中國房地產(chǎn)市場論文
中國房地產(chǎn)市場論文
伴隨著改革開放的推進(jìn),中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的住房實(shí)物分配制度體系到市場體系變遷的過程,短短三十年間,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)已經(jīng)直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的中國房地產(chǎn)市場論文，供大家參考。
中國房地產(chǎn)市場論文范文一：房地產(chǎn)市場中國經(jīng)濟(jì)論文
一、金融法中銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場相關(guān)理論闡釋
(一)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控基本概念
我們知道，所謂宏觀調(diào)控就是指國家對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)和控制，國家通過實(shí)行宏觀調(diào)控政策，利用財(cái)政、稅收等手段來保持經(jīng)濟(jì)總量的平衡，進(jìn)而抑制通貨膨脹，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，達(dá)到實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長的目的。所謂房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，就是指以國家政府為主，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，而運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律與行政的手段和措施，從宏觀的角度對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理、監(jiān)督、調(diào)節(jié)、指導(dǎo)與控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需總量平衡，供需結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。對(duì)我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行的宏觀調(diào)控，實(shí)質(zhì)上就是國家實(shí)施經(jīng)濟(jì)職能的一種行為，是國家行政權(quán)力在房地產(chǎn)市場中的綜合運(yùn)用與具體體現(xiàn)，也是國家對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)與控制的重要組成部分之一。我國政府通過對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，達(dá)到不斷實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場供需總量平衡和供需結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，從而充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用。
(二)金融法中銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本概念
我國的金融法律起步比較晚，如《銀行法》、《商業(yè)銀行法》、《票據(jù)法》、《保險(xiǎn)法》等主要的金融法律直到上個(gè)世紀(jì)九十年代中期才開始頒布實(shí)施。由此可見，金融法律特別是《銀行法》在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用和意義并不很明顯，并且都是通過采取貨幣政策來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)與控制的。所謂貨幣政策就是指中央銀行為了實(shí)現(xiàn)自身特定的經(jīng)濟(jì)利益與目標(biāo)，通過調(diào)節(jié)和控制貨幣總供求行為，進(jìn)而滿足社會(huì)的總需求，不斷調(diào)節(jié)控制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的方針、政策與措施的總稱。貨幣政策的基本職能就是維持適度的貨幣供求，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與運(yùn)行提供相對(duì)穩(wěn)定的貨幣環(huán)境與供給。調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行失?，F(xiàn)象，適當(dāng)遏制經(jīng)濟(jì)過快增長的速度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。貨幣政策主要包括政策目標(biāo)、傳導(dǎo)機(jī)制、政策工具等內(nèi)容。其基本目標(biāo)包括穩(wěn)定幣值、經(jīng)濟(jì)增長、充分就業(yè)和平衡收支等方面。從房地產(chǎn)市場的角度來看，金融法中銀行法調(diào)控的目標(biāo)就是維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與繁榮，主要就是通過貨幣政策，確保幣值穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速健康發(fā)展。
二、其他國家金融危機(jī)對(duì)我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示
(一)美國次貸危機(jī)對(duì)我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示
次級(jí)抵押貸款開始于上個(gè)世紀(jì)九十年代的美國，隨后逐漸波及到世界各地。由于次級(jí)抵押貸款給那些不符合抵押貸款和市場標(biāo)準(zhǔn)的借款者提供按揭服務(wù)，所以在一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)很受歡迎。次級(jí)貸款對(duì)放貸機(jī)構(gòu)來說是一項(xiàng)高回報(bào)、高收入的業(yè)務(wù)。但是，由于次級(jí)貸款對(duì)借款人采取比較優(yōu)惠的政策，信用要求不高，等級(jí)貸款較低。因此，一般借款者的信用記錄比較差。因此，次級(jí)房貸機(jī)構(gòu)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)就比較大。當(dāng)前，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步惡化，全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)連續(xù)暴跌與下滑。由于受到美國次貸危機(jī)的影響和波及，我國房地產(chǎn)市場也開始步入低谷。在美國次貸危機(jī)中，世界幾大投資銀行幾乎全軍覆沒，而商業(yè)銀行也遭受到了嚴(yán)重的打擊。美國次貸危機(jī)給住房抵押貸款帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)市場要充分認(rèn)識(shí)此次次貸危機(jī)爆發(fā)的真正原因，并結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際，采取有針對(duì)性的對(duì)策措施。美國次貸危機(jī)對(duì)我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、對(duì)商業(yè)銀行的教訓(xùn)及啟示
美國次貸危機(jī)，使我們更能充分地認(rèn)識(shí)和防范房貸市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)，其對(duì)商業(yè)銀行的教訓(xùn)是非常深刻的。我們知道，房貸一般都是以房產(chǎn)作為抵押物。但是，房地產(chǎn)的價(jià)值一般都是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化而不斷變化著的。當(dāng)市場看好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)跟著上漲，并不斷提高抵押物的市場價(jià)值，進(jìn)而降低了抵押信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)不斷促使銀行擴(kuò)大抵押信貸的資金與規(guī)模。而當(dāng)市場處于低迷狀態(tài)時(shí)，房價(jià)就會(huì)走低，銀行處置抵押物比較困難。因?yàn)榧幢闶桥馁u了抵押物，銀行所得的收益也是得不償失。而且由于現(xiàn)代金融活動(dòng)中資本的杠桿作用發(fā)揮不夠，加上信用鏈極長，給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了一定的影響與制約。因此，房貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)常常會(huì)波及到許多信貸交易主體，不僅給貸款銀行帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)影響銀行體系的安全，更會(huì)制約整個(gè)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。所以，銀行就需要在風(fēng)險(xiǎn)和收益中做到平衡，必須結(jié)合市場和自身的實(shí)際做出理性的選擇，進(jìn)而提高抵御、防范和控制市場風(fēng)險(xiǎn)的能力水平。
2、對(duì)金融監(jiān)管部門的教訓(xùn)及啟示
美國次貸危機(jī)，對(duì)我國金融監(jiān)管部門的教訓(xùn)及啟示也是非常深刻的，并使我們更能充分地認(rèn)識(shí)到金融監(jiān)督管理部門的重要意義與作用。要想順利地?cái)[脫美國次貸危機(jī)的深遠(yuǎn)影響，這就要求我們必須著力在加強(qiáng)金融監(jiān)管部門建設(shè)上很下功夫。一方面，要加快我國金融監(jiān)督監(jiān)督體制機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)金融監(jiān)管不斷向制度化、規(guī)范化和管理化軌道邁進(jìn)。另一方面，還要在強(qiáng)化金融監(jiān)督管理部門職能上下功夫，充分發(fā)揮金融監(jiān)督管理部門在房地產(chǎn)市場中的監(jiān)督管理作用，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序推進(jìn)。總之，我們必須通過建立健全完善的信息共享機(jī)制和規(guī)范的貸款機(jī)制，不斷完善金融監(jiān)督管理的行為。而且金融監(jiān)督管理部門必須要著力加強(qiáng)對(duì)從事房貸業(yè)務(wù)的銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督監(jiān)管。在各類貸款過程中，要積極推行公開、透明的運(yùn)作機(jī)制，及時(shí)向借款人提供相關(guān)信息，使其充分了解掌握有關(guān)信息，讓其擁有充分的知情權(quán)與選擇權(quán)，盡量減少和降低借款人的損失。同時(shí)，要積極推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)一步規(guī)范貸款審核程序、借貸標(biāo)準(zhǔn)等，逐步規(guī)范銀行貸款行為和貸后服務(wù)。
3、對(duì)政府部門的教訓(xùn)及啟示
