三四線城市市場房地產調查的參考論文

　　房地產由于其位置固定、不可移動，通常又被稱為不動產。下面是學習啦小編給大家推薦的三四線城市市場房地產調查的參考論文，希望大家喜歡!

　　三四線城市市場房地產調查的參考論文篇一

　　《新形式下三四線城市房地產行業(yè)發(fā)展去向分析》

　　【摘要】房地產行業(yè)的發(fā)展是涉及到我國民生民計的大問題，相對于一二線城市來說，三四線城市房地產行業(yè)即存在優(yōu)勢，又存在劣勢。抓住發(fā)展機遇，降低房地產開發(fā)的風險，揚長避短，探索未來產業(yè)發(fā)展的去向，是三四線城市房地產行業(yè)繼續(xù)生存下去的唯一出路。

　　【關鍵詞】三四線城市;房地產行業(yè);發(fā)展去向

　　隨著我國社會經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)逐漸成為關系到整個國家命脈的經濟形式，人口越來越多，城市化步伐加快，人們需要更多的居住地，這也就意味著，房地產業(yè)的發(fā)展勢頭會越來越好，然而，實際上由于從事房地產行業(yè)的企業(yè)越來越多，市場競爭激烈，加之國家對于這一方面調控政策的變化，使得房地產行業(yè)的發(fā)展既有了更多的發(fā)展機遇，同時也遇到了更多的挑戰(zhàn)。三四線城市由于城市化程度低，經濟條件有限，房地產行業(yè)的生存存在一定的困難，然而另一方面，由于發(fā)展空間大、資源多、政府調控力度小等原因，也使得三四線城市房地產行業(yè)看到了更多的希望。

　　一、新形勢下三四線城市房地產行業(yè)的機遇與風險

　　與一二線城市不同，三四線城市發(fā)展程度低，還有很多沒有被開發(fā)的項目，這也就造成了三四線城市房地產行業(yè)發(fā)展機遇和風險并存的情況。

　　(一)三四線城市房地產行業(yè)的發(fā)展機遇

　　三四線城市房地產行業(yè)的發(fā)展機遇可以從城市自身特點、房地產商、國家政策三個方面分析。

　　第一，土地具有更高的增值潛力。在經濟發(fā)展狀況并不算先進的三四線城市，土地資源被占用較少，在這些地區(qū)，各類商業(yè)、生活設施建立并不完善，也就意味著，此時的土地價值相對較低，當房地產商購進這批土地的使用權時，只需要支付相對較低的價錢，而經過房地產商的開發(fā)，在此修建樓盤，引進更多居民和各類企業(yè)前來投資，待該地發(fā)展起來之后，就會成為價值極高的地區(qū)，而發(fā)展中帶來的經濟效益，就會成為房地產商的收入。簡單來說，三四線城市的土地價格較低，且具有極大的增值潛力。

　　第二，便于靈活的招商引資方案實施。三四線城市城市化程度低，前來投資房地產的企業(yè)也較少，也就意味著房地產行業(yè)競爭力較低。那些首先看準發(fā)展時機，緊抓機遇投資三四線城市房地產的企業(yè)，就可以占據更多的土地、政策等有利資源，也可以趁城市建設空虛之際吸引更多的投資商，而不會因為商業(yè)、娛樂、生活等方面的企業(yè)過多而難以引資，再加之政府在一定程度上的優(yōu)惠政策，就會大大降低房地產開發(fā)中的成本，從而使房地產商獲取更大收益。

　　第三，國家對三四線城市調控力度較弱。由于受人口、地區(qū)等因素的影響，國家為了保證城市經濟發(fā)展的正常運行，會采用一定的調控手段，干預房地產行業(yè)的發(fā)展。這樣現象在一二線城市表現極其明顯，而三四線城市，政府的調控力度則相對較弱。例如限購政策在一二線城市實施非常嚴謹，而三四線城市則并未受到該政策的過多影響。

　　(二)三四線城市房地產行業(yè)存在的風險

　　第一，地方政府政策風險。在房地產開發(fā)中，為了吸引更多房地產商，地方政府會根據當地情況制定一些招商引資政策。然而，由于房地產開發(fā)過程中可能會出現最初未預料到的情況，導致地方政府無法兌現既定的優(yōu)惠政策，樓盤建設或是未能按原計劃完成，或是建成后未能出售，甚至是房地產商被誤導，獲得了虛假的土地使用權，造成房地產商經濟、技術服務等各方面的損失。

　　第二，投資財務風險。房地產商投資開發(fā)房地產項目，自然是希望能夠收取回報，然而，由于房地產行業(yè)風云變化多樣，即使能夠根據城市經濟發(fā)展狀況來推測其大致的變化規(guī)律，然而，由于種種不定因素的影響，可能會導致房地產商所投資金不但沒有取得更多利益，反而付之東流。

