xiàn)出工程的特征。真實且具體的記錄好工程資料，可以切實的反映出整個工程質(zhì)量的高低，為工程質(zhì)量的審定提供了可以參考的數(shù)據(jù)。
3.房地產(chǎn)項目管理主要存在的問題
如今，因為我國的房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理水平相對較低，許多房地產(chǎn)開發(fā)的項目普遍存在交房時間拖后、前期的物業(yè)管理水平低、房產(chǎn)質(zhì)量較差等一系列的問題。我們主要從房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的各個時期所存在的問題采取詳細的分析。
3.1決策時期主要存在的問題
現(xiàn)今，房地產(chǎn)業(yè)的項目管理在項目的決策時期所面臨的問題主要包括兩個方面：一方面是房地產(chǎn)業(yè)項目管理的決策機制還不夠完善。我國國內(nèi)的許多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商大多出身于其他行業(yè)的成功者或者包工頭，因此，他們的主要領(lǐng)導人并不具有一定的房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識，對項目管理的認識也并不全面。另一方面就是企業(yè)對市場的調(diào)查還不夠全面，信息收集的不夠充分。大多數(shù)開發(fā)商依然沉溺在二十一世紀初期的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時期，他們還一直抱著只要手中有房子，就不會存在沒有人要的心態(tài)。所以對項目前期的房地產(chǎn)市場沒有采取全面的調(diào)查，對其相關(guān)的信息也沒有進行充分的收集，也沒有對項目的可行性進行更為深入的研究。即便是收集了許多相關(guān)的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息還不夠充分。這些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的負責人，對項目工程的可行性只是進行大概的估計，進而對沒有辦法對項目市場進行準確的定位，因此無法把握項目的最佳時機。項目的決策時期中存在的問題，會對以后項目的管理造成很大的困難，甚至會演變成為整個項目管理的工程建設(shè)問題和技術(shù)問題。
3.2設(shè)計時期主要存在的問題
房地產(chǎn)項目的管理在設(shè)計時期遇到的問題主要為以下兩方面：其一，重視施工卻忽略了設(shè)計，給成本的控制帶來極大的難度。在國內(nèi)的一些房地產(chǎn)企業(yè)中，表現(xiàn)最為明顯的就是十分注重項目在施工階段的投資控制，幾乎沒有考慮到對投入的合理資金能夠取得經(jīng)濟而又適用的有形建筑產(chǎn)品。重視項目工程的施工卻忽略了其設(shè)計幾乎在任何一家房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。成本的投資控制主要是有施工圖紙確立的，在施工的圖紙已經(jīng)設(shè)計完成的前提下，再對項目的成本范圍實行控制，就會很難實現(xiàn)控制成本的目標。其二，對房產(chǎn)外形的設(shè)計大多數(shù)情況下都隨波逐流，不能因地制宜，充分滿足消費者的內(nèi)心需求。不能從當?shù)氐南M者的內(nèi)心需求出發(fā)，大多都借用國外樓盤的風格來進行設(shè)計，建設(shè)出的樓盤風格以及戶型等與現(xiàn)代的消費者內(nèi)心需求相差的太遠。
3.3實施時期主要存在的問題
房地產(chǎn)在實施時期出現(xiàn)的問題是工期拖延的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的項目管理中，難度最大的工作就是業(yè)主與企業(yè)間簽訂好的施工合同中的分包工程。因為在工程的招標過程中，簽訂的工程的施工合同并不嚴密。因此，在業(yè)主以后對項目進行管理時就會出現(xiàn)很大的困難，特別是在工程的配合與接口這兩個方面上存在的問題最多，最終造成工期延遲情況的發(fā)生。
4.結(jié)語
中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入了一個嶄新的歷史階段，市場的規(guī)模日益擴大，企業(yè)之間的競爭也變得異常激烈。面對嶄新形勢，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)如何做好項目管理工作，將變成企業(yè)的生存之本，也將成為提升提升企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)工程管理論文文獻
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房地產(chǎn)工程管理論文篇二
房地產(chǎn)工程管理淺析
房地產(chǎn)工程管理論文摘要
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目設(shè)計階段、招標階段、實施階段和竣工驗收的全過程，是房屋質(zhì)量好壞的重要保證。
房地產(chǎn)工程管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：工程管理;房地產(chǎn)開發(fā);質(zhì)量管理
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
在我國目前房地產(chǎn)市場低迷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重工程管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目成敗的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是項目建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個工程項目設(shè)計階段、招標階段、實施階段和竣工驗收的全過程。
從工程管理流程上看，從工程前期準備到入住，工程管理主要包括以下幾個方面：
工程前期準備
項目工程管理人員要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始加入，在項目前期對工程如何開展有個初步的認識并且根據(jù)自身經(jīng)驗和項目的特點與設(shè)計人員進行探討。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。
施工圖設(shè)計質(zhì)量是房屋產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)保證，先天不足必將帶來后患無窮。所以工程管理人員要對設(shè)計方案中住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等深刻理解，在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，對施工圖設(shè)計進行仔細分析并設(shè)計出初步施工方案。
二、工程計劃管理
計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協(xié)調(diào)起來，嚴絲合縫地配合工程項目進度的完成，因此工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關(guān)系，學會用配套計劃調(diào)動公司的整體資源。工程部在編制每個月施工計劃的同時就應(yīng)該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應(yīng)的部門，要求相關(guān)部門在計劃規(guī)定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已就可以解決，但是涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求。