美國次貸危機(jī)，對(duì)我國政府部門的教訓(xùn)及啟示更為深刻，也使我們更加充分地認(rèn)識(shí)到政府部門在調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵作用。讓百姓“住有所居”是政府應(yīng)盡的職責(zé)之一，但“住有所居”并不是要人人都去購買房屋，讓那些沒有購買能力的低收入人群進(jìn)入房地市場不僅會(huì)事與愿違，而且還會(huì)產(chǎn)生許多不良的影響與效應(yīng)。這是因?yàn)?，一個(gè)科學(xué)、合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)應(yīng)該是多樣化的有機(jī)統(tǒng)一。首先，政府在金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中，幾乎不加任何干預(yù)，使得了房地產(chǎn)市場交易雙方均構(gòu)成了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于雙方的交易屬于市場交易行為，政府已經(jīng)沒有干預(yù)的必要。在金融法律特別是《銀行法》的監(jiān)督監(jiān)管下，房地產(chǎn)市場發(fā)展創(chuàng)新逐步偏離了基本經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不僅違背了銀行信貸可償還性的基本原則，而且沒有注重借款人的第一還款資金和信譽(yù)，反而是依托于貸款抵押物不斷升值的基礎(chǔ)和前提上。此外，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，使一些基本產(chǎn)品的潛在風(fēng)險(xiǎn)在市場交易過程中變得更加隱蔽，違背了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本原則與規(guī)律。而且政府部門對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的調(diào)節(jié)控制不夠規(guī)范與嚴(yán)格，致使其潛在風(fēng)險(xiǎn)逐步增大，超出了房地產(chǎn)市場的可承受范圍。其次，金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易方式分為場內(nèi)交易和場外交易，大量的房地產(chǎn)市場主要通過場內(nèi)交易方式進(jìn)行。一般情況下，場內(nèi)交易都會(huì)受到交易場地和政府有關(guān)部門的監(jiān)督監(jiān)管。但是，由于場外交易具有非標(biāo)準(zhǔn)性和不透明性，所以場外交易基本上處于游離在監(jiān)督監(jiān)管體系之外。場外交易一般都是房地產(chǎn)企業(yè)與機(jī)構(gòu)或個(gè)人間的私下交易，有其所產(chǎn)生的金融產(chǎn)品就屬于在正常的流動(dòng)法則之外創(chuàng)造金錢，不是真正意義上的貨幣，甚至只能夠當(dāng)成是一種商品、寫有承諾的紙或電子符號(hào)。它存在于房地產(chǎn)市場正常的交易渠道之外，一般都缺乏有效的監(jiān)督監(jiān)管。再次，由于金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為所產(chǎn)生的金融產(chǎn)品屬于表外業(yè)務(wù)，因而不需要在銀行的資產(chǎn)負(fù)債中體現(xiàn)。作為政府監(jiān)督管理部門的銀行對(duì)有關(guān)信息的披露一般比較有限，也使得其他一些監(jiān)督監(jiān)管部門無法得到關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為過程中金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營及投資的金融產(chǎn)品的準(zhǔn)確信息。所以，金融法律調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為一旦出現(xiàn)問題，監(jiān)督監(jiān)管部門在短期內(nèi)無法準(zhǔn)確獲知相關(guān)問題的嚴(yán)重程度，必然導(dǎo)致了不能及時(shí)采取積極有效的補(bǔ)救對(duì)策與措施。最后，由于金融法律特別是《銀行法》調(diào)控房地產(chǎn)市場交易行為過程中，缺乏統(tǒng)一、有效的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品清算體系，交易不夠透明與公開，政府有關(guān)部門實(shí)際上并不清楚市場上各種房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的交易規(guī)模與分布。因此，一旦次貸危機(jī)爆發(fā)以后，政府有關(guān)部門一般在很長時(shí)間內(nèi)甚至不能正確預(yù)測和估計(jì)次貸危機(jī)所產(chǎn)生的破壞程度以及波及范圍等。而且信息發(fā)布的不夠充分和準(zhǔn)確，使得房貸機(jī)構(gòu)得以在脫離消費(fèi)者有效監(jiān)督的情況下大量發(fā)放高價(jià)貸款。盡管政府相關(guān)監(jiān)督監(jiān)管部門都要求改善次貸的信息公布途徑與范圍，但是，效果很不明顯。
(二)迪拜債務(wù)危機(jī)對(duì)我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示
近年來，迪拜以建設(shè)中東地區(qū)金融、物流與休閑中心為主要目標(biāo)，推進(jìn)了超過3000億美元規(guī)模的投資建設(shè)項(xiàng)目。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，政府和國有企業(yè)的債務(wù)就像越滾越大雪球一樣不斷增加。目前，迪拜政府總債務(wù)已經(jīng)高達(dá)800億美元。迪拜債務(wù)危機(jī)的主要根源主要是在于過度負(fù)債的情況下，房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌所引起的資金鏈斷裂。此次危機(jī)本質(zhì)上就是美國次貸危機(jī)的延伸。其實(shí)，迪拜債務(wù)危機(jī)早在2008年已經(jīng)初步顯現(xiàn)出來，雖然由于當(dāng)時(shí)迪拜的各種債務(wù)還沒到期，國際上很多資金源源不斷地涌入，使得危機(jī)得以推遲。隨著迪拜各種債務(wù)的到期，加上世界各國經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，流入資金大幅度減少，最終導(dǎo)致了迪拜資金鏈的斷裂，危機(jī)隨即爆發(fā)了。迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的影響，至今依然讓我們記憶猶新。
1、迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響
迪拜債務(wù)危機(jī)所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，可以分為短期和長期兩類。從短期影響來分析，迪拜債務(wù)危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)生了不容忽視的沖擊，主要表現(xiàn)在：首先，迪拜債務(wù)危機(jī)凸顯出新興房地產(chǎn)市場的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然波濤洶涌，危機(jī)突出。受迪拜債務(wù)危機(jī)的影響，世界各地房地產(chǎn)市場紛紛不同程度地上漲，有的地區(qū)甚至達(dá)到幾乎瘋狂的程度。鑒于房地產(chǎn)市場急速增溫，貿(mào)易赤字惡化，一些地區(qū)和政府紛紛采取相應(yīng)的對(duì)策措施加以遏制，但是收效甚微，使得房地產(chǎn)市場流通貨幣紛紛貶值。試想如果迪拜債務(wù)危機(jī)得不到較為圓滿的解決，房地產(chǎn)市場的債務(wù)成本可能就會(huì)顯著增加，從而加大世界房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其次，一些避險(xiǎn)資金從房地產(chǎn)市場逐漸流向發(fā)展中國家，其中包括中國房地產(chǎn)市場。迪拜債務(wù)危機(jī)使全球房地產(chǎn)投資者對(duì)發(fā)展中國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生興趣，從而有從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場撤出資金的情況，進(jìn)而紛紛尋找避險(xiǎn)性較強(qiáng)的避風(fēng)港灣。資金的回籠和投資者的避險(xiǎn)心理，必然導(dǎo)致了一些幣值低位反彈和暫時(shí)走強(qiáng)。此外，迪拜債務(wù)危機(jī)也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫極為有效的試驗(yàn)。在迪拜債務(wù)危機(jī)中，投資者將更加注重基本因素，更加看重發(fā)展中國家的潛在能力。房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟(jì)增長相對(duì)較快，資金流轉(zhuǎn)量較大，債務(wù)壓力和潛在較大，但在發(fā)展中國家和地區(qū)，將會(huì)受到房地產(chǎn)投資商的關(guān)注。再次，迪拜債務(wù)危機(jī)使全球房地產(chǎn)投資者的信心受到打擊和挫折，全球股市大幅度下跌。由于有眾多國家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地持有迪拜的債務(wù)，而大家紛紛擔(dān)心迪拜無力償還所有的債務(wù)，致使了很多金融機(jī)構(gòu)不良貸款的大幅度增加。所以，迪拜債務(wù)危機(jī)對(duì)世界金融股票的恐慌情緒進(jìn)一步增加，導(dǎo)致了世界各大銀行均遭受到不同程度的影響，從而引領(lǐng)著世界房地產(chǎn)業(yè)的整體上漲。從長期影響來分析，迪拜債務(wù)危機(jī)雖然使得投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大和蔓延，但是在全球范圍內(nèi)持續(xù)的可能性不大，不能逆轉(zhuǎn)目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的總體發(fā)展態(tài)勢。因?yàn)楫?dāng)今全球流動(dòng)性資金相對(duì)充足，低利率仍將維持，所以債務(wù)償還的壓力與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。而且迪拜債務(wù)危機(jī)無論對(duì)我國的金融法律體系還是房地產(chǎn)業(yè)的影響都相當(dāng)有限的。這是因?yàn)槲覈慕鹑跈C(jī)構(gòu)與迪拜幾乎沒有直接的信貸業(yè)務(wù)關(guān)系，也沒有直接購買迪拜的債券。另外就是目前我國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要原因是內(nèi)需拉動(dòng)的。
2、迪拜債務(wù)危機(jī)對(duì)我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的教訓(xùn)及啟示
迪拜債務(wù)危機(jī)是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市建設(shè)過程中遭遇到的危機(jī)，這對(duì)于同樣處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的我國有一定的教育啟示作用和重要的借鑒意義。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，信用貸款發(fā)放，需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過對(duì)歷史上多次銀行危機(jī)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，每次銀行危機(jī)都由毫無節(jié)制的信用貸款擴(kuò)張所引起的。而這次迪拜債務(wù)危機(jī)在本質(zhì)上也是由于過度的信貸擴(kuò)張形成經(jīng)濟(jì)泡沫而引發(fā)的。近年來，我國各類銀行信貸為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)，大量增加了信用貸款的資金投放量。在新一輪經(jīng)濟(jì)刺激運(yùn)動(dòng)中，地方政府為了配合國家的投資發(fā)展計(jì)劃，在財(cái)政比較緊張的情況下，以地方政府的財(cái)政、信用作擔(dān)保，從各類銀行取得大量信用貸款，這就必然大大增加了我國銀行信用貸款損失的潛在風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)發(fā)展速度放緩、發(fā)展效益下降和遇到金融風(fēng)暴襲擊時(shí)，大量的銀行信貸資金就極有可能變?yōu)樗缼?、呆賬。如果銀行沒有充足的流動(dòng)資本，必然會(huì)大大增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)銀行的危機(jī)。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要適度。從迪拜債務(wù)危機(jī)的整個(gè)過程我們可以看出，雖然目前全球經(jīng)濟(jì)在逐漸慢慢復(fù)蘇，但由于各國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有所不同，因而依靠房地產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇依然存在很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在債務(wù)危機(jī)發(fā)生的情況下，政府不敢貿(mào)然減少投資，退出起伏不定的金融危機(jī)中。當(dāng)時(shí)在我國也曾經(jīng)遇到這樣的情況，受到“非典”等疫情和大量外匯的影響，引起了我國信用貸款投放過多，進(jìn)而觸發(fā)了通貨膨脹。因此，我們要謹(jǐn)慎地選擇適當(dāng)?shù)恼叽碳し康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，但要結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況來確定。第三，我們?cè)谕苿?dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，要預(yù)防房地產(chǎn)泡沫可能帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。由于迪拜在經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，其通過房地產(chǎn)的發(fā)展來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)出現(xiàn)資金鏈斷裂時(shí)，就必然會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。近年來，我國經(jīng)濟(jì)增長主要是依靠投資和出口拉動(dòng)，而房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長的影響則不夠明顯。由于國際金融危機(jī)爆發(fā)，我國必須繼續(xù)加大投資力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。因此，我國經(jīng)濟(jì)增長越來越多地依賴于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲，資金大量流入，與迪拜有相似之處。所以，我們必須吸取迪拜的教訓(xùn)，防止債務(wù)危機(jī)發(fā)生。
