淺談物業(yè)管理研究論文
我國物業(yè)管理行業(yè)產生近三十年時間,物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽行業(yè)”,未來的發(fā)展有著遠大的前景。但是近年來,物業(yè)管理行業(yè)卻在蹣跚前行,不斷面臨各種挑戰(zhàn)和嚴峻的形勢。下面是學習啦小編為大家整理的物業(yè)管理研究論文，供大家參考。
物業(yè)管理研究論文范文一：物業(yè)管理人員管理現(xiàn)狀分析
摘要：新形勢下，2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進的系統(tǒng)化的人力資源管理模式，加強對員工的科學管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標與員工個人目標統(tǒng)一起來，這樣才能夠實現(xiàn)更大的企業(yè)價值。
關鍵詞：物業(yè)管理;管理
一、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理現(xiàn)狀
1.對人力資源管理不重視
目前，部分2016物業(yè)管理企業(yè)，尤其是小型2016物業(yè)管理企業(yè)對人力資源管理的認識還不到位，只是簡單地認為人力資源管理部門是只花錢不掙錢的部門，不能給企業(yè)帶來實質的效益，這就導致很多企業(yè)都不愿意對人力資源部門進行資源投資。
2.企業(yè)內部培訓機制不完善
2016物業(yè)管理企業(yè)的內部培訓機制不完善，未制定相應的員工培訓規(guī)劃，在培訓上投入較小，培訓方式和內容都較落后，采用的還是集中培訓的方式。加上中高層管理人員對于管理技能培訓認識還不到位，不注重企業(yè)員工素質的提升、企業(yè)文化的建設，這樣就很容易造成員工掌握工作技能不熟練，對企業(yè)的忠誠度降低，甚至出現(xiàn)員工流失嚴重的現(xiàn)象。
3.在人員招聘方面有所欠缺
一些中小型2016物業(yè)管理企業(yè)在招聘人員過程中，未對其招聘崗位進行分析，更沒有明確招聘崗位的職責，造成招聘條件和招聘標準過于主觀;未建立一套完善的招聘管理系統(tǒng)，也未對招聘工作進行追蹤、分析和調查，這樣對招聘人員的選拔就產生了影響，增大了員工流動和企業(yè)用人的成本。
4.薪酬管理機制相對單一
目前，大部分企業(yè)在薪酬方面還是采用傳統(tǒng)的模式，不利于激發(fā)員工的積極性。隨著企業(yè)戰(zhàn)略目標的深化，這種單一的薪酬管理方式很容易造成優(yōu)秀員工流失。
二、2016物業(yè)管理企業(yè)的人員管理發(fā)展趨勢
1.從業(yè)人員專業(yè)化程度不斷提升
隨著2016物業(yè)管理企業(yè)從注重數(shù)量提升轉變?yōu)橘|量和規(guī)模的增長，勢必推動2016物業(yè)管理行業(yè)整體素質的提升，使得2016物業(yè)企業(yè)社會資源配置也能得到全面提升和優(yōu)化。實現(xiàn)集約化、規(guī)?；殉蔀?016物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢，同時也提升了對人才的要求。在人力資源管理上對人員的需求并不是簡單的人員增加，更多的需要2016物業(yè)管理企業(yè)具備更多優(yōu)秀的人員，特別是高素質、能力強的復合型2016物業(yè)管理人員。這樣才能更好地推動企業(yè)發(fā)展。
2.部分專業(yè)工作將實行外包
有的2016物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，提高服務水平和工作效率，對部分專業(yè)工作實行外包。可以說，專業(yè)外包對于2016物業(yè)企業(yè)來說既有利亦有弊，需要靠企業(yè)的管理人才運籌得當，化弊為利，實現(xiàn)低風險、高效率。在激烈的市場競爭環(huán)境下，必須樹立科學的人力資源管理理念，提升對人力資源的開發(fā)意識，配備高素質的人事工作人員，采用先進的經營管理手段，運用現(xiàn)代的科學管理方法，實現(xiàn)人力資源管理工作的高效率和最優(yōu)化。
3.網絡信息背景下需要復合型人才