三、工程技術(shù)管理
工程技術(shù)管理是提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，其中包括輔助施工和直接施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，輔助施工直接關(guān)系著房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要選擇項目現(xiàn)場管理能力好、技術(shù)質(zhì)量管理能力高、專業(yè)素養(yǎng)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，并且達到有關(guān)國際規(guī)范、標準的要求，并必須具有出廠合格證、保修證書。但在進入工地前，仍需進行嚴格檢驗、檢查。
直接施工的技術(shù)管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：
1、要強化施工隊伍“質(zhì)量第一”的意識。通過思想道德教育，達到從企業(yè)領(lǐng)導到全體職工，都擁有“質(zhì)量為先”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風氣。
2、要強化施工隊伍的技術(shù)培訓。強化施工隊伍的技術(shù)培訓，方法多種多樣，既可以采取請專業(yè)技術(shù)強，專業(yè)素養(yǎng)高的老師教學的形式學習先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以根據(jù)施工現(xiàn)場實地施工技術(shù)普及項目相關(guān)基本知識，強化技能。
3、強化施工現(xiàn)場的技術(shù)人員管理。具體說來，就是嚴格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構(gòu)件，要嚴格把關(guān)檢驗，不合格的不準使用。二是抽驗關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴格按照施工設(shè)計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場施工管理人員，每天都要認真負責填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個環(huán)節(jié)都達到設(shè)計要求，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。
四、工程成本管理
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。由此工程管理人員必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時予以批示。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程成本可通過多種方式進行優(yōu)化，而工程管理人員主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設(shè)計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質(zhì)，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。三是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目。四是加強合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。項目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強工程實施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
總之，成本預測為工程成本確立目標，成本控制才有針對性，不進行成本控制，成本預測也就失去了存在的意義，也就無從談成本管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實有效地把這些工作開展好。
五、安全文明施工
項目施工現(xiàn)場是一個露天、受到不同氣候影響,多工種立體交叉作業(yè),臨時設(shè)施多,作業(yè)面變化多,而且是人員集中的生產(chǎn)場所。由于“產(chǎn)品”固定,作業(yè)環(huán)境多變，人、機流動性大,安全管理系統(tǒng)不能及時適應(yīng)、配套、跟上。并且隨著經(jīng)濟體制的改革,建筑市場的開放,鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍發(fā)展很快,這些隊伍由于沒有很好地經(jīng)過安全培訓,職工隊伍安全素質(zhì)低,自我保護能力差,施工現(xiàn)場安全管理混亂,致使鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑隊伍重大傷亡事故頻頻發(fā)生。因此,為減輕傷亡事故帶來的損失,在施工現(xiàn)場安全管理中進行經(jīng)常性的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,防患于未然,強化施工現(xiàn)場的安全動態(tài)管理刻不容緩。
六、成品保護及質(zhì)保期服務(wù)
在施工過程中，部分工程已經(jīng)完成而部分工程仍尚在施工;或者某些部位已經(jīng)完成，其它部位正在施工。如果對于成品不采取妥善措施加以保護，會造成損毀或傷害，影響結(jié)構(gòu)和觀感質(zhì)量。因此，加強成品保護是一項關(guān)系到工程整體質(zhì)量、提高項目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要環(huán)節(jié)。
工程施工完畢，房屋交付后其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法，常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進的方面，并對調(diào)查后的材料進行全面整理分析，及時反饋到公司有關(guān)部門，以進一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。
工程管理對房屋質(zhì)量的好壞有深重的影響，房屋質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到經(jīng)濟發(fā)展和廣大人民的切身利益。而加強工程管理的關(guān)鍵是對預防措施的落實，在施工圖設(shè)計及工程實施中加強對施工圖的審核，在現(xiàn)場施工的臨近時就可大力減少返工成本。并在施工環(huán)節(jié)加強對每個環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，才能建造出高質(zhì)量、高水準的工程，提高投資的能效和價值，為使用階段的安全高效提供保證，所以工程管理是開發(fā)商工作中的重中之重。
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