三、現(xiàn)階段我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題及原因分析
(一)現(xiàn)階段銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
隨著我國逐漸加快房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，居民住房消費(fèi)水平逐步提高，房地產(chǎn)金融市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，在我國銀行總業(yè)務(wù)所占的比重逐步提高。同時(shí)，我國住房金融體系特別是《銀行法》逐漸完善，住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營方式也逐漸向多元化方向發(fā)展，多家銀行共同經(jīng)營房地產(chǎn)的格局已經(jīng)初步形成，住房金融市場的競爭日趨激烈。
1、房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠平衡
為了進(jìn)一步深化房地產(chǎn)體制改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，我國先后出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)與金融法規(guī)政策，如《銀行法》等，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了良好的機(jī)遇，同時(shí)也帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。國內(nèi)各大銀行也紛紛根據(jù)《銀行法》和其他法規(guī)政策出臺(tái)一系列政策措施，加大房地產(chǎn)金融市場的經(jīng)營力度，促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場取得前所未有的發(fā)展與騰飛。但是，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，對(duì)房地產(chǎn)市場的政策措施也不盡相同，加上地區(qū)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、收入水平、個(gè)人意識(shí)等不盡相同，必然使得了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為不平衡。從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，發(fā)展較快的地區(qū)主要集中在沿海地區(qū)，而中西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)比較落后。
2、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化
隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了新的更高的要求，也必然帶來了我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化。根據(jù)我國宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，國內(nèi)各大銀行紛紛把工作重心向房地產(chǎn)市場信貸方向轉(zhuǎn)移，并由過去重點(diǎn)支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向重點(diǎn)支持房地產(chǎn)消費(fèi)貸款。因此，引起了我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。從我國各大銀行的統(tǒng)計(jì)資料可以看出，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)營的個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款總額的比重逐漸呈現(xiàn)上升的趨勢。
3、房地產(chǎn)市場競爭比較激烈
近年來，我國采取了一系列政策措施逐漸加快房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，并把發(fā)展重點(diǎn)放在了房地產(chǎn)市場上。由此必然使得各大銀行逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場中金融法規(guī)特別是《銀行法》在推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，進(jìn)而不斷刺激房地產(chǎn)消費(fèi)需求和擴(kuò)張。也使得了我國房地產(chǎn)與金融市場的巨大潛力和廣闊前景不斷得到展現(xiàn)。因此，國內(nèi)各大銀行紛紛結(jié)合自身實(shí)際與特點(diǎn)，從不同的視角分別以不同的措施進(jìn)入房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)與金融市場的競爭日益激烈，并逐漸呈現(xiàn)白熱化趨勢。目前，在我國《銀行法》以及其他有關(guān)金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，國內(nèi)各大銀行都紛紛擴(kuò)大房地產(chǎn)信用貸款的規(guī)模，大力支持房地產(chǎn)市場建設(shè)與發(fā)展，不斷刺激房地產(chǎn)市場消費(fèi)，并在產(chǎn)品創(chuàng)新、提供服務(wù)、健全網(wǎng)絡(luò)、提升質(zhì)量等方面展開激烈的競爭。同時(shí)，各大銀行不斷健全體制機(jī)制，嚴(yán)格遵循法規(guī)政策，嚴(yán)格依照程序辦理，使得住房信用貸款業(yè)務(wù)更加規(guī)范、合理，潛在風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制和防范。
4、房地產(chǎn)市場資金占用過多
土地是房地產(chǎn)市場最基本的資源。按照我國以往的思想與觀念，誰擁有的土地多，誰擁有的財(cái)富就多。隨著房地產(chǎn)市場的日趨炒熱，土地價(jià)格也隨之瘋狂猛漲。在我國，對(duì)工薪階層和農(nóng)民而言，住房一般都是其最大的財(cái)富。而他們要?jiǎng)?chuàng)造財(cái)富，必然就要從土地開始。這樣，必然引起我國土地資源的逐步減少，價(jià)格也隨之不斷攀升，“地王”層出不窮，比比皆是。而以土地作為“命根子”的國人，在購買房屋以后，就等于購買到了不斷升值的財(cái)富。在很多地區(qū)，土地價(jià)格往往都翻了好幾翻。如此一來，必然使得大量的閑散資金流入房地產(chǎn)市場，造成了房地產(chǎn)市場占用資金過多。
5、房地產(chǎn)市場開發(fā)成本增加
房地產(chǎn)市場開發(fā)成本不斷增加，已經(jīng)成為了不爭的事實(shí)。在土地等資源持續(xù)漲價(jià)的同時(shí)，建筑材料等價(jià)格也隨著上漲，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作成本不斷增加。這樣，必然進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場價(jià)格與開發(fā)成本之間的矛盾。而絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨著開發(fā)資金嚴(yán)重不足的壓力，房地產(chǎn)開發(fā)成本無形中增加了，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在著運(yùn)作較為困難的困難與問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)為了盡快回籠資金，紛紛不同程度的提高了新開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格。對(duì)于普通家庭而言，購買房子本身就是一個(gè)非常沉重的負(fù)擔(dān)，而房地產(chǎn)市場卻一直居高不下，必然導(dǎo)致了購買房子陷入了價(jià)格越走越高的怪圈。
(二)現(xiàn)階段銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析
現(xiàn)階段，我國金融法律特別是《銀行法》在調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題是多方面的，其原因也是多方面的。既有主觀方面，也是客觀方面;既有政策的因素，也有市場的因素。由于我國過分依賴政策措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，所以，在這些的影響因素中，政策因素是其中最主要的原因。當(dāng)前，我國銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不夠完善
房地產(chǎn)市場調(diào)控政策與其他商品走價(jià)格戰(zhàn)經(jīng)營策略不同，房地產(chǎn)價(jià)格一直居高不下將直接影響和引導(dǎo)著人們的消費(fèi)需求。而由于我國經(jīng)濟(jì)適用房的調(diào)控政策不夠明確，加上過分地依賴政策措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場。因此，必然造成了我國大量高收入群體涌入購買經(jīng)濟(jì)適用房行業(yè)。當(dāng)前，我國大多數(shù)地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要途徑。可以說發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房不僅平抑了過高的房地產(chǎn)市場價(jià)格，而且不斷滿足了個(gè)人購房的不同需求，還拉動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長速度與效益。但是，由于我國過分地依賴房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，加之不夠健全完善，在各地還普遍存在著中低收入家庭比較多，收入水平、界限、條件、購買能力、價(jià)格定位等方面的突出問題。
2、房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款額度較低
目前，國內(nèi)各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款額度比較低。一般情況下，發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的額度基本僅占銀行貸款總額的1%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國家的平均水平。而且，我國對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款的期限則長短不一。這樣，必然與當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后、收入低、房價(jià)高的基本國情不相符合。特別是在經(jīng)濟(jì)較為落后的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場調(diào)控貸款就更加使人們難以承受，不能使廣大中低收入者通過調(diào)控貸款來解決住房困難與問題。在國際上，很多發(fā)達(dá)國家的住房金融首付比例一般占房價(jià)的20%左右，甚至更低。但是，在我國，目前住房金融首付比例一般都在30%左右，甚至更高。這樣，必然使中低收入者望而止步。而且貸款利率偏高也是制約我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素，雖然一些銀行機(jī)構(gòu)先后推出了一系列優(yōu)惠政策，但由于條件標(biāo)準(zhǔn)比較高，對(duì)于一般買房者沒有任何現(xiàn)實(shí)意義。