把握現(xiàn)代管理和科學技術知識的高素質的復合型人才，是2016物業(yè)管理企業(yè)提升自身競爭力、獲得可持續(xù)發(fā)展的重要資源。2016物業(yè)管理企業(yè)要想在鞏固現(xiàn)有市場的基礎上，進行新市場的開拓，探索一條可持續(xù)發(fā)展的道路，就必須向業(yè)主提供更加優(yōu)質的專業(yè)技術服務，這也就需要企業(yè)培訓和組建一支掌握信息化、智能化管理方式的高素質專業(yè)技術人才隊伍，以更好地為業(yè)主提供服務。
三、新形勢下2016物業(yè)管理企業(yè)人員管理的對策
1.建設核心企業(yè)文化
結合企業(yè)的管理特點，建設核心企業(yè)文化，營造團結合作融洽的文化氛圍，為人才創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的工作環(huán)境。讓員工能夠在一個和諧、輕松、公平、團結的環(huán)境和團隊中工作，并將人性化管理更好的滲透到每名員工的思想中，使得人性化管理得到認同并形成強大凝聚力，成為企業(yè)的生產力。
2.把人力成本管理上升為人力價值管理
人工成本管理對企業(yè)各項工作的開展具有非常重要的作用，做好企業(yè)人工成本控制才能夠讓企業(yè)獲得更好、更全面的發(fā)展，進一步提升企業(yè)人力價值。新形勢下做好企業(yè)人工成本管理十分必要。(1)實現(xiàn)人才到“人財”的轉變，為企業(yè)帶來巨大財富。當人才感到自己是企業(yè)投資的一部分、占有一定比例時，企業(yè)與人才的合作、對人才的激勵就自然成了人才是企業(yè)投資者的主人翁管理，無為而治。(2)2016物業(yè)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中提升自身的市場競爭力，在不斷拓寬市場的同時，更需要不斷擴大生產規(guī)模、增加人工數(shù)量，這樣就會造成企業(yè)成本增加，導致人工成本管理難度的提升，因此，需要不斷強化人工成本管理。企業(yè)只有針對當前市場環(huán)境進行科學分析，積極應對降低成本、提高效益帶來的壓力，探索出適合自身的人工管理方式，才能體現(xiàn)出人力資本價值。(3)把人力成本管理上升為人力價值管理，節(jié)約企業(yè)成本，提升企業(yè)利潤。企業(yè)想要在生產經營過程中降低人工成本，就需要提升人工成本的利用效率，提高運營效率，提升2016物業(yè)人工成本管理水平，為企業(yè)獲得更大的發(fā)展空間。
3.提升2016物業(yè)管理人員的領導力
“千里馬常有，伯樂不常有”。領導者要善于識人、知人、用人、留人。在人才問題上更新觀念，開拓創(chuàng)新，重塑人格魅力，提高管理水平。管理水平的高低，在很大程度上左右著企業(yè)的發(fā)展;領導風格及人格魅力，在很大程度上影響員工的積極性和團隊的穩(wěn)定性。
4.完善薪酬激勵制度
效益激勵是培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的助推器。在實際操作過程中，企業(yè)能夠采取各種手段和方式對員工進行公平公正的獎懲，并由此提升員工的上進心和工作積極性。一旦企業(yè)沒有完善的競爭激勵制度，對員工未實行競爭約束，更未培養(yǎng)員工的競爭意識，就很難調動員工的工作積極性。企業(yè)應在對員工日常的考核中，充分利用員工績效考核制度對員工進行業(yè)績評價，并實行等級薪金制度。對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予獎勵，對表現(xiàn)較差的員工予以懲罰。需要注意的是，在開展效益激勵的過程中一定要秉持公平、公正、公開的原則，不能馬虎了事。另外，在進行效益激勵的同時，對那些工作中成績較好的員工，讓他們做先進、立標桿、樹典型，并給予他們豐厚的獎勵，以此激發(fā)其他員工的工作熱情，營造一種良好的工作氛圍。
5.構建科學合理的薪酬管理機制
企業(yè)薪酬管理機制的公平與否，對薪酬水平、薪酬結構的科學性和適應性有著非常重要的影響，甚至會影響到人員的穩(wěn)定性。因此，企業(yè)應采取有效措施：
(1)構建合理科學的薪酬管理制度，同時針對薪酬管理工作中存在的不足，及時制定出與目前企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應的薪酬管理方案，并根據(jù)形勢的變化，不斷進行薪酬水平和薪酬結構的調整，進而實現(xiàn)效率、公平、合理的薪酬目標。
(2)針對薪酬管理現(xiàn)狀，轉變過于單一化的薪酬管理理念，建立一個以市場需求為導向的“寬帶式薪酬管理模式”，摒棄和改變傳統(tǒng)用職稱、崗位和級別進行薪酬評估機構，重新結合企業(yè)自身的一些特點，建立薪酬管理體系，制定薪酬管理的方案和操作流程，促進企業(yè)更快地適應形勢的發(fā)展和業(yè)務的需要。