　　第三，房源積壓的風險。從總體來說，三四線城市居民生活水平不太高，能夠負擔房地產費用的能力有限，因此，當房地產商開發(fā)出一片新樓盤時，居民并不一定具備足夠的購買能力，人們會觀望著房地產價格變化，期待降價，或者受經濟條件限制，難以付出足夠的費用，因此，房地產商手中有樓房資源，居民也需要購房，然而，雙方卻不能成交，導致房源積壓，價值被迫降低。

　　二、三四線城市房地產行業(yè)未來發(fā)展之路探索

　　三四線城市發(fā)展房地產行業(yè)，必須要做好長久打算，時刻準備應對風險的到來，提前鋪好一條前進之路，房地產行業(yè)中遭遇不利狀況襲擊時，也就不至于會束手無策。

　　(一)做好政策風險的防范對策

　　當地政府的政策是對房地產開發(fā)影響最大的一個因素，提前做好準備，應對政策風險，可以大幅度降低開發(fā)商的損失。應對地方政府政策風險首先要做到清楚了解當地政府實際的財政能力，從而對政府提出的優(yōu)惠條件是否能夠實現有一個比較明確的認知。第二要了解當地用地指標與土地使用等情況，提高項目實施成功率，并要求政府下發(fā)相關配套的資料、文件等，使項目有可靠的實施依據。第三，加強與當地政府溝通，并充分了解該城市房地產行業(yè)的實際情況，將政策與市場緊密地聯系在一起，看清政策在開發(fā)建設中實施的可能性。第四，開發(fā)商與政府合作應當將書面合同重視起來，正所謂空口無憑，只有正式的合同條款，才能保證開發(fā)商的利益不受損，才能在開發(fā)建設中有更強大的實施能力。

　　(二)尋找更可靠的融資渠道

　　開發(fā)商在進行房地產項目建設時所需資金龐大，房地產的融資需謹慎。開發(fā)商應當尋找一些可靠的融資渠道，根據當地房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況，結合當地政府推行的相關政策，吸引接納一些較為可靠的企業(yè)前來投資，增加項目的實際價值，同時，也可以獲得更多的資金支持。融資過程中，涉及到數目較大的資金，必須謹慎管理。除此之外，房地產開發(fā)中也要合理利用這些資金，避免資源的浪費，從而做到開源節(jié)流，一方面可以為開發(fā)商節(jié)約更多的成本，還可以提高房地產項目建設的效率，保證項目的品質。

　　(三)開發(fā)客戶需求最大的產品

　　在三四線城市開發(fā)建設房地產項目，要充分考慮當地居民所需，三四線城市并不像一二線城市那樣，需要大量的豪華、高貴的房地產項目，它所需要更多的是能夠滿足剛需客戶的樓盤。這類城市中居民消費能力有限，不可能人人都負擔得起豪宅的費用，當然，每個城市都需要建設一些較為先進、華貴的項目，一方面提高城市形象，另一方面可以帶動當地經濟的發(fā)展，而開發(fā)商也可以憑借這樣的項目獲得較多的收益。開發(fā)商要想擴大自己項目的市場，就必須明確客戶所需。一般來說，三四線城市房地產的開發(fā)建設80%為剛需項目，20%改善客戶居住環(huán)境類的項目。開發(fā)商在進行房地產的開發(fā)建設中，同樣也要考慮項目周邊配套的問題。試想，如果一處房產，周圍交通不便、缺乏商場、超市等生活設施，那么，即使價格再低，客戶也不愿意選擇這樣的居住地，三四線城市房地產開發(fā)應當由市中心向周圍逐漸擴散，有一個循序漸進的過程，才能滿足客戶居住所求。

　　(四)研究良好的房地產營銷策略

　　除了了解當地政策、拓寬融資渠道、針對客戶所需，三四線城市房地產行業(yè)要想長久地發(fā)展下去，就必須制定一套可行的項目營銷策略。開發(fā)商開發(fā)建設了某一項目，總要通過某些方式來進行宣傳，讓客戶了解該項目的情況。可以通過網絡推廣、戶外媒體等形式來宣傳項目，并且傳達給客戶的必須是真實的信息，將項目的價值全面、真實地傳達給客戶，而并非是為了吸引客戶弄虛作假，當開發(fā)商用虛假的信息欺騙客戶之后，就失去了繼續(xù)生存發(fā)展的機會。另外，組織一些活動、節(jié)目表演等，也可以吸引更多人前來，增加這些人成為客戶的可能性。

　　參考文獻：

　　[1]湯臘梅，謝仲黎.試論房地產企業(yè)規(guī)?；l(fā)展[J].企業(yè)研究，2002.(3).