3、調(diào)控房地產(chǎn)市場抵押形式單一
從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀來看，我國住房貸款的形式比較單一，一般住房抵押貸款的限制條件非常嚴(yán)格，如先存后貸、抵押擔(dān)保、一次整借按月償還等。這樣，不僅極大地打擊了買房者選擇住房信貸的積極性，而且也制約了買房者的自由選擇性。當(dāng)前，我國住房抵押貸款依然尚未大量形成與發(fā)展，加之缺乏合理性，信息化管理程度比較低，融資渠道不夠暢通，金融品種較為單一，難以有效預(yù)防和控制房地產(chǎn)市場潛在的風(fēng)險(xiǎn)。此外，銀行轉(zhuǎn)移潛在風(fēng)險(xiǎn)的方式比較單一，因此，各金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)一般比較謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了影響與制約。
4、調(diào)控房地產(chǎn)市場法規(guī)不夠健全
當(dāng)前，我國雖然研究出臺(tái)了一系列有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)，諸如《銀行法》、《民法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等。但是，從總的情況來看，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)體系依然不夠健全完善。主要表現(xiàn)為有的法律法規(guī)可操作性不強(qiáng)，更談不上法律法規(guī)的保障，嚴(yán)重影響和制約了我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。此外，我國依然沒有在政府的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行有效的資金籌集，對(duì)房地產(chǎn)市場的資金籌集缺乏有效管理與監(jiān)督。所以，房地產(chǎn)市場法律法規(guī)體系不夠健全完善，也就成為了我國房地產(chǎn)市場的重要制約因素。
5、調(diào)控房地產(chǎn)市場服務(wù)發(fā)展滯后
調(diào)控房地產(chǎn)市場服務(wù)發(fā)展嚴(yán)重滯后，是我國房地產(chǎn)市場面臨的又一難題。目前，我國房地產(chǎn)金融服務(wù)體系以及相關(guān)配套政策措施依然不夠健全完善，在房地產(chǎn)貸款過程中的手續(xù)辦理、房屋評(píng)估、資信調(diào)查以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的效率比較低，相關(guān)的配套服務(wù)也不夠到位。而在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，不僅要嚴(yán)格審查貸款者的收入情況，而且辦理評(píng)估抵押、擔(dān)保抵押、抵押保險(xiǎn)等的手續(xù)、條件和標(biāo)準(zhǔn)比較繁瑣，效率一般不高，而且相關(guān)收費(fèi)比較高。
四、提高銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場有效性的策略思考
(一)構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制
在房地產(chǎn)行業(yè)中，履現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)造成的嚴(yán)重后果。類似的信貸風(fēng)險(xiǎn)不僅造成大量資金流損，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)，因此加強(qiáng)法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理勢在必行。而在信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中應(yīng)列于首位的是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的構(gòu)建。如何構(gòu)建房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制呢?筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)方面：
1、信息公開
國際經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)表明，銀行體系深受房地產(chǎn)波動(dòng)的影響。因此，健全的房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制必須考慮兩個(gè)問題,一是房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融的良性互動(dòng),二是銀行信貸資金的安全問題。因此，必須推行信息公開制度，確保房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。調(diào)整房地產(chǎn)市場會(huì)分別影響到投資和消費(fèi),從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長緩慢,金融穩(wěn)定性降低。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的未來很還不明朗，房地產(chǎn)貸款所占比率仍然較高,這在在目前國內(nèi)資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品缺乏的情況下，房價(jià)下跌很可能使銀行體系受到房地產(chǎn)市場波動(dòng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)不能滿足數(shù)量龐大的自住房需求，并且相當(dāng)數(shù)量的商品房投資及投機(jī)需求正存在于房地產(chǎn)市場中并將繼續(xù)存在，在這種情況下，中央銀行必須重視逐步建立和完善房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)管長期有效的機(jī)制，全面推行信息公開。
2、統(tǒng)一信用信息評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)
中央銀行需要按照《銀行法》的規(guī)定，建立針對(duì)于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，加大宏觀調(diào)控的力度和對(duì)市場走向的預(yù)判。并且要使各個(gè)地區(qū)支行要對(duì)房地產(chǎn)市場時(shí)刻保持理智清醒的認(rèn)識(shí)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際和自身發(fā)展優(yōu)勢，科學(xué)地制定政策以此把握住房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和節(jié)奏。針對(duì)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)管理，要按照銀監(jiān)會(huì)的指引要求，完善各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，改善業(yè)務(wù)流程和風(fēng)險(xiǎn)管理流程，保證各項(xiàng)制度的落實(shí)和實(shí)施，保持較高的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。中央銀行應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)各商業(yè)銀行根據(jù)宏觀調(diào)控的要求，結(jié)合自身發(fā)展優(yōu)勢，提高創(chuàng)新能力，使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向差異化方向發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信息管理系統(tǒng)的建設(shè)，特別是在一些中心城市,其監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)將房地產(chǎn)市場作為持續(xù)跟蹤的對(duì)象，及時(shí)為各商業(yè)銀行提供風(fēng)險(xiǎn)提示。中央銀行及監(jiān)管部門都應(yīng)在實(shí)際中不斷積累有關(guān)房地產(chǎn)的案例，以此其豐富管理經(jīng)驗(yàn),提高監(jiān)管力度，建立房地產(chǎn)市場和金融業(yè)良性互助的長期發(fā)展關(guān)系。綜上兩個(gè)方面可以看出，在建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的過程中。為了維持房地產(chǎn)行業(yè)的正常有序運(yùn)行，需要對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)加以分析和預(yù)測，并建立高度精準(zhǔn)的預(yù)警機(jī)制，只有這樣才可以及時(shí)有效地解決并防范各種信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于一般的信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)只要處理的及時(shí)妥當(dāng)，就可以很快轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)一方，從而戰(zhàn)勝危機(jī);但如果處理不妥，則有可能使房地產(chǎn)企業(yè)從此每況愈下，更有甚者會(huì)造成企業(yè)倒閉。因此筆者認(rèn)為，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是必要和有益的。
(二)建立多渠道融資體系
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)中存在多種融資渠道，例如銀行貸款、房地產(chǎn)信托、上市融資、海外房產(chǎn)基金和債券融資等。這些融資方式一同構(gòu)建了房地產(chǎn)融資體系。為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了必要的支持。房地產(chǎn)行業(yè)的信貸已經(jīng)成為了銀行的重要資產(chǎn)，所以一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)將對(duì)銀行的盈利狀況和風(fēng)險(xiǎn)情況產(chǎn)生極壞的影響。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的融資仍然處于對(duì)銀行信貸過分依賴的程度，此外還包括對(duì)股權(quán)、債券和基金等直接融資方式的不敏感。只有大力開發(fā)房地產(chǎn)金融市場，使其向多元化方式轉(zhuǎn)變，并將房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)分散，才可以將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橛烧麄€(gè)市場共同承擔(dān)的形式。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資體系我國也出臺(tái)了相關(guān)的法律法規(guī)。早在2003年出臺(tái)了“121號(hào)文件”，進(jìn)而又出臺(tái)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，2005年的“國六條”和“國十五條”等政策都將銀行的信貸管理逐步完善。國家規(guī)定要嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)和融資管理的政策，要積極發(fā)揮稅收的作用，將信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用發(fā)揮到極致，同時(shí)也對(duì)擅自變更項(xiàng)目、違反交易規(guī)定、改變?nèi)谫Y渠道、囤積房源和哄抬房價(jià)等一系列問題采取了配套的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格控制。其中對(duì)于融資渠道部分是對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要問題就是建立一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)融資體系并完善房地產(chǎn)行業(yè)金融法律法規(guī)。
1、完善法律法規(guī)