6.完善績效管理
進行考核、評估、激勵。關注結果，還要關注過程、影響。
(1)做好績效考核各個環(huán)節(jié)的工作。科學選擇績效考核方法，建立公平公正公開的考核機制，將考核結果作為獎罰晉升的依據(jù)。做好考核評估，績效申訴、績效反饋、績效改進、績效面談。
(2)提高個人績效和團隊績效?？己耸鞘侄?，激勵是目的。績效管理應以激勵為立足點、以激勵為核心，制定相關政策和措施，避開因僵硬局限的績效考核與應用而激化人性利益上的弱點和矛盾，實現(xiàn)根治。人才激勵與績效激勵是相互影響相互作用的，應建立人才的動態(tài)調整、平衡、分析和管控機制，達到最佳效果。新形勢下，2016物業(yè)管理企業(yè)只有采用先進的系統(tǒng)化的人力資源管理模式，加強對員工的科學管理，充分發(fā)揮員工的積極性，將企業(yè)的目標與員工個人目標統(tǒng)一起來，這樣才能夠實現(xiàn)更大的企業(yè)價值。
物業(yè)管理研究論文范文二：業(yè)主自治——物業(yè)管理及行政管理
摘要：業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設，正是推動與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權利的關鍵。
關鍵詞：物業(yè)管理;行政管理
一、2016物業(yè)管理在行政管理下從需求發(fā)展成產業(yè)的回顧
從時間順序來看，我國2016物業(yè)管理大體上可以劃分為四個階段:政府行政管理(含單位自管)階段、房地產開發(fā)企業(yè)管理階段、按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的管理階段和業(yè)主自治管理階段，并在發(fā)展中成為一個獨立的產業(yè)。其中前三個階段又具有共性，表現(xiàn)為行政主導的管理或者說是這種管理理念的延伸，業(yè)主自治管理正在探索和形成之中。
(一)適應2016物業(yè)管理需求，促成2016物業(yè)管理新生行業(yè)成長
2016物業(yè)管理是隨著深圳商品房的出現(xiàn)，首先由深圳從香港引進的。20世紀80年代起，市場經濟日趨活躍，城市建設事業(yè)迅速發(fā)展，房地產經營管理體制的改革步伐加快，當時主要為了解決外商人員在中國大陸地區(qū)的居住問題。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司———深圳市2016物業(yè)管理公司成立，標志著2016物業(yè)管理在中國大地的復蘇。政府運用行政手段，通過實施一體化2016物業(yè)管理，提供高效而規(guī)范的小區(qū)2016物業(yè)管理服務，使得2016物業(yè)管理在當時作為一新生事物很快為眾多業(yè)主和使用者所接受，甚至成為某種身份的象征。同時，該2016物業(yè)公司作為一個政府機構，履行政府與企業(yè)雙重職能，我國的2016物業(yè)管理就這樣在行政管理模式下運行起來。雖然后來隨著政府改革的深入，2016物業(yè)管理公司最終被定義為企業(yè)從政府部門剝離出來，但這套行政管理模式特別是其中的一體化2016物業(yè)管理方式被延續(xù)下來。
(二)成立了專門的2016物業(yè)管理部門或企業(yè)，2016物業(yè)管理進入房地產開發(fā)企業(yè)管理新階段
進入20世紀90年代，2016物業(yè)管理隨著我國房地產業(yè)的升溫而進入快速成長階段，2016物業(yè)管理在全國普遍推開，開發(fā)商紛紛成立自己的2016物業(yè)管理部門或企業(yè)接管所開發(fā)的2016物業(yè)。在這個階段，2016物業(yè)管理公司70%都是開發(fā)商自辦的企業(yè)。在管理方法上，經歷了由引入國外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鑒，到結合國情、探討2016物業(yè)管理的本土化實施的過程，走出了一條積極探索之路。1994年6月，深圳市人大會通過了深圳第一部2016物業(yè)管理條例《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)2016物業(yè)管理條例》，標志著在經濟特區(qū)深圳，2016物業(yè)管理進入了法制化階段。
