中國房地產(chǎn)市場相關(guān)論文

　　房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的中國房地產(chǎn)市場相關(guān)論文，希望大家喜歡!

　　中國房地產(chǎn)市場相關(guān)論文篇一

　　《中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險分析》

　　[摘要]在我國房地產(chǎn)市場震蕩轉(zhuǎn)型的過程中，部分人士和學(xué)者提出了對于我國房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險是否會給宏觀經(jīng)濟帶來壓力的擔(dān)憂。我們通過從住房抵押貸款中追索權(quán)條款的研究，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場與日本更為類似，而與次貸危機的爆發(fā)地美國有著本質(zhì)區(qū)別，我國房地產(chǎn)風(fēng)險的實際承擔(dān)者是消費者本人與房地產(chǎn)企業(yè)，而提供住房抵押貸款的銀行已經(jīng)較好的隔離了大部分房價波動的風(fēng)險。在這一意義上我國房地產(chǎn)市場變動不會給金融體系帶來過大壓力，而只會產(chǎn)生一定的財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)風(fēng)險;住房抵押貸款;追索權(quán)條款;風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　1前言

　　當前，由于房地產(chǎn)市場調(diào)整，部分區(qū)域房價出現(xiàn)了一定的波動，給購房者和相關(guān)行業(yè)及政府部門都帶來了較大的壓力。同時有專家指責(zé)已經(jīng)購房者采取斷供等手段放棄房產(chǎn)以逃避償還房貸是一種沒有契約精神的行為。而在過去，也曾經(jīng)有報道部分地區(qū)有因為房價下行而斷供的行為，特別是經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的日本和美國，也都有類似的經(jīng)歷。因此，在房價有可能下行的情況下，我們需要從我國房地產(chǎn)具體運行結(jié)構(gòu)以及相關(guān)房貸合同條款出發(fā)，討論我國房地產(chǎn)風(fēng)險的主要承擔(dān)者，厘清消費者、金融機構(gòu)和相關(guān)行業(yè)與政府部門的擔(dān)憂所在。

　　2我國房地產(chǎn)抵押貸款合同追索權(quán)分析

　　21住房抵押貸款合同中追索權(quán)的國際經(jīng)驗

　　美國和日本由于經(jīng)濟過熱而出現(xiàn)的經(jīng)濟與金融危機中，都有著明顯的房地產(chǎn)的身影。因此我們分析我國的房地產(chǎn)市場首先要看這兩個發(fā)達國家的經(jīng)歷。實際上，美國和日本的房地產(chǎn)市場有著本質(zhì)的區(qū)別。這一區(qū)別就是看合同中是否有追索權(quán)條款(recourse-clause)，這一條款決定了住房抵押貸款中哪方是受到房價下行風(fēng)險的主要影響，以美國為例，其在次貸危機爆發(fā)之前，由于貸款利率極低，同時美國發(fā)達的金融業(yè)競爭非常激烈，其往往提供的是非追索權(quán)(Non-Recourse)的住房抵押貸款[1]，這一情況下，當房價下行造成房屋實際價值小于貸款余額時，美國購房人往往選擇放棄抵押物進行止損，但是由于合同中存在非追索權(quán)條款，在購房人放棄抵押物的時候，相關(guān)金融機構(gòu)對購房人的債權(quán)即行中止，就是說金融機構(gòu)只能通過拍賣相關(guān)房產(chǎn)獲得其之前放出的貸款的清償，而對于不足額部分不再對購房人享受債權(quán)和追索。所以一旦購房人因為房價下行而放棄房產(chǎn)，則銀行等金融機構(gòu)直接承擔(dān)房價繼續(xù)下行的損失。

　　日本則與美國有本質(zhì)區(qū)別，由于多數(shù)國家并不像美國一樣提供無追索權(quán)的住房抵押貸款。其在房地產(chǎn)價格下行的過程中，如果購房人放棄房產(chǎn)，則在相關(guān)金融機構(gòu)拍賣房產(chǎn)之后，由于房產(chǎn)價值低于房貸余額的部分，金融機構(gòu)還有追索權(quán)，其債權(quán)依然成立，可以繼續(xù)向購房者追索。除非購房人作為自然人完全破產(chǎn)，否則銀行的債權(quán)是永存的。這就使得日本的經(jīng)濟危機形式并不表現(xiàn)在其銀行和發(fā)放住房貸款的金融機構(gòu)上。而是反映在普通居民長期償還房貸的過程中。因此日本經(jīng)濟危機反映的不是美國式的由于大型金融機構(gòu)受到?jīng)_擊的突然爆發(fā)，而是由于還貸壓力造成居民的長期消費低迷。