在我國雖然已經(jīng)出臺(tái)了不少法律法規(guī)，如《銀行法》等，各地方也相應(yīng)做出了相關(guān)指示，但是整個(gè)關(guān)于融資渠道的體系仍不全面。從整體角度講處于滯后性。房地產(chǎn)融資向多元化角度發(fā)展，在出臺(tái)新的融資工具時(shí)，并沒有配套的制度及時(shí)跟進(jìn)，造成了混亂的局面。因此必須要建立健全相關(guān)的法律體系，特別是針對(duì)新型的融資工具，要對(duì)其組織形式、流通轉(zhuǎn)讓已經(jīng)收益來源分配等問題做出嚴(yán)格的規(guī)范，只有這樣才能對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資多元化發(fā)展起到規(guī)范和保障的作用。
2、改革金融體制
(1)優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)投資信托
大中型房地產(chǎn)公司、信托公司的首要任務(wù)是加速發(fā)展房地產(chǎn)投資信托。目前，我國大中型房地產(chǎn)企業(yè)在無論是在資金、規(guī)模還是經(jīng)驗(yàn)上都具有有一定的實(shí)力。如何引導(dǎo)大中型房地產(chǎn)企業(yè)合理利用現(xiàn)有的資源條件，通過建立半附屬型房地產(chǎn)投資公司逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型是問題的關(guān)鍵。大中型房地產(chǎn)企業(yè)將籌募的資金與集團(tuán)的資金集中共同管理或者各自分開管理是目前較好的辦法。這樣，既可以投資經(jīng)營集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對(duì)市場上較好好的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資經(jīng)營，使企業(yè)逐漸積累起大量的房地產(chǎn)資源和由此所產(chǎn)生的大量租金現(xiàn)金流。經(jīng)營模式方面，應(yīng)促進(jìn)大中型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)由開發(fā)型向經(jīng)營型轉(zhuǎn)型。將隸屬于大型房地產(chǎn)企業(yè)集的房地產(chǎn)投資公司或經(jīng)營公司的整體或公司部分優(yōu)良資產(chǎn)打包組成為房地產(chǎn)投資信托，使其形成國外權(quán)益型的房地產(chǎn)投資信托。我國的一些信托投資公司因此具有了長期的經(jīng)營業(yè)績，獲得了發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃中的經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)信托計(jì)劃應(yīng)作為大中型房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司的基礎(chǔ)，前期發(fā)行房地產(chǎn)投資信托的基金證券，籌募資金，后期通過購買房地產(chǎn)和抵押貸款來建立企業(yè)自己的資產(chǎn)組合。如何在發(fā)展中使公司型房地產(chǎn)投資基金得到逐步的完善也是大中型房地產(chǎn)企業(yè)的需要面臨的問題。首先要做的就是要轉(zhuǎn)變企業(yè)運(yùn)營模式。公司的發(fā)起機(jī)構(gòu)和股東需要清楚地認(rèn)識(shí)到，應(yīng)當(dāng)將公司以拿地、建房、銷售、物業(yè)一條龍的這一傳統(tǒng)的全面開發(fā)模式向?qū)I(yè)的、多元化經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。其次，要注意吸收、培養(yǎng)房地產(chǎn)投資基金管理人才。對(duì)于有著長期不斷的擴(kuò)張能力的大型房地產(chǎn)集團(tuán)，應(yīng)當(dāng)在有限責(zé)任公司的框架內(nèi)形成一個(gè)適于高級(jí)人才盡可能發(fā)揮其效率和展示其能力的運(yùn)營平臺(tái)，以一流人才形成的運(yùn)營核心才是使其成為房地產(chǎn)投資基金業(yè)的領(lǐng)先者之一的必要條件。大型房地產(chǎn)碩士界團(tuán)的集篡可以通過引進(jìn)、實(shí)踐、培訓(xùn)來實(shí)現(xiàn)，以此培養(yǎng)出集團(tuán)自己的房地產(chǎn)投資基金管理人才團(tuán)隊(duì)，參股、合作、合資也是企業(yè)組建房地產(chǎn)投資基金的方式之一。將國內(nèi)外的投資銀行、投資基金等同本企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，整合人才，共同分享管理經(jīng)驗(yàn)。
(2)實(shí)行住房抵押貸款證券化
將住房抵押貸款進(jìn)行整合，通過風(fēng)險(xiǎn)隔離、資產(chǎn)重組以及信用增級(jí)等方式，在房地產(chǎn)市場上發(fā)行住房抵押貸款債券，這一結(jié)構(gòu)性融資行為即為住房抵押貸款證券化。住房貸款由于其期限長、貸款分散等特征，符合證券化條件。實(shí)行住房抵押貸款證券化是擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的資金來源的重要手段，這一手段也在很大程度上提高了商業(yè)銀行的貸款能力，這些原本應(yīng)該由商業(yè)銀行獨(dú)自承擔(dān)的支付和利率風(fēng)險(xiǎn)被分散給了那些愿意并有能力承受這類風(fēng)險(xiǎn)的投資群體，使提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性得到提高，在一定程度上調(diào)整了商業(yè)銀行資產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
(3)繼續(xù)推動(dòng)外匯管理體制改革發(fā)展，對(duì)外資流入進(jìn)行有效管理
通過系統(tǒng)的體制改革措施及政策的綜合協(xié)調(diào)，最大程度地減輕國際資本對(duì)中國房地產(chǎn)市場所造成的沖擊和危害。真正做到趨利避害，在有效利用資金的同時(shí)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。通過稅收政策調(diào)節(jié)資金結(jié)構(gòu)，以此限制資本流動(dòng)是目前較好的方法;建立專門的國際流動(dòng)資金統(tǒng)計(jì)監(jiān)測和預(yù)警體系，加大對(duì)國際資本的監(jiān)控力度;加強(qiáng)對(duì)跨國公司資金流動(dòng)去向的監(jiān)管，以此了解并適應(yīng)其經(jīng)營活動(dòng)特點(diǎn)從而對(duì)其在房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管。
(三)加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理
商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)管理體系中的核心就是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，而如何進(jìn)一步完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理體制，如何提高商業(yè)銀行管理效率與能力，已經(jīng)彰顯出其必要性的特質(zhì)。作為一套成熟的管理制度，必須從其產(chǎn)生到實(shí)施經(jīng)歷制度意識(shí)到制度建設(shè)再到制度執(zhí)行這三個(gè)層面的遞進(jìn)，從而形成一個(gè)完整的管理體制。而對(duì)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的研究可以發(fā)現(xiàn)，在以下三個(gè)方面應(yīng)予以重視。
1、嚴(yán)格控制貸前風(fēng)險(xiǎn)管理
一是在商業(yè)銀行借貸之前要將內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)根植于企業(yè)文化當(dāng)中。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)教育培訓(xùn)，對(duì)全體員工實(shí)施教育灌輸，讓他們?nèi)嬲莆宅F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)知識(shí)，從而自覺的考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素。只有這樣才能從基層做起，讓商業(yè)銀行的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)降到最低。要建立共同的風(fēng)險(xiǎn)管理價(jià)值觀與行動(dòng)觀，使員工特別是高級(jí)管理人員做到對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的推動(dòng)和示范，并結(jié)合業(yè)務(wù)進(jìn)行必要的規(guī)定，限制商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理溝通。二是在貸前要對(duì)其借貸對(duì)象做深入了解，進(jìn)行必要的調(diào)查。建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估系統(tǒng)。需要對(duì)國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，特別是先進(jìn)的科技技術(shù)，逐步建立起對(duì)所有業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和預(yù)警系統(tǒng)，在執(zhí)行貸款風(fēng)險(xiǎn)的集中管理時(shí)要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出早期預(yù)警，認(rèn)真實(shí)施重大違約情況的報(bào)告，加強(qiáng)數(shù)據(jù)收集和定量測算，為風(fēng)險(xiǎn)控制提供依據(jù)。這雖然是借貸的必要程序，但在不少商業(yè)銀行存在著馬虎行事的問題，并未從根本上調(diào)查借貸對(duì)象的資產(chǎn)，所以無法做出正確的評(píng)判，導(dǎo)致該貸款項(xiàng)目的巨大漏洞，甚至造成不可挽回的損失。
2、強(qiáng)化貸后風(fēng)險(xiǎn)管理
建立長效機(jī)制，對(duì)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和外部測算這兩方面積極處理，進(jìn)行合理的消化。針對(duì)商業(yè)銀行內(nèi)部，要加強(qiáng)監(jiān)督機(jī)制。促進(jìn)內(nèi)部控制建設(shè)，對(duì)于防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)制度，對(duì)經(jīng)營管理狀況做出分析，建立健全獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)制度，從而提高工作效率。針對(duì)外部測算，要適時(shí)跟進(jìn)該借貸對(duì)象的情況，進(jìn)行必要的測算。如在借貸完成后，對(duì)其企業(yè)情況和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢要及時(shí)了解跟進(jìn)，如出現(xiàn)問題要及時(shí)報(bào)告上級(jí)指示，不能置之不理，以免在問題擴(kuò)大后造成不良影響。
3、謹(jǐn)慎處理問題信貸
對(duì)于什么是問題信貸，并沒有一個(gè)完整的解釋，但頻發(fā)的所有者缺位、審查貸款制度缺陷、信貸文化脆弱等問題引起了業(yè)界的關(guān)注。中國的商業(yè)銀行制度雖然在不斷完善，但對(duì)巨額不良資產(chǎn)的疏于管理卻是一個(gè)嚴(yán)重問題。以估值不足的資產(chǎn)抵押，就可以借貸到足值的貸款，這在我國商業(yè)銀行貸款中屢見不鮮。因此，對(duì)于問題信貸，特別是估值不足的抵押問題需要有關(guān)部門的重視，在商業(yè)銀行貸款過程中要謹(jǐn)慎處理，特別是基層員工需要從一點(diǎn)一滴做起，深入調(diào)查，學(xué)習(xí)現(xiàn)代評(píng)估技術(shù)，并認(rèn)真對(duì)待問題貸款。只有加強(qiáng)了商業(yè)銀行的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，才能從另一個(gè)方向控制銀行貸款和市場流通貸款的問題，從而提高銀行法調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效性。
(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管