(三)社會需要規(guī)范化的2016物業(yè)管理，促使我國2016物業(yè)管理進入按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立2016物業(yè)管理公司的階段
2003年6月8日，以中華人民共和國國務院令形式頒布的《2016物業(yè)管理條例》在全國施行，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求建立2016物業(yè)管理公司，實施一體化2016物業(yè)管理，標志著2016物業(yè)管理在我國進入法制化、規(guī)范化的新階段。在這種背景下，許多沒有開發(fā)商背景的2016物業(yè)公司大量出現(xiàn)，依靠提升服務和2016物業(yè)管理品質求得生存和發(fā)展，推進了我國2016物業(yè)管理的大發(fā)展。我國于2007年出臺《物權法》，將業(yè)主的權益法制化。同時，我國對《2016物業(yè)管理條例》進行了修改，2016物業(yè)管理企業(yè)也改名為2016物業(yè)服務企業(yè)。該法確定了業(yè)主的主體地位，2016物業(yè)服務真正成為2016物業(yè)服務企業(yè)“產品”的賣點。這樣，強勢的行政管理逐步弱化，轉變服務態(tài)度和提供更好的服務質量讓業(yè)主滿意，成為2016物業(yè)服務企業(yè)生存和發(fā)展的根本。
(四)2016物業(yè)成為業(yè)主最重要的財富，2016物業(yè)管理將迎來業(yè)主自治管理階段
從2010年開始，以北京業(yè)主為代表的部分業(yè)主的2016物業(yè)所有者自治意識開始覺醒，并自發(fā)在個別住宅小區(qū)管理中進行以業(yè)主組織主導的2016物業(yè)管理嘗試。在這種自治管理方式下，更多選擇權將由業(yè)主組織自行決定，一體化2016物業(yè)管理可能被直接對業(yè)主或業(yè)主組織負責的專業(yè)化管理代替或與之并存。這一現(xiàn)象也已經反映到一些地方政府2016物業(yè)管理的規(guī)定中，如《北京市2016物業(yè)管理辦法》第二條條文特別強調業(yè)主自行管理或者通過他人實施對2016物業(yè)管理區(qū)域的管理，與目前普遍實施的必須由2016物業(yè)服務企業(yè)來管理業(yè)主的2016物業(yè)形成強烈的對比。相似的情況在我國東部經濟發(fā)達地區(qū)也多地出現(xiàn)。業(yè)主自行(自治)管理已被提到制度層面上，并將通過業(yè)主組織實現(xiàn)對2016物業(yè)的完全控制和管理，按照2016物業(yè)自身的特點和業(yè)主的需要來自行管理2016物業(yè)將會實現(xiàn)，業(yè)主自治管理是未來2016物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
二、行政管理下2016物業(yè)管理的沖突與反思
行政管理下的一體化2016物業(yè)管理，雖然在一定歷史階段促進了經濟的發(fā)展和百姓生活水平的提高，但隨著我國經濟的進一步發(fā)展和人民生活水平的大幅提高，這種管理模式也存在許多問題。
(一)政府對2016物業(yè)管理大包大攬，重審批，輕監(jiān)管，缺乏過程管理
在現(xiàn)實中，我國政府職能轉變還沒有完全到位，服務型政府的建立還有一個過程，政府治理在制度化層面的水平低，小政府、大社會的格局并沒有形成。政府這支有形的手同市場這只無形的手并沒有嚴格區(qū)分，在2016物業(yè)管理方面反映出的問題是政府大包大攬，管得過寬，重審批，輕監(jiān)管，服務能力差，無過程管理，習慣于命令式指揮，習慣于用行政強制手段來代替市場無形的手，造成市場混亂，脫離市場實際與老百姓的生活需求。
我國政府的政策目標一直停留在便民利民的初級階段，難以適應現(xiàn)代社會以公共服務為主的2016物業(yè)管理服務對政府服務的需求。具體表現(xiàn)在:一是2016物業(yè)管理體制沒有理順。政府沒有把包括2016物業(yè)管理在內的社會公共福利制度的制定和完善提到工作日程，2016物業(yè)管理中的公共事業(yè)服務、業(yè)主自我服務、2016物業(yè)經營性服務還沒有區(qū)分，而2016物業(yè)服務提供方有選擇性提供服務，造成經濟效益好的一些服務項目多而重復，而另一些經濟效益差的和需要補貼的項目少或存在空白。二是2016物業(yè)政策方面政府供給的不足。公共選擇理論學者提出了“政府失敗理論”，政府同其他組織和個人一樣可能犯錯，打破了政府永遠是天使的神話。如在維修基金的政策安排上，不但業(yè)主所有的專項維修資金很難由業(yè)主組織自己管理，而且專項維修資金由政府代管的情況下使用極為艱難。