　　22我國銀行業(yè)采取的是有追索權(quán)的住房抵押貸款合同

　　我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進行強制執(zhí)行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少[2][3]，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供而承擔(dān)房價下行的風(fēng)險，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費用和滯納金[4]。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險承擔(dān)者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

　　3他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

　　31我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小

　　我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機構(gòu)與銀行業(yè)的同時，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟波動。

　　32我國應(yīng)當明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險共擔(dān)

　　我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強宣傳，在保護房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴，銀行風(fēng)險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨自承受房價波動的風(fēng)險。作為一個市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟的情況。

　　33我國銀行業(yè)應(yīng)該需要注意企業(yè)貸款風(fēng)險

　　如上所述，由于追索權(quán)條款的存在和銀行對于購房者的風(fēng)險管控，實際上在個人房貸一部分，無論市場如何波動，對金融行業(yè)的影響都是有限的，我國并不存在與美國一樣的金融危機的基礎(chǔ)，但是由于大量銀行貸款是以開發(fā)商抵押整樓而貸出的，開發(fā)商與自然人不同，其債權(quán)受到開發(fā)商自身資產(chǎn)負債比的影響，同時開發(fā)商可以通過自身的破產(chǎn)程序使得銀行的相關(guān)債權(quán)歸于消滅。因此這可能會是我國金融行業(yè)需要注意的風(fēng)險來源。需要金融機構(gòu)審慎對待。

　　參考文獻：

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　　中國房地產(chǎn)市場相關(guān)論文篇二

　　《我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析》

　　摘要：闡述了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況，分別從中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權(quán)的競爭，對我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀進行了分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;壟斷定價;品牌競爭

　　房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經(jīng)過近十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產(chǎn)市場是個發(fā)育不全的市場，房地產(chǎn)市場化程度低，市場供給需求結(jié)構(gòu)不相匹配;房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產(chǎn)市場企業(yè)間進行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產(chǎn)市場競爭方式和狀況進行了重新思考很有意義。

　　一，我國房地產(chǎn)業(yè)競爭概況

　　現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長;房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經(jīng)濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。就溫州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產(chǎn)業(yè)的諸多問題亟待解決。

　　二、我國房地產(chǎn)市場競爭現(xiàn)狀分析

　　1，中國房地產(chǎn)企業(yè)的價格競爭

　　目前，我國的房地產(chǎn)價格明顯已經(jīng)超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價、房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視、房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀。價格競爭的特殊表現(xiàn)形式。因為它們都是企業(yè)在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

　　1)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價。中國房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數(shù)幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現(xiàn)在：壟斷可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。

　　2)房地產(chǎn)企業(yè)的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關(guān)的幾個方面的價格歧視。

　　3)房地產(chǎn)企業(yè)的價格串謀。價格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產(chǎn)市場具有獨特的市場結(jié)構(gòu)特征，房地產(chǎn)企業(yè)之間的價格串謀不僅可能，而且具有相當?shù)姆€(wěn)定性和普遍性。促使房地產(chǎn)企業(yè)實行價格串謀的因素主要包括市場結(jié)構(gòu)因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。

　　2，房地產(chǎn)品牌競爭

　　房地產(chǎn)的品牌創(chuàng)立可以減少房產(chǎn)交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產(chǎn)品牌一旦形成，就向購房者傳達了一種代表特定的房屋質(zhì)量與管理服務(wù)水準的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。

　　行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，在房地產(chǎn)市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進入我國房地產(chǎn)市場。中國人世后。歐美大型房地產(chǎn)商也將進駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內(nèi)企業(yè)建立自己的品牌的重要性。

　　3，廣告競爭

　　目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在處理現(xiàn)實經(jīng)濟中的信息不對稱現(xiàn)象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價格、產(chǎn)出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產(chǎn)生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產(chǎn)企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導(dǎo)致各個企業(yè)的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。

　　4，土地所有權(quán)競爭

　　由于土地資源的稀缺性，在供不應(yīng)求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進程的加快和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經(jīng)無法有效調(diào)控城市土地的使用效率，必須對其結(jié)構(gòu)加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。第一，對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標方式取代協(xié)議方式。第二，通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，根據(jù)不同用途和現(xiàn)有財產(chǎn)狀況把使用期限確定在20～30年以內(nèi)。第三，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當。第四，放寬劃撥土地使用權(quán)進人市場的條件。

　　三、結(jié)語

　　總之，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機，出現(xiàn)了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關(guān)部門必須對房地產(chǎn)市場進行政府規(guī)制，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭行為。增強房地產(chǎn)市場的可競爭性，促進房地產(chǎn)市場價格機制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產(chǎn)業(yè)保持健康快速的發(fā)展。