中央銀行、建設(shè)部、國土資源部國家計(jì)委、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門和地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都負(fù)有不同程度的責(zé)任，并有相應(yīng)的強(qiáng)力政策工具。而在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問題上可以發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管機(jī)制的不完善將導(dǎo)致一系列措施的實(shí)施不力。在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的問題上，要對(duì)監(jiān)管法規(guī)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的規(guī)定，以監(jiān)管力量控制風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。
1、規(guī)范監(jiān)管法規(guī)
在地方政府看來，受城市住房發(fā)展影響最大的是城市居民，因此最有發(fā)言權(quán)的是城市居民而不是中央政府。因此，我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)使社會(huì)各界和民眾都能參與管理體系，形成一個(gè)從內(nèi)在被各方利益互相制約的決策機(jī)制。只有地方政府的官員本地的選民負(fù)責(zé)時(shí)，才會(huì)切實(shí)主動(dòng)地關(guān)心民生利益。通常來說,按照政府運(yùn)作的原則，政府和企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格分開，政府不能直接從事具體的經(jīng)營活動(dòng)。地方政府因?yàn)閾碛型恋氐乃袡?quán)，是其地區(qū)內(nèi)土地唯一的供應(yīng)商，因此它對(duì)社會(huì)、民眾負(fù)有更大的責(zé)任。地方政府的“經(jīng)營城市”應(yīng)當(dāng)和維護(hù)公眾利益兩者有機(jī)協(xié)調(diào)起來。在中央政府看來，同樣存在如何與地方政府利益相互協(xié)調(diào)的問題。地方政府的利益再房地產(chǎn)市場中是客觀存在的。這就需要逐步建立起一個(gè)更為合理有效的地方利益表達(dá)渠道及機(jī)制，加大地方政府在參與中央決策的程度，真正實(shí)現(xiàn)中央決策的科學(xué)化和民主化。中央政府應(yīng)加強(qiáng)立法，對(duì)于監(jiān)管部門、監(jiān)管過程和監(jiān)管的方式方法作出權(quán)力規(guī)定，只有這樣才能以強(qiáng)制力保證監(jiān)管的實(shí)施，并做到有法可依。
2、明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)
對(duì)于監(jiān)管法規(guī)的制定，應(yīng)明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置，建立并完善科學(xué)的決策責(zé)任追究機(jī)制。職能部門必須加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)規(guī)定的的監(jiān)督和執(zhí)行力度,從根本上消除投資盲目擴(kuò)張和片面地追求經(jīng)濟(jì)高速增長的傾向，要堅(jiān)決反對(duì)各種形式的地方保護(hù)。對(duì)不能夠完成本職工作的職能部門必須嚴(yán)肅追究，在地方政府干預(yù)下而導(dǎo)致的違反規(guī)定的行為，要對(duì)其監(jiān)管部門進(jìn)行問責(zé)，并追求地方政府的責(zé)任。國務(wù)院已經(jīng)對(duì)各省市政府建立了宏觀調(diào)控的問責(zé)制，真正的樹立起了政府的威信。要對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)予以重視，只有這樣才能消除各級(jí)政府的消極情緒，確保房地產(chǎn)市場監(jiān)管體制的嚴(yán)謹(jǐn)性，將風(fēng)險(xiǎn)問題中的監(jiān)管事宜落到實(shí)處。
五、結(jié)論
總之，隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立健全，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，并逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要組成部分。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)快速健康發(fā)展，不僅有利于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，而且有利于滿足廣大人民群眾的住房需求和生活條件改善，更有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。但是，由于房地產(chǎn)的資金需求量大，周期長，加之我國房地產(chǎn)開發(fā)商整體實(shí)力有限，房地產(chǎn)市場開發(fā)過程對(duì)金融貸款依賴程度很大。因此，金融法律及政策特別是《銀行法》對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)市場供求具有較深的影響。研究政府在制定宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及法律法規(guī)，特別是綜合運(yùn)用財(cái)政、稅收和法律等手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康有序運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需平衡，使房地產(chǎn)市場價(jià)格趨于合理，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義與作用，值得我們研究和思考。
中國房地產(chǎn)市場論文范文二：房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)解析
我國銀行業(yè)1998年開始推出個(gè)人購房按揭貸款業(yè)務(wù)，使得居民購買力大大增強(qiáng)。近年來，伴隨著中國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)模的快速擴(kuò)張。從1998年至2009年，銀行發(fā)放的個(gè)人購房貸款余額增長了超過103倍。與此同時(shí)，房價(jià)收入比(房價(jià)收入比=商品放住宅單套價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配年收入=(商品住宅平均銷售價(jià)格×商品住宅平均單套銷售面積)/(城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)))在近些年逐漸攀高，部分城市遠(yuǎn)超過國際水平。2006年北京市房價(jià)收入比約為15.55，2007攀升至19.59，2008年美國次貸危機(jī)期間略有下降，2009年又上升到23.54(根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年檢》數(shù)據(jù)整理得到)。2007年10月和2010年4月，我國兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率以對(duì)高房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，銀行購房按揭貸款增速有所下降，對(duì)房地產(chǎn)市場具有明顯的負(fù)面作用。因?yàn)楸疚牡难芯恐攸c(diǎn)在投資、信貸、房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)因素方面，所以暫不考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策直接對(duì)房地產(chǎn)市場的交易干預(yù)和調(diào)節(jié)的問題。需要注意的是：政府對(duì)房地產(chǎn)市場的供給和需求的政策性限制(如限購)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，但是這種政策的作用與信貸、投資、收入等因素相比，具有更多的短期性和臨時(shí)性。本文會(huì)在最后一部分簡單論述這個(gè)問題。在研究房地產(chǎn)投資、信貸、泡沫和宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系的問題上，國外的代表性文獻(xiàn)有：Green(1997)認(rèn)為住宅建設(shè)投資會(huì)帶動(dòng)GDP波動(dòng)，而非住宅投資落后于GDP波動(dòng);Kim(1993，2000，2003)使用韓國數(shù)據(jù)證明土地價(jià)格和GDP、股票價(jià)格存在協(xié)整性關(guān)系，在長期，房價(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面有強(qiáng)相關(guān)關(guān)系;Case，K.，Quigley，J.，Shiller(2003)用美國宏觀數(shù)據(jù)證明，房價(jià)上漲時(shí)存在顯著的財(cái)富效應(yīng);Campbell(2007)采用一般均衡模型和微觀數(shù)據(jù)考察了美國房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng);Youngblood(2003)使用美國的微觀數(shù)據(jù)測算了房地產(chǎn)泡沫時(shí)期;JackFavilukis(2010)采用一般均衡模型和房地產(chǎn)價(jià)租比等變量，考察了美國房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，并使用參數(shù)校準(zhǔn)法進(jìn)行研究。
我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展歷史相對(duì)較短，目前存在一些不同于其他國家的特殊問題。近年來，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，部分城市房價(jià)過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相互關(guān)系的研究也越來越受到我國學(xué)者的重視。王國軍、劉水杏(2008)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng);段忠東(2007)使用中國數(shù)據(jù)探討了房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹、產(chǎn)出的相關(guān)關(guān)系;王松濤、劉洪玉(2009)采用計(jì)量模型分析了以住房市場為載體的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，探討了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的作用渠道;唐志軍、徐會(huì)君、巴曙松(2010)使用協(xié)整性檢驗(yàn)和VAR分析方法證明，房價(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)波動(dòng)有顯著負(fù)影響，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長率有顯著正影響，房價(jià)與通貨膨脹同向變動(dòng);強(qiáng)林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰檢驗(yàn)證明我國銀行信貸、房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在互動(dòng)關(guān)系;張紅(2005)通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，證明GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單項(xiàng)因果關(guān)系，而M2對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的則作用更加明顯;呂江林(2010)認(rèn)為我國房價(jià)收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國城市住房市場總體存在泡沫。
這些研究分別從經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價(jià)泡沫和房地產(chǎn)周期等方面來刻畫房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系。然而，相對(duì)于國際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國對(duì)房地產(chǎn)投資、信貸、泡沫與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系的探索仍然不夠充分?，F(xiàn)有研究存在以下問題：一是未能全面系統(tǒng)考察房地產(chǎn)投資的規(guī)模、增長率、波動(dòng)性與長期(短期)宏觀經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系;二是沒有深入探討信用擴(kuò)張和房價(jià)之間的關(guān)系;三是沒有對(duì)房地產(chǎn)與消費(fèi)、房地產(chǎn)與通貨膨脹的相互作用進(jìn)行系統(tǒng)性研究;四是所采用的計(jì)量方法和數(shù)據(jù)有待完善。
