淺談違章建筑相關論文
淺談違章建筑相關論文
違章建筑被稱為“都市之瘤”,不僅阻礙城市發(fā)展規(guī)劃的實施、影響城市景觀,還造成資源極大浪費,甚至對城市公共安全構成威脅。下面是學習啦小編為大家整理的違章建筑相關論文，供大家參考。
違章建筑相關論文范文一：論違章建筑
摘 要：違章建筑是當今社會的普遍現(xiàn)象。建造人建造違章建筑多為自用，但也有轉讓違章建筑，或出租違章建筑，或為了多獲拆遷補償款。是否一定要將違章建筑拆除，抑或視其違章程度作不同處理?對于以違章建筑為標的物的買賣合同、租賃合同是否一概無效，還是以某種方式作區(qū)別對待?如何界定違章建筑、違章建筑的性質是什么?等等這些都是實務中的爭議問題。
關鍵詞：違章建筑 拆除 無效
違章建筑是我們所耳熟能詳?shù)?。日常生活中的違章建筑隨處可見，諸如低矮住房的擅自加蓋、一層店鋪的圍欄圈地等等。違章建筑違反城市的整體規(guī)劃，影響市容，而且安全性不能保證，威脅著居民生命財產(chǎn)安全。違章建筑危害甚大但如今房地產(chǎn)行業(yè)的興盛帶動舊城改造，住戶想方設法加蓋樓層以擴大補償面積，獲得更多補償款，違章建筑難以根絕。雖然《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及各地出臺的城鄉(xiāng)規(guī)劃辦法和住宅管理辦法等都對違章建筑有所規(guī)范，但各法律法規(guī)均沒有給違章建筑下一明確的定義。一個確切的概念對判定建筑物是否違章以及糾紛的處理是非常必要的。本文從違章建筑概念界定出發(fā)探討幾個相關的法律問題。
一、違章建筑的界定與類型
理論與實務中對如何界定建筑物違章有兩種分歧意見，即廣義的違章建筑與狹義的違章建筑。所謂廣義的違章建筑通常是指違反法律法規(guī)，未取得政府主管部門的許可而擅自新建、擴建、改建的建筑物或構筑物。如我國臺灣學者謝在全認為違章建筑系指違反建筑法令，不能取得建筑執(zhí)照，致無從辦理所有權登記之建筑物。廣義說認為違章建筑不僅違反了各地城市規(guī)劃管理規(guī)定，在本質上則是違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)。狹義的違章建筑則僅指違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物或構筑物。持有該觀點的學者認為，以法律、行政法規(guī)界定是否違章建筑符合《行政許可法》規(guī)定的精神。該法規(guī)定了法律可以設定行政許可;尚未制定法律的，行政法規(guī)可以設定行政許可;尚未制定法律、行政法規(guī)的，地方性法規(guī)可以設定行政許可;尚未制定法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)的，省級政府規(guī)章可以設定臨時性的行政許可。而關于城市建設，《城市規(guī)劃法》已設定了行政許可;對于農(nóng)村建設，《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》也設定了行政許可并規(guī)定了具體的程序，故地方法規(guī)及規(guī)章已無必要再就此事項設定行政許可，只能就實施行政許可作出細化的規(guī)定。若當事人的建設行為不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，而只是違反了地方法規(guī)及規(guī)章的，就不應當認定為違反法律和行政法規(guī)的行為，其建筑物也不應當認定為違章建筑。臺灣學者也有持狹義觀點的，如王澤鑒就認為違章建筑系指建筑法適用地區(qū)內，未經(jīng)申請當?shù)刂鞴芙ㄖC關審查許可，并發(fā)給執(zhí)照，擅自建造的建筑物。然而法律、行政法規(guī)并未禁止地方政府根據(jù)各地實際情況按照已有的規(guī)定再行制定實施細則。各地由于地理環(huán)境、歷史因素以及經(jīng)濟發(fā)展的差異都會對城市建設規(guī)劃做出不同的設計，對待違章建筑也會做出不同的處理。法律行政法規(guī)都只是對相對原則的程序做出了規(guī)定，具體的操作步驟還是有待地方政府的規(guī)定。因此，狹義觀點持有者的理論是不科學的，也是不符合現(xiàn)實情況的。故筆者贊同廣義違章建筑的觀點。