據(jù)統(tǒng)計截至2013年6月，全國千億元住宅專項維修資金沉睡，全國各地省級專項維修資金最高使用率僅為1.47%。又如，在業(yè)主委員會制度安排上，房地產行政主管部門獲得了控制和影響業(yè)主委員會的權力。2016物業(yè)管理條例賦予業(yè)主委員會和業(yè)主的權利是有限的，不利于業(yè)主維護自己的合法權益。業(yè)主組織還沒有獲得獨立的法律地位，代表業(yè)主自己管理、維護2016物業(yè)的能力還很弱小，政府也未有意識培訓他們管理2016物業(yè)的經驗和能力。
(二)2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會不為業(yè)主考慮，反而更多地為政府分擔、為開發(fā)商服務
2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會本質上應是行業(yè)自律組織。我國現(xiàn)行的2016物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會是以2016物業(yè)服務企業(yè)為主體，相關企業(yè)參加，按照有關法律、法規(guī)自愿組成的行業(yè)性自律組織，具有社團法人資格。按照規(guī)定，2016物業(yè)服務企業(yè)應積極參加2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務指導。我國2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在三個方面偏離了業(yè)主的利益和需求，成為一個沒有業(yè)主支持的協(xié)會。首先在橋梁和紐帶作用方面，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當起到業(yè)主、政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用，在為業(yè)主爭取利益和權利的同時，也維護2016物業(yè)企業(yè)的利益。
但在現(xiàn)實中，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會鮮與業(yè)主聯(lián)系，不為業(yè)主爭取權益，而是站在政府的角度，執(zhí)行政府政策和政府意志，成為政府的宣傳部門。其次在調研和督察作用方面，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當調查了解整個行業(yè)狀況，維護行業(yè)的整體利益，促進企業(yè)之間的公平競爭。但在實際操作中，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會維護的是會員企業(yè)的權益，對業(yè)主的權益很少予以考慮。第三是交流和服務作用，開展省市區(qū)之間、港澳臺地區(qū)及國際2016物業(yè)服務同行聯(lián)絡和合作，為行業(yè)和社會各界提供相關的信息咨詢服務。但在現(xiàn)實中，沒有真正了解業(yè)主利益和需求，不去督促2016物業(yè)企業(yè)提升服務品質，2016物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會難以得到業(yè)主的支持。
(三)2016物業(yè)公司以盈利為目的，公益服務無法體現(xiàn)，2016物業(yè)從業(yè)人員問題不斷2016物業(yè)管理服務特別是住宅小區(qū)的2016物業(yè)管理服務具有一定公共利益的性質，需要相關組織和人員提供部分公益性服務。而住宅小區(qū)由2016物業(yè)公司實施一體化管理，雖然極大地減輕了社會管理的成本，減少了政府支出，但2016物業(yè)公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，這同業(yè)主逐漸覺醒的維權意識沖突不斷并已成為社會焦點。
反映在整個2016物業(yè)服務過程中，從房屋接管、裝修、日常設施設備的維修，到對環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、客戶服務等各個方面，業(yè)主與2016物業(yè)公司難以達成一致意見。且在我國目前的低水平2016物業(yè)管理下，大多小區(qū)實施的是包干制收費管理，2016物業(yè)公司為了節(jié)約成本支出，往往盡量少做事甚至不做事，給業(yè)主的感覺就是2016物業(yè)管理就是成天收費。同時，2016物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型產業(yè)，部分2016物業(yè)管理人員素質低、形象差、不負責任，保安動粗打人已不是新聞。