本文在前述的國內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，深入考察了中國房地產(chǎn)部門發(fā)展?fàn)顩r，全面探討了我國房地產(chǎn)部門投資、信貸、價(jià)格泡沫和宏觀經(jīng)濟(jì)因素的相互關(guān)系。全文分為五個(gè)部分：第一部分為引言;第二部分主要論述居民投資行為和房地產(chǎn)財(cái)富;第三部分以房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)信貸發(fā)展趨勢為核心展開研究;第四部分研究房價(jià)泡沫與一般消費(fèi)、通貨膨脹的關(guān)系;第五部分給出相應(yīng)的政策建議與結(jié)論。
房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)存量和居民財(cái)富
1.房地產(chǎn)投資的規(guī)模和波動(dòng)
表1數(shù)據(jù)概括了1995-2010年我國全社會(huì)住宅投資占經(jīng)濟(jì)總規(guī)模(Shto)和固定資產(chǎn)總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%(浮動(dòng)區(qū)間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%))。與此相對(duì)應(yīng)的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時(shí)匯報(bào)了標(biāo)準(zhǔn)差，CV(標(biāo)準(zhǔn)差除均值)和Skewnes(偏度)。宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊和房地產(chǎn)市場環(huán)境的改變影響著房地產(chǎn)投資，使其發(fā)生波動(dòng)。房地產(chǎn)部門的波動(dòng)是我國總投資波動(dòng)的主要組成部分。表2總結(jié)了房產(chǎn)投資和其他GDP組成成分的增長率和方差：GDP=總消費(fèi)+總投資+其他項(xiàng)目;總投資=住宅房地產(chǎn)投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產(chǎn)投資平均年增長率達(dá)到15.92%，超過了13.05%的GDP增長率和13.89%的消費(fèi)增長率;住宅房地產(chǎn)投資增長率標(biāo)準(zhǔn)差3.83，小于GDP和消費(fèi)增長率的方差，也小于非住宅房產(chǎn)投資增長率的方差;住宅投資增長率的CV值為0.51，大于非房產(chǎn)投資增長率的CV值，但小于GDP和消費(fèi)增長率的CV值。
2.房地產(chǎn)投資決定：BURNS-GREBLER假說
除了經(jīng)濟(jì)基本面因素，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是影響我國房地產(chǎn)投資的主要因素之一?？紤]到我國的房地產(chǎn)投資一定程度上是由政策因素決定的，我們有必要考量著名的BURNS-GREBLER假說在我國是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假說采用時(shí)間序列和面板數(shù)據(jù)，證明房產(chǎn)投資占GDP的百分比(SHTO)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在非線性相關(guān)。具體說，當(dāng)收入很低時(shí)，這個(gè)百分比也很低，房產(chǎn)投資隨著實(shí)際人均收入增長而攀升，從而進(jìn)一步拉動(dòng)GDP的增長;這個(gè)比例達(dá)到峰值后，隨著收入水平的進(jìn)一步升高而下降，房產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也隨之下降，形成一個(gè)倒“U”型曲線。1993年世界銀行的研究表明：采用多國的面板數(shù)據(jù)證明這一倒“U”型曲線是存在的，在最不發(fā)達(dá)國家中SHTO比率大約為2%，發(fā)展中國家上升到8%，發(fā)達(dá)國家下降到3%~5%。中國的情況：朱愛勇(2009)采用1999年到2007年季度省級(jí)數(shù)據(jù)證明我國房地產(chǎn)符合這一假設(shè)，但是由于數(shù)據(jù)和方法限制，未能考量2007年之后的情況。圖1繪出了1995-2010年實(shí)際人均收入(GNI實(shí)際國民收入以1995年不變價(jià)格)和SHTO的關(guān)系。每一個(gè)點(diǎn)代表一個(gè)年份，按照時(shí)間順序連成線。圖中實(shí)際人均收入是持續(xù)增長的，1998年房改之后我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了迅速發(fā)展，對(duì)GDP的帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。即使在2007年美國次貸危機(jī)發(fā)生的條件下，我國的房地產(chǎn)投資水平仍然維持了高增長。從全國年度數(shù)據(jù)看，我國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)倒“U”型曲線，當(dāng)然因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)的東西部發(fā)展不均衡，部分城市可能處在不同的發(fā)展階段，因此需要進(jìn)一步使用城市數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。我國數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果比較類似中國2000年以前的情況，即倒“U”型的左半邊。DURBIN-WATSON檢驗(yàn)結(jié)果說明存在二階自相關(guān)。對(duì)模型進(jìn)行修正重新估計(jì)，*代表做AR(1)和AR(2)調(diào)整后的解釋變量。此外，由于實(shí)際利率(用rint表示)與房地產(chǎn)投資存在反向變動(dòng)的關(guān)系，添加實(shí)際利率作為解釋變量(世界銀行1993年103頁)。估計(jì)結(jié)果比較顯著，調(diào)整R^2為0.9933。結(jié)果證明中國的數(shù)據(jù)符合BRUNS-GREBLER假設(shè)，房地產(chǎn)投資-GDP之比隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)倒“U”型曲線，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)作用正在減弱。
3.我國房地產(chǎn)是否過度投資
房地產(chǎn)部門的最優(yōu)資源配置是怎樣的呢?相關(guān)研究普遍認(rèn)為美國對(duì)自住房產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)過度投資。MILLS(1987)采用兩部門模型證明房地產(chǎn)部門資本回報(bào)率明顯低于其他生產(chǎn)部門的資本回報(bào)率，這意味著房地產(chǎn)部門可能存在過度投資;TAYLOR(1998)采用1975-1995年數(shù)據(jù)，研究表明雖然1986年通過了有利于自住房產(chǎn)的減稅法案，沒有顯著證據(jù)證明自住房地產(chǎn)回報(bào)率低于其他生產(chǎn)部門。相反，一些研究認(rèn)為，因?yàn)橥恋?、金融等種種限制因素，房地產(chǎn)行業(yè)可能存在投資不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中國數(shù)據(jù)證明了中國存在房地產(chǎn)投資不足，將數(shù)據(jù)擴(kuò)展到1995年，發(fā)現(xiàn)雖然房地產(chǎn)部門回報(bào)率和其他生產(chǎn)回報(bào)率差額在減少，但是房地產(chǎn)投資不足仍然存在。
4.房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)
住宅投資是GDP的重要組成部分，GREEN(1997)采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)研究了房地產(chǎn)投資、非房地產(chǎn)投資和GDP之間的因果關(guān)系。結(jié)果證明，住宅投資是GDP的格蘭杰原因，而不是格蘭杰結(jié)果，非住宅投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，但不是格蘭杰原因。這意味著美國數(shù)據(jù)支持房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)周期。GREEN認(rèn)為控制房產(chǎn)過度投資的政策在長期可以優(yōu)化資源配置，但是在短期可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不良影響。KIM(2004)采用中國1970-2002年季度數(shù)據(jù)證明：住宅投資不是GDP的格蘭杰原因，而是受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響;非住宅投資既是GDP的格蘭杰原因又是GDP的格蘭杰結(jié)果。美國和中國結(jié)果不同，一個(gè)可能原因是：因?yàn)榉慨a(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)可能具有正面作用，政府會(huì)采取政策通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，而不是格蘭杰原因，非房地產(chǎn)投資與GDP有顯著的格蘭杰因果關(guān)系。這與中國的情況相類似。具體原因是：經(jīng)濟(jì)情況較好時(shí)社會(huì)會(huì)增加房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)投資較多并不意味著經(jīng)濟(jì)會(huì)變好。這是因?yàn)?，原本?jīng)濟(jì)形勢不好的時(shí)候，考慮到房地產(chǎn)投資有可能可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，政策會(huì)給予一定的支持，但是這不一定能夠真正達(dá)到目的。
5.房地產(chǎn)存量和居民財(cái)富
房地產(chǎn)存量即房地產(chǎn)部門在各期的累計(jì)總投資減去折舊等抵減項(xiàng)目。我國的城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年達(dá)到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)總市值的數(shù)據(jù)，計(jì)算出房地產(chǎn)總市值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例變化，如圖2所示：表4列出了北京市房地產(chǎn)總存量、房地產(chǎn)總市值、全國金融市場總資本(股票年末總市值)和地區(qū)生產(chǎn)總值。住宅房地產(chǎn)是我國居民的家庭財(cái)富的主要組成部分。
房地產(chǎn)金融、消費(fèi)信用和房價(jià)
住房抵押貸款在1998年房改后逐步成為居民購房的重要工具。抵押貸款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的優(yōu)惠。圖2表示了有關(guān)居民長期抵押貸款的相關(guān)指標(biāo)特征。其中，A表示商業(yè)銀行發(fā)行在外抵押貸款余額，B表示年度新增抵押貸款，C表示GDP，A/C表示抵押貸款余額/GDP，B/C表示新增抵押貸款/GDP。由圖3可知，近年來抵押貸款總規(guī)模迅速上升，市場急劇擴(kuò)大。根據(jù)1998年到2010年的數(shù)據(jù)，抵押貸款占比平均從1998年的0.51%上升到2009年的12.8%?？紤]部分年度數(shù)據(jù)還包括了其他長期消費(fèi)貸款，所以這一指標(biāo)實(shí)際上被高估了。然而，目前我國的這一指標(biāo)水平比起發(fā)達(dá)國家還是要低得多。歐盟2011年抵押貸款規(guī)模占GDP的平均比例為39%(歐洲央行2011年數(shù)據(jù))，美國2010年的這一指標(biāo)為44%(世界銀行2010年數(shù)據(jù))。圖4和圖5表示的是短期消費(fèi)信貸與房地產(chǎn)市場總資本存量之間的變動(dòng)關(guān)系。與美國和韓國的情況不同，我國的房地產(chǎn)市場資本的變動(dòng)明顯對(duì)一般消費(fèi)性信貸有明顯的擠出效應(yīng)。自1998年房改以來，低利率和快速擴(kuò)張的信貸規(guī)模被認(rèn)為是助長房價(jià)飆升的一個(gè)重要的因素。在2011年以前，我國的平均住房抵押貸款利率在5%~11%之間，部分消費(fèi)者可以獲得7折利率優(yōu)惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度數(shù)據(jù)，季度數(shù)據(jù)缺失的部分采用當(dāng)年年度數(shù)據(jù)按比例拆分，滯后階數(shù)為一階。