違章建筑雖然沒有一個明確的法律定義，但地方政府在治理城市建筑規(guī)劃時往往對違章建筑進行列舉式規(guī)定，將違章建筑的各種通常形式予以明示，例如《?？谑腥嗣翊泶髸瘴瘑T會關于整治違法建筑的決定》規(guī)定違章建筑包括：(一)占用已規(guī)劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;(二)未報建或報建未批準的建筑;(三)不按批準的設計圖紙施工，擅自改建、加建的建筑;(四)逾期未拆除的臨時建筑;(五)違反法律、法規(guī)有關規(guī)定的其他建筑。又如《上海市整治違章搭建和違章建筑的若干規(guī)定》規(guī)定下列未經(jīng)規(guī)劃管理部門許可的建筑物、構筑物，屬違章建筑：(一)房屋加屋、屋面升高的建筑物;(二)庭園住宅和公寓的庭院內的建筑物、構筑物;(三)街坊、里弄、新村等地區(qū)建造的依附于房屋外墻的建筑物、構筑物;(四)逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物。有下列情形之一的違章建筑，屬妨礙公共安全和交通的違章建筑：(一)在道路(包括人行道)上和街坊、里弄、新村通道內建造的;(二)利用建筑物之間的間隙或突出建筑物之外懸空建造的;(三)建筑物、構筑物超過原建筑承重結構負荷的;(四)在市政、公用設施(包括地下管線)上建造的;(五)其它已經(jīng)妨礙或可能妨礙公共安全和交通的。等等。列舉式的立法雖然簡單明了，但是缺陷在于過分明確具體，規(guī)定太過僵硬，難以應對新情況新問題。根據(jù)違章建筑的概念并結合各地對違章建筑的列舉，可大體總結出三種類型：第一種是沒有土地使用權而于其上建造建筑物或構筑物;第二種是雖有土地使用權，但未辦理建筑規(guī)劃、施工許可建造建筑物或構筑物;第三種是土地使用權證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證等齊備，然而施工不符合行政許可標準的建筑物或構筑物。另一種分類是將違章建筑分為程序違章與實質違章。實質違建指建筑物無從依程序補正，使其變?yōu)楹戏ㄖㄖ?程序違章則能夠從程序上進行補正，變成合法之建筑物。我國立法也借鑒了該劃分類型，并非對所有違章建筑進行強拆。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責令停止建設、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”即對那些不能依程序補正的違章建筑才進行強制拆除。
二、違章建筑的性質與歸屬
關于違章建筑的性質有不動產(chǎn)、動產(chǎn)和占有狀態(tài)三種觀點。