(四)業(yè)主更關心專有部分，對公共部分關心甚少，對2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意見很多，缺乏主人翁精神
對大多數(shù)業(yè)主來說，只有房屋專有部分是自己獨有的，而共有部分大家都在使用，所以業(yè)主普通更關注專有部分，對公共部分往往不愿意出面得罪人。同時，我國法律對建筑物以外的部分也不進行登記，業(yè)主根本無維權的可能性。在2016物業(yè)管理實踐中，單個業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡，共用部位、共用設施設備的利用與收益的歸屬，2016物業(yè)管理服務的質量，專項維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點問題。當對2016物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿意時，大多業(yè)主不去思考如何改善2016物業(yè)管理品質，而是在私下議論或是拒交2016物業(yè)費，較少有業(yè)主采取理智的行為。
小區(qū)業(yè)主與2016物業(yè)公司矛盾的癥結其實還隱含著深層次的利益關系，部分政府部門對2016物業(yè)公司藐視法律的行為姑息縱容，卻對業(yè)主依法自治百般刁難，這幕后往往都有利益在作怪。當業(yè)主與2016物業(yè)公司發(fā)生糾紛時，一般業(yè)主較難采取正確的維權方式，大多業(yè)主的維權武器是不交2016物業(yè)費，導致在訴訟中大多敗訴。各地法院遇到的情況相類似，據(jù)上海法院系統(tǒng)的統(tǒng)計，通過法院審結2016物業(yè)糾紛案件中，9成以上被告為久拖2016物業(yè)費的業(yè)主，且結果往往是業(yè)主敗訴。
(五)業(yè)主組織如業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會的作用有待發(fā)揮
我國的業(yè)主組織以管理好本小區(qū)為目標，在性質上屬于群眾自治組織，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會等，目前還沒有形成合力也缺乏實力。業(yè)主組織的弱化造成小區(qū)2016物業(yè)管理水平完全由2016物業(yè)公司控制，業(yè)主組織真正發(fā)揮的作用有限。以2016物業(yè)業(yè)主委員會為例，據(jù)上海社會科學院發(fā)布的《上海藍皮書•社會(2008)》指出，上海業(yè)主委員會存在5大難問題:業(yè)主大會召開難、業(yè)主委員會籌建難、正常運作難、司法維權難以及對業(yè)主委員會及其成員監(jiān)督難。
如今，這5大難題一個也沒有減少。業(yè)主委員會與2016物業(yè)公司契約關系的構建，也被復雜的行政與利益關系所滲透、包圍，他們之間的矛盾與沖突對社會的和諧穩(wěn)定已造成很大影響。而業(yè)主大會往往1年甚至多年才能召開一次，召開時參加的業(yè)主積極性也不高，真正關心并參與小區(qū)2016物業(yè)管理的業(yè)主也不多。即使在這種情況下，業(yè)主組織要發(fā)揮作用也要受到居委會的管理和制約。居委會同業(yè)主委員會都同屬群眾自治組織，但居委會由于有政府行政權力撐腰，成為凌駕于業(yè)委會的頂頭上司，常見的如居委會干涉業(yè)委會的換屆選舉等。因此，在當前的管理體制中，要想成立真正屬于業(yè)主的、不受操控的業(yè)委會就有一定的難度。
三、做好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理工作
雖然受到各種因素的制約，但業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)是不可阻擋的歷史潮流。要搞好業(yè)主自治管理下的2016物業(yè)管理，需要從以下幾方面開展工作:
(一)政府做好管理與服務，充分尊重業(yè)主2016物業(yè)管理的自治權