房價(jià)、消費(fèi)和通貨膨脹
1.房價(jià)走勢
宏觀經(jīng)濟(jì)的一般變量，比如收入、利率、原材料價(jià)格水平、土地價(jià)格等，可能會(huì)影響房價(jià)走勢，導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)。圖6畫出了房價(jià)、地價(jià)和名義GDP變動(dòng)的趨勢線，可以看出：房價(jià)和地價(jià)的同步性較強(qiáng)，這是因?yàn)橥恋爻杀臼欠康禺a(chǎn)生產(chǎn)成本的重要組成部分。此外，房價(jià)和名義GDP也有較強(qiáng)的協(xié)同性。
2.泡沫檢測
常見的判定房價(jià)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)租比，類似于股票市場的市盈率。房地產(chǎn)作為一種投資品，其價(jià)格應(yīng)該基于它帶來的未來收益貼現(xiàn)。房地產(chǎn)資本投資的未來收益，取決于當(dāng)期租金水平、租金上漲速度。如果實(shí)際房價(jià)與價(jià)租比決定的均衡房價(jià)背離過多，則可以認(rèn)為存在泡沫。圖7標(biāo)示了房價(jià)變動(dòng)和價(jià)租比變動(dòng)的趨勢?？梢园l(fā)現(xiàn)，價(jià)租比能夠比較好的表現(xiàn)房價(jià)的變動(dòng)水平。Favilukis(2010)認(rèn)為，在放松金融管制，開放外資在本國投資，考慮土地供給限制的前提下，價(jià)租比能夠更好的反應(yīng)美國房地產(chǎn)市場和美國宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)關(guān)系。表6采用中國數(shù)據(jù)，設(shè)定三個(gè)基本模型，檢驗(yàn)房價(jià)與GDP、房地產(chǎn)投資與房價(jià)、GDP與價(jià)租比之間的關(guān)系。我們發(fā)現(xiàn)，我國的房價(jià)和價(jià)租比都是與經(jīng)濟(jì)周期同向運(yùn)行的，趨勢如圖7所示;這種同向性，模型比實(shí)際數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更加顯著，房價(jià)運(yùn)行比價(jià)租比更明顯，可能是因?yàn)樽饨鹨彩侵芷谛宰儎?dòng)的部分，所以一定程度上抵消了趨勢。不考慮土地因素，GDP與價(jià)租比相關(guān)系數(shù)在0.15~0.56之間，開放金融管制和放開國際投資管制會(huì)大大提高這一系數(shù);考慮土地因素，GDP與價(jià)租比的相關(guān)系數(shù)在0.19~0.50之間。本文借鑒Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，檢驗(yàn)我國的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，并確定存在泡沫的時(shí)期。Youngblood(2003)檢驗(yàn)房價(jià)泡沫的方法，是采用中位數(shù)住宅房地產(chǎn)價(jià)格和人均收入的比值(房價(jià)收入比)作為觀測對(duì)象，比較這一數(shù)據(jù)和長期均衡房價(jià)收入比之間的偏差，一旦偏差過大(超過標(biāo)準(zhǔn)差一定比率)，便超出臨界值，且變異系數(shù)超過0.10，則定義相應(yīng)時(shí)期為泡沫時(shí)期?；谇懊嬲撌觯覀儾捎脙r(jià)租比作為核心變量，做房價(jià)泡沫的Youngblood檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果在表7中列示。
3.財(cái)富作用、通貨膨脹、信貸政策與房價(jià)
(1)財(cái)富作用Kim(2004)基于韓國的季度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，與美國類似，房產(chǎn)財(cái)富與一般金融財(cái)富有很大的不同，房產(chǎn)財(cái)富對(duì)消費(fèi)的彈性相當(dāng)于一般金融財(cái)富3倍以上。下面采用中國1995年1月到2010年12月35個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，Rc表示消費(fèi)變動(dòng)，Rincome表示收入變動(dòng)，Rstock表示股票財(cái)富變動(dòng)，Rhousvalue表示房地產(chǎn)財(cái)富變動(dòng)。根據(jù)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，我國的股票財(cái)富作用是正的，而房地產(chǎn)財(cái)富的財(cái)富作用是負(fù)的，這可能是因?yàn)橄M(fèi)者為了購買房產(chǎn)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，擠出了一般消費(fèi)。這與美國、韓國、日本的情況不同。(2)通貨膨脹、貨幣政策與信貸政策因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有一定的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)是基本固定的。因此房地產(chǎn)市場的需求方在短期發(fā)生變化，比如面臨通貨膨脹、貨幣增發(fā)、信貸擴(kuò)張、利率下降，會(huì)改變房地產(chǎn)市場的需求，房價(jià)隨之改變。而房價(jià)上升，消費(fèi)者會(huì)要求更高的工資，金融資本要求更高的回報(bào)率，可能會(huì)因此導(dǎo)致新的通貨膨脹、利率上升等。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果顯示：貨幣政策、利率和信貸規(guī)模對(duì)房價(jià)具有一定的作用，而通貨膨脹與房價(jià)具有雙向因果關(guān)系。
結(jié)論
本文采用了我國1998-2011年我國房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸、利率房價(jià)、消費(fèi)和通脹的年度、季度、月度數(shù)據(jù)，考察了房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)變量的互動(dòng)關(guān)系。系統(tǒng)總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的互動(dòng)關(guān)系如下：
1.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響
首先，居民收入和GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響比較顯著。當(dāng)居民收入增長，住宅房地產(chǎn)消費(fèi)和投資需求增加，房價(jià)上升，價(jià)租比上升;同時(shí)供給方增加新投資，建設(shè)生產(chǎn)增加，供給增多，房價(jià)會(huì)因此下降，供給和需求共同決定房價(jià)。在我國，房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果而不是原因，也就是說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)，住宅房地產(chǎn)投資一定會(huì)增加;但是加大房地產(chǎn)投資力度，不一定能加快GDP的長期增長，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資需要大量的資金和較長的周期，會(huì)擠出一般投資和一般消費(fèi)。其次，放松信貸額度管制，降低基準(zhǔn)利率，會(huì)帶來住宅房地產(chǎn)投資的顯著增加。國家通過信貸渠道和利率政策來調(diào)整住宅房地產(chǎn)的投資具有顯著效果。再次，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、貨幣發(fā)行量(M1，M2)對(duì)房地產(chǎn)投資和價(jià)格具有一定程度的推動(dòng)作用。國內(nèi)外數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)偏高的時(shí)期，房地產(chǎn)投資常常較為興旺，而貨幣發(fā)行量M2變動(dòng)對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有著較為顯著的影響。
2.房地產(chǎn)市場對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的反作用
首先，對(duì)居民的房地產(chǎn)具有財(cái)富作用：一方面，房地產(chǎn)可能具有財(cái)富作用，居民家庭擁有的財(cái)富增加，居民會(huì)增加消費(fèi)和一般投資，GDP可能隨之增加(隨著收入增長，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)先升后降);同時(shí)，回歸結(jié)果表明，一旦房價(jià)上升，租金增加，用于房產(chǎn)消費(fèi)的的儲(chǔ)蓄要求提高，會(huì)擠出居民一般消費(fèi)。在我國，這種調(diào)整主要體現(xiàn)為居民為購房增加儲(chǔ)蓄，減少消費(fèi)和其他投資，財(cái)富作用表現(xiàn)為對(duì)消費(fèi)負(fù)面的影響。其次，房價(jià)波動(dòng)對(duì)企業(yè)成本有影響：房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的同時(shí)，房價(jià)和租金持續(xù)上升，居民生活成本隨之上升，社會(huì)勞動(dòng)力價(jià)格水平上升，就業(yè)可能會(huì)有所減少，企業(yè)成本增加，物價(jià)隨之上漲。
近十年來的房價(jià)上漲、信用擴(kuò)張的情況并非我國所獨(dú)有。在房地產(chǎn)次貸危機(jī)之前，美國和一些歐洲國家也經(jīng)歷過一段房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，但是這些國家并未從政策層面對(duì)房地產(chǎn)投資和房價(jià)進(jìn)行直接干預(yù)。日本90年代房價(jià)泡沫破滅對(duì)金融體系和實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重的傷害，美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)也直接導(dǎo)致了金融危機(jī)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蕭條。為了使房地產(chǎn)市場長期健康平穩(wěn)發(fā)展，采取適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)宏觀政策調(diào)節(jié)是很必要的。我國目前的房地產(chǎn)調(diào)整政策，主要是限制投資投機(jī)需求，保障土地供給，增加資本利得稅，限制銀行房地產(chǎn)信貸和利率，建設(shè)保障房等方面。其目的是增加總供給，保障基本需求，減少投資投機(jī)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。然而Colwell(2002)曾經(jīng)用美國數(shù)據(jù)證明，在住宅房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收資本利得稅，在降低房價(jià)的同時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致房租上升，市場房屋存量和投資建設(shè)量減少。因此筆者建議，應(yīng)該加大力度增加土地供給和保障房投資建設(shè)，減少生產(chǎn)和交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)和政策限制，允許和鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地、小產(chǎn)權(quán)房屋的市場化和自由流轉(zhuǎn)，與此同時(shí)，通過信貸和行政手段限制大中城市個(gè)人三套以上住房的購買。只有這樣，才能更好的保障我國居民的自住和改善性需求，為城市化和農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城提供更好的居住條件，增加住宅房地產(chǎn)市場存量，從而降低租金和居民使用成本，在長期，使房價(jià)逐漸回歸合理水平。
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