(一)不動產(chǎn)說認為違章建筑是依附于土地或者已有不動產(chǎn)如房屋的建筑物或構筑物。雖然屬于違法建造，但因依附于另一不動產(chǎn)而仍然具有不動產(chǎn)的性質，并在其上成立不動產(chǎn)所有權。不動產(chǎn)說遭人詬病甚重。其主要漏洞在于只表面分析了違章建筑的不可移動性。而當討論不動產(chǎn)物權時，除了考慮不動產(chǎn)的物理特性，更要在整個法律視野下特別是物權法的制度下進行考量。不動產(chǎn)登記制度是物權法的基本制度之一，《物權法》第六條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記;第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。可見，不動產(chǎn)所有權只能通過登記享有。雖然《物權法》第三十條對建造房屋的事實行為規(guī)定無需登記即獲不動產(chǎn)所有權，但此等事實行為系合法行為，以合法建造為前提條件，才能不依登記而產(chǎn)生不動產(chǎn)所有權。違章建筑沒有適用余地。 (二)動產(chǎn)說主張違章建筑客觀存在，并被客觀利用，仍然具有物的特性和價值。處于社會經(jīng)濟空前發(fā)展的大背景下，對于客觀存在的有價值物，其上若是沒有所有權保護，那是難以想象的。任何具有價值的物都應該成立所有權，以適應社會經(jīng)濟的發(fā)展，避免本就稀缺的資源被浪費。違章建筑因其違法性不可能完成不動產(chǎn)登記，其上也就不可能產(chǎn)生不動產(chǎn)所有權。但建造人對于構成該違章建筑的原材料若系合法取得，則對原材料可享有所有權，即對該違章建筑享有動產(chǎn)所有權。動產(chǎn)說解決了不動產(chǎn)說不能依登記產(chǎn)生所有權的問題，但反對該觀點的學者提出作為動產(chǎn)的原材料被組合成一個整體，已失去了原先動產(chǎn)的性質，對其保護也不再具有意義。
(三)占有狀態(tài)說認為違章建筑因其違法性不能產(chǎn)生任何權利?！睹穹ㄍ▌t》第七十一條規(guī)定，財產(chǎn)所有權是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權利;第七十二條規(guī)定財產(chǎn)所有權的取得不得違反法律規(guī)定。只有合法的財產(chǎn)才能成為財產(chǎn)所有權的客體。現(xiàn)實中對違章建筑的使用只能看作是一種占有。此占有也僅僅是作為事實狀態(tài)的占有，存在占有利益，因為占有本身就是一種利益，而違章建筑上不存有任何權利。占有人以所有的意思占有使用違章建筑，所以該占有為自主占有;基于違章建筑的違法性，其上無任何權利即該占有系無本權，是無權占有;建造人明知系違章建筑而為占有，故又屬惡意占有。
我國《物權法》明確登記為不動產(chǎn)物權變動的生效要件，則違章建筑的違法性使其不可能完成登記，進而不可能產(chǎn)生不動產(chǎn)所有權。違章建筑不動產(chǎn)說當不可取。占有說認為對違章建筑的占有系自主、無權、惡意占有就已經(jīng)適用了物權法的規(guī)則。受物權法調整的客體為物，分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)，此為物權法所明確。違章建筑既不屬不動產(chǎn)，則當屬動產(chǎn)。即組成建筑的原材料具有合法的來源，能夠以動產(chǎn)的狀態(tài)受到保護，除非政府以具體行政行為拆除違章建筑外仍然具有不可侵犯性。占有說根據(jù)占有利益來維護對違章建筑的使用和不受侵犯，指出占有狀態(tài)非權利而是一種事實狀態(tài)，違章建筑因占有也能起到防止侵害的目的，因為法律對占有的保護重在維護社會秩序的穩(wěn)定。殊不知物權法上關于占有的規(guī)定是建立在不動產(chǎn)與動產(chǎn)制度之上，是對不動產(chǎn)或動產(chǎn)的占有。討論占有首先要討論占有的是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，然后討論占有的善意惡意、自主他主、有權無權。占有狀態(tài)說不能解決違章建筑的屬性問題，于是便避開該問題的討論空談占有。因此占有狀態(tài)說根本沒有在討論違章建筑的性質，并無說服力。故筆者認為將占有違章建筑視為是對原材料的占有，在原材料上存在動產(chǎn)所有權歸屬于建造人是完全可行的，也有利于違章建筑一系列爭議問題的解決。該問題將在下文予以闡述。