政府應放心讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)，從管理型政府向服務型政府轉變，有意識培育業(yè)主組織的治理能力，幫助業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國政府一直在探索政府管理職能實現(xiàn)三大轉變:即政府管理的范圍要從大政府向小政府轉變，政府管理的理念要從管理型政府向服務型政府轉變，政府管理的方式要從主要依靠行政命令向主要依靠市場選擇轉變。反映在2016物業(yè)管理行業(yè)，政府要充分尊重業(yè)主管理2016物業(yè)的自治權，放手讓業(yè)主自己管理自己的2016物業(yè)，充分發(fā)揮市場在資源配置中的作用，調動各方面的積極性參與2016物業(yè)管理。
同時，政府還需要作好2016物業(yè)管理行業(yè)的服務，促進2016物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，發(fā)揮好政府的指導和引導作用。特別是政府要組織研究力量，搞清楚2016物業(yè)管理行業(yè)的內在發(fā)展規(guī)律，引領2016物業(yè)管理的發(fā)展方向。同時，要加強2016物業(yè)管理政策法規(guī)的制定、修改并及時發(fā)布，根據(jù)人民的生活需要和2016物業(yè)自身的管理要求適時調整2016物業(yè)管理政策，促使2016物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展。
(二)業(yè)主及業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中發(fā)揮主體地位和主導作用
業(yè)主應盡可能擺脫政府對2016物業(yè)管理的控制和對2016物業(yè)管理公司的依賴，積累并形成自身的2016物業(yè)管理治理能力，2016物業(yè)的保值增值完全由業(yè)主自己承擔。我國目前的2016物業(yè)管理由于沒有業(yè)主的主動積極參與，使得2016物業(yè)管理驅動力不足，在專業(yè)化、職業(yè)化方面程度低。
因此，有必要對2016物業(yè)管理進行制度改革、機制創(chuàng)新和資源整合，對業(yè)主及業(yè)主組織重新進行角色與功能定位，制約和均衡行政權力在2016物業(yè)管理中的作用，充分發(fā)揮業(yè)主及業(yè)主組織的主體地位和主導作用。加強業(yè)主自治能力的培養(yǎng)，在論證研究的基礎上可以率先在部分條件好的小區(qū)實施2016物業(yè)管理示范區(qū)試點，全面培養(yǎng)業(yè)主自我管理能力，通過業(yè)主組織企業(yè)化方式培育、積累業(yè)主自治能力，真正實現(xiàn)業(yè)主自己的2016物業(yè)自己負責經營和管理。
還可以借鑒其他行業(yè)的管理經驗，在2016物業(yè)管理行業(yè)引進職業(yè)經理人制度，充分發(fā)揮職業(yè)經理人在現(xiàn)代管理中的作用，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主組織實現(xiàn)規(guī)范化、科學化、高效率的2016物業(yè)管理工作，改變目前小區(qū)2016物業(yè)管理中對2016物業(yè)公司的依賴，從而在整體上帶動業(yè)主的管理能力，提升2016物業(yè)的管理水平和可持續(xù)發(fā)展能力。理順所有權關系，2016物業(yè)的保值增值本是業(yè)主自己的事，完全應該由業(yè)主決策和承擔，即使委托2016物業(yè)公司管理，這個責任也仍然在業(yè)主自己身上，而不是2016物業(yè)公司。
(三)2016物業(yè)服務企業(yè)或職業(yè)經理人等經營單位要提供高效的服務能力
經營單位狠抓經營管理，充分運行現(xiàn)代科學技術，更好地促進業(yè)主及業(yè)主組織提升2016物業(yè)管理能力。我國2016物業(yè)管理行業(yè)雖然經歷了30多年的發(fā)展，取得了一定的發(fā)展。但總的來說，與發(fā)達國家相比還有許多不完善的方面，需要不斷地改進和提高。例如，2016物業(yè)服務企業(yè)或職業(yè)經理人等經營單位經營理念還比較落后，服務能力還很弱，現(xiàn)代科學技術在2016物業(yè)管理行業(yè)的應用還不夠充分。不少2016物業(yè)服務企業(yè)依靠房地產企業(yè)的支撐，自身經營和盈利能力較差，沒有創(chuàng)造良好的品牌效應，在施行一體化的2016物業(yè)管理過程中，沒有自己的服務特色和技術特長，依舊停留在簡單勞動和勞動密集型產業(yè)的傳統(tǒng)管理上，缺乏高素質人才，管理效率低下，沒有走技術創(chuàng)新和管理創(chuàng)新之路。