三、違章建筑流通法律問題
違章建筑是否能夠買賣是實踐中存在的重大爭議問題。建造人建造違章建筑多為自用，時而也有將其出售。一般認為，違章建筑是不得進行流通的。因為違章建筑的違法性，使得買賣違章建筑的合同成為標的物不合法的合同。而標的物不合法當然導致合同的無效。合同被宣告無效后將發(fā)生回復原狀的問題，即回到合同未簽訂時的狀態(tài)。在違章建筑買賣中便是買受人向出賣人返還該違章建筑，出賣人向買受人返還所收錢款。然而，以違章建筑為標的物的買賣合同是否絕然無效?若無效，在返還前的使用收益買受人是否要向出賣人返還?如何向出賣人返還?若有效，其根據(jù)又是什么?不無討論的余地。
筆者認為，買賣違章建筑的合同并不必然是無效的，違章建筑的違法性也并非不能補救。理由如下：
(一)基于違章建筑分類的分析
如前文所述，違章建筑大體可以分為三類。一為沒有土地使用權的違章建筑;二為沒有行政許可或行政許可不齊備的違章建筑;三為不符合行政許可標準的違章建筑。對于第一種情況，建造人是否可能在事后取得土地使用權而補正呢?我國并沒有完全禁止土地使用權在私人間的流轉。相反，符合法律規(guī)定的土地使用權轉讓是社會經(jīng)濟民事流轉的一種表現(xiàn)形式。例如在某開發(fā)區(qū)內，甲廠在閑置的A地塊內建起了廠房，但A地塊的土地使用權卻為乙廠所有。此時甲廠的廠房當屬無土地使用權的違章建筑，依法當拆，甲廠將會面臨巨大損失。然而A地塊之所以被乙廠閑置可能有其特殊原因，比如乙廠經(jīng)營能力有限無力開發(fā)該地塊，閑置土地將面臨土地使用權的無償收回，乙廠也同樣面臨巨大損失。在這種情況下，乙廠會寧愿選擇向甲廠轉讓土地使用權，甲廠也會欣然接受。甲乙間順利完成土地使用權轉讓后，甲廠便能補辦土地使用權證，A地塊上的廠房也將因為土地使用權的補缺而由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?。那么若在甲廠補辦A地塊土地使用權之前便與丙廠簽訂了廠房買賣合同，該買賣合同是否當然無效?筆者認為此時合同有效與否應視甲廠行為，即附生效條件之買賣合同。甲廠若作積極彌補行為，為補缺土地使用權而及時向乙廠受讓了該土地使用權，甲丙之間的買賣行為則有效。若甲廠不作該積極彌補行為，未能從乙廠受讓該土地使用權，甲丙之間買賣合同即為無效。至于根本無法事后取得土地使用權補正的如侵占了公用設施土地的違章建筑，以該違章建筑為標的買賣合同應屬無效。同理，對于以第二、第三種違章建筑為買賣標的合同也應作區(qū)別對待。對于可以事后補正手續(xù)的即使其在手續(xù)齊備后合同生效;對于在限期內按照行政許可標準做出修正的使其合同生效。即根據(jù)程序違章建筑與實質違章建筑的分類以程序違章建筑為標的物的買賣合同為附生效條件的合同;以實質違章建筑為標的物的買賣合同則屬無效合同。
(二)基于違章建筑動產(chǎn)性質的分析
堅持違章建筑不得買賣流通的觀點都建立在違章建筑性質上屬于不動產(chǎn)。在我國《物權法》對不動產(chǎn)物權變動采登記生效主義前提下，違章建筑若作為不動產(chǎn)因其違法性而不能完成登記，這樣出賣人便不可能履行移轉標的物的合同義務。那么對于自始履行不能的合同我國《合同法》將其列為無效合同原因之一。違章建筑作為不動產(chǎn)也會導致合同因標的不合法而無效。因此，違章建筑若作為不動產(chǎn)一不能適用《物權法》關于不動產(chǎn)的規(guī)定，二不能適用《合同法》關于合同履行的規(guī)定。在這樣的前提下違章建筑當然不可能通過買賣的方式進行流通。
違章建筑性質上應屬動產(chǎn)。我國《物權法》對動產(chǎn)的交易采取交付主義，即不需要對標的物進行登記。違章建筑也就不會因為違法性不能完成登記而使出賣人不能履行合同從而導致買賣合同的無效。違章建筑作為動產(chǎn)成為買賣合同的標的物時，出賣人只需向買受人交付該違章建筑的占有即履行了合同義務;違章建筑作為觀念上的動產(chǎn)(原材料)的集合也使得該買賣合同的標的成為合法。因此，違章建筑作為動產(chǎn)進行交易即能符合《物權法》關于動產(chǎn)物權變動的規(guī)定，也能符合《合同法》關于合同標的合法性與合同義務履行的規(guī)定。在這樣的前提下違章建筑是可以通過買賣的方式進行流通的。當然，以違章建筑為標的物的買賣合同并非肯定生效如前所述，即要視該違章建筑是否能夠通過程序進行補正。不再贅述。
四、結語
違章建筑違反了土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律法規(guī)的規(guī)定，系屬違法。但不可因此一概否定其存在的價值。違章建筑廣泛存在為即成事實，是經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀現(xiàn)象。時至今日，經(jīng)濟發(fā)展有賴物之利用效率?？梢酝ㄟ^程序補正的違章建筑完全沒有拆除的必要，否則將導致社會資源的浪費與重復建設，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。對于實質違章則責令當事人限期自行拆除，逾期未拆的由政府強制執(zhí)行，保證城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施。
(作者單位：武警杭州士官學校)
參考文獻：
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違章建筑相關論文范文二：探究違章建筑的處置和預防
【摘要】近幾年，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和政策的優(yōu)惠力度加大，很多城市都出現(xiàn)了大面積的違章建筑，導致居民的生活和工作出現(xiàn)了很大的不便情況。從客觀的角度來說，國家在違章建筑方面，有非常嚴格的規(guī)定，同時在處罰措施方面也是一再加大力度，但依然有人在前赴后繼的挑戰(zhàn)權威。面對這種情況，我們必須將違章建筑的處理和預防方法進行一定的革新，避免暴力執(zhí)法和不聞不問的情況出現(xiàn)，需要合理的處理每一處違章建筑。
【關鍵詞】違章建筑;處置;預防
違章建筑在實際的生活和工作中，并不是一無是處，從某個層面來說，這種建筑犧牲了大部分人的利益，滿足了少數(shù)人的利益。對于這種行為，是國家所不提倡的。更重要的是，有些違章建筑在實際當中，只是一些很小的糾紛，根本沒有必要涉及到法律層面，更多的是需要溝通和協(xié)調。因此在將來的工作中，我們需要將違章建筑的處置和預防工作更加的人性化，與居民有效的溝通，在處理方式上盡量不要產(chǎn)生沖突和矛盾。本文就違章建筑的處置和預防進行一定的探究。
一、違章建筑的處置
(一)拆除
對于現(xiàn)階段的發(fā)展來說，犧牲多數(shù)人利益來滿足少數(shù)人利益的違章建筑，如果在溝通和協(xié)調無效的情況下，相關部門的工作人員會依據(jù)國家的法律法規(guī)進行拆除，讓違章建筑徹底消失在人們的視野當中。對于一些無視法律制裁，并且屢次勸告無效的人員，將會給予更加嚴厲的處罰。拆除違章建筑于人于己都有很大的好處。從客觀的角度來說，將違章建筑進行拆除，便于城市的整體發(fā)展，讓居民的生活和工作有序的進行;從主觀方面來說，維護了大多數(shù)人的利益，并且沒有損害到少數(shù)人的實質利益。
(二)沒收