在2016物業(yè)管理中引進職業(yè)經理人的還很少，錯失了這一在眾多行業(yè)中普遍采用的高效的現(xiàn)代管理方法，使2016物業(yè)管理企業(yè)間的競爭和行業(yè)內部的管理創(chuàng)新缺乏動力。因此，建議現(xiàn)有的2016物業(yè)服務企業(yè)在參與2016物業(yè)管理外，還可大膽引進職業(yè)經理人制度，促進2016物業(yè)管理行業(yè)的適度競爭，通過市場引導各經營單位不斷提升服務能力，強化內部經營管理，以業(yè)主和業(yè)主組織為中心，提升2016物業(yè)管理服務能力，更好地為業(yè)主的2016物業(yè)服務，這樣2016物業(yè)保值增值才具有持續(xù)的保障。
四、業(yè)主自治管理的突破
業(yè)主及業(yè)主組織對2016物業(yè)的自治管理是歷史的必然選擇，要從根本上理順2016物業(yè)管理關系，推行2016物業(yè)管理區(qū)域實體化，建立2016物業(yè)管理區(qū)域科學合理的管理層次和管理機制，就要破除并改革當前2016物業(yè)服務企業(yè)對2016物業(yè)管理權的壟斷。在業(yè)主自治進程中，政府要大力宣傳、制定政策主動引導推進;2016物業(yè)服務企業(yè)和職業(yè)經理人等經營單位要主動調整管理方式、運作模式并真正落實以業(yè)主服務為宗旨工作思路和工作作風;業(yè)主及業(yè)主組織站在本2016物業(yè)管理區(qū)域自身的角度，根據(jù)本區(qū)域實際狀況創(chuàng)造性地開展工作，不但要做好治安維護、清潔衛(wèi)生工作，更要培育自治能力和管理水平，增強自治能力，使業(yè)主權利得以維護和2016物業(yè)保值增值的目標得以實現(xiàn)，促進居民安居樂業(yè)，解決好我國最基本的民生問題———住的問題。
同時，需要清醒認識到業(yè)主自治管理在我國的形成還有一個過程，在現(xiàn)有2016物業(yè)管理現(xiàn)狀下，要實施業(yè)主自治管理，還需要推動2016物業(yè)管理行業(yè)在三個層面有實質性的突破:一是在2016物業(yè)管理思想觀念方面的突破與創(chuàng)新。在思想觀念上要由行政管理向業(yè)主自治管理轉變，政府由行政管理轉向市場服務。
認識到2016物業(yè)管理是政府、市場與業(yè)主不同利益主體多元互動下業(yè)主的自治管理。二是在2016物業(yè)管理制度上的突破與創(chuàng)新。我國要想通過2016物業(yè)管理搞好社會治理提升城市管理水平，必須要有系統(tǒng)的、配套的制度設計與安排，解決好當前2016物業(yè)管理過度行政化干涉的問題、開發(fā)商遺留事項讓2016物業(yè)公司受傷的問題、強勢的政府行政權力與業(yè)主自治邊界問題等。
此外，業(yè)主現(xiàn)有的水平距離業(yè)主自我管理還有一定差距，而2016物業(yè)管理法規(guī)滯后、可操作性不強，甚至相互沖突，則是導致2016物業(yè)管理秩序混亂的根本原因。而創(chuàng)造性的2016物業(yè)管理制度建設，正是推動與保障2016物業(yè)管理和業(yè)主權利的關鍵。
三是在2016物業(yè)管理機制方面的突破與創(chuàng)新。良好的2016物業(yè)管理必須是業(yè)主廣泛參與的過程與結果，但據(jù)對業(yè)主的調查統(tǒng)計結果顯示，在2016物業(yè)小區(qū)里積極維權的業(yè)主大約占10%，保持沉默的也大約占10%，有80%的業(yè)主不大關心2016物業(yè)管理和小區(qū)事務。必須創(chuàng)造性地開展工作，將廣大業(yè)主發(fā)動起來，使全體業(yè)主共同關心、支持并參與家園管理與建設;明確業(yè)主組織在2016物業(yè)管理中的核心作用，做好相關業(yè)主組織的職責、權力設計，鼓勵、支持業(yè)主組織參與并提升小區(qū)2016物業(yè)管理水平;可以大膽在2016物業(yè)管理區(qū)域施行實體化管理并引入職業(yè)經理人制度，開創(chuàng)2016物業(yè)管理新局面。
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