現(xiàn)階段的城市發(fā)展很快，基本上都會將城市具體劃分為“區(qū)”進行管理，有些區(qū)域的管理較松弛，同時由于區(qū)域在地理位置上較為偏遠，屬于郊區(qū)一類，因此在違章建筑方面形成了一定的特點。在近幾年的發(fā)展中，我國對違章建筑的打擊程度逐漸增加，大型的違章建筑幾乎消失無蹤。部分人群將目光投向了小型的違章建筑，既能夠滿足私人的利益，同時又可以鉆法律的空子。對于這種行為，國家是堅決抵制的。經(jīng)過不斷的探究以后，多數(shù)地區(qū)針對小型的違章建筑采取了沒收的處置措施，如果仍然不聽勸告，依然會進行徹底銷毀。
(三)罰款并保留使用
違章建筑之所以冠以“違章”二字，在客觀上主要表現(xiàn)為違背了國家建筑的一些標準和規(guī)范，有些地區(qū)實行了罰款并且保留使用到的處置辦法，這樣給予了人們一段時間的思考，同時保留了少數(shù)人的權利，也給多數(shù)人民一個交代。罰款并不是目的，而是為了告誡人們，違章建筑的危害性，希望能夠讓他們自覺的拆除，如果在客觀上真的需要在某些地區(qū)建設一些東西，政府還是能夠給予一定幫助的。因此，罰款并保留使用是現(xiàn)階段比較奏效的一種措施。
(四)殘值收購并拆除
違章建筑對于老百姓來說也是出了成本修建，出于人性化管理及和諧社會構建的需要，我們對違建也盡量保證老百姓的利益不受損失，所以可以進行殘余收購，對修建房屋的成本給予一定的補貼，然后對違建進行全部拆除，這不僅保證了國家建筑的一些標準和規(guī)范不受侵犯，同時也對教育了老百姓維護城市形象以后不再亂搭亂建。如果殘值收購不能形成共識，那么就一分錢不給全部拆除并作警示教育，這樣還能震攝其它的違章建設。
二、違章建筑的預防
(一)加大宣傳教育力度
很多人都知道違章建筑會受到處罰，會影響其他人的生活和工作，但現(xiàn)階段的違章建筑屢禁不止，從根源上來說，多數(shù)的人根本就不知道那些建筑屬于違章建筑，哪些地區(qū)不能進行建筑。主觀的臆斷是造成違章建筑泛濫的主要原因之一，在將來的工作中，必須加大宣傳教育力度，普及違章建筑的相關知識和法律法規(guī)以及處罰措施，讓人們對其有一個直觀性的了解，無論是在概念方面還是在實際的生活和工作中。這樣才能保證違章建筑在人們的心中，形成一道無法跨過的警戒線。
(二)政府和國家在建筑方面對群眾的實際需要進行一定的調查
從客觀方面來說，現(xiàn)階段的城市建筑不斷的增加，按道理說應該給予了居民很大的幫助，違章建筑應該有所降低。而居高不下的違章建筑數(shù)量仍然讓人費解。經(jīng)過一定的調查，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段的一些城市建筑根本就不是居民所需要的，很多地區(qū)的居民完全是在硬性的接受政府“塞給”他們的建筑，因此才有了違章建筑的出現(xiàn)。本文認為，在將來的工作中，必須在建筑某些工程之前，對周圍的群眾進行一定的調查，徹底了解群眾的實際需求，讓建筑的實用性達到一個較好的標準。這樣才能對居民的生活和工作產(chǎn)生較大的積極影響，從根源上杜絕違章建筑的出現(xiàn)。另一方面，在出現(xiàn)違章建筑的地方，進行系統(tǒng)的分析，看看有沒有可能發(fā)展成為有利的建筑，如果可以，政府和居民共同出資合作的方式也是可以考慮的。一切都應該從實際的需求出發(fā)，這樣才能得到一個較好的結果，有效的預防違章建筑的出現(xiàn)。
總結
本文對違章建筑的處置和預防進行了一定的探究，從全國的整體情況來看，很多地區(qū)的違章建筑都在有效的減少，而且相關部門的工作人員所采用的方式方法也更加的人性化，與居民的溝通和協(xié)調也更加的順利。有些違章建筑不僅得到了有效的處理，城市的發(fā)展也獲得了較大的提升。在客觀上將問題徹底解決，相信將來會有一個更大的建樹。
參考文獻
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