　　[2]郭建鸞，侯斯文.房地產融資新模式：房地產投資信托基金[J].財務與會計，2009(2).

　　[3]張協奎，陳偉清.品牌――房地產市場競爭的法寶[J].中國房地產，2002.(5).

　　三四線城市市場房地產調查的參考論文篇二

　　《三線城市房地產的發(fā)展與銷售》

　　【摘要】本文首先概述了三線城市房地產行業(yè)特點;其次，分析了三線城市房地產的發(fā)展現狀;第三，針對以上情況提出了有效的銷售策略：市場定位要準確、清晰、別太深奧;順應當地民風、民俗、方言;做廣告宣傳時要結合當地的實情;重視口碑宣傳，以老帶新;促銷是最有效的方式。

　　【關鍵詞】房地產;三線城市;價格;銷售策略

　　在中國房地產業(yè)十多年的發(fā)展歷程中，我們關注的往往是大城市，比如北京、上海、深圳等一線城市，而數量龐大的中小城市的房地產開發(fā)卻被忽視了。黨的十六大提出全面建設小康社會的宏偉目標后，我國中小城市房地產業(yè)進入了一個前所未有、充滿機遇的時代。未來幾年內，將有更多的農民進入城市，特別是三線城市肯定是人們的第一選擇。尤其隨著國家戶籍政策的放開，必然帶動城鎮(zhèn)住房的發(fā)展。這些都為中小城市房地產業(yè)創(chuàng)造了一條可持續(xù)發(fā)展之路。

　　一、三線城市房地產的特點

　　1、客戶群構成簡單

　　主要是5種人群：事業(yè)單位(比如公務員、人民教師、金融系統職工等)、企業(yè)廠礦職工、私營企業(yè)主、外出勞務人員和下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群。

　　2、市場需求量有限，成熟度低

　　小城市規(guī)模普遍較小，外來人口也較少，很難吸引外地購房者，市場需求數量有限。受政策、經濟總量以及市場化水平的影響，小城市的房地產開發(fā)起步較晚，房地產商品化較低，居住水平不高，建筑規(guī)劃落后，缺少新的開發(fā)理念和營銷政策，消費者的商品房消費意識差。

　　3、人們對待價格敏感度高

　　在小城市中，價格是消費者最關心的因素，屬于典型的“價格市場”，在考慮完價格后，消費者才會考慮諸如地段、戶型、配套、物業(yè)等其他方面的因素，這取決于當地的發(fā)展水平和思想觀念。對于很多城市來講，價格上揚很難，從開盤到售罄，幾乎沒有浮動。

　　4、消費水平差別較大

　　其實小城市也和其他城市一樣，貧富差距也是比較明顯的。其中房地產的消費80%可能僅僅是來自20%經濟收入較高的那部分。

　　二、三線城市房地產的現狀

　　從整體來看，自2008年下半年開始到2009年上半年，我國一、二線城市的房地產價格受到較大影響，多數城市的房地產市場出現了滯銷和降價促銷的現象，這讓一些房地產商和投資者都有了危機感。為了削弱國際金融危機帶來的不利影響，我們國家相繼制定了一系列的調整措施，使不利影響降到了最低程度，為我國經濟平穩(wěn)較快發(fā)展起到重要作用。可以看出，房產價格的波動對國家經濟政策的變化十分敏感，這些在我國大中城市表現得比較突出。而對于房地產價格，三線城市受“大氣候”的影響并不是太大，究其原因，主要有以下幾個方面：

　　1、三線房地產價格起伏相對較小

　　近年來，三線城市房地產價格變動一直處于緩慢上升趨勢，從十幾年前的每平方幾百元到幾年前的一千幾百元，又到現在的兩千幾百元甚至幾千元，經歷了相當長的成長階段。不像大中城市那樣，市場火爆時房價一天一漲、月月上漲，市場低迷時房價一落千丈。三線城市不存在房產價格大起大落的局面。

　　2、三線城市的房產銷售對象主要以居住型消費為主

　　居住型消費購房是縣級城市房產的主要銷售對象，由于人口、經濟和人們思想觀念等方面的限制，投資型購房畢竟是少數，人們購房主要還是為了滿足基本的居住需求。開發(fā)樓盤的數量與銷售數量基本同步，也就是供求基本平衡，甚至時常出現存量現房過剩的情況，自然也不會出現大中城市里那種連夜排隊選房購房的場面。

　　3、三線城市的房地產投資風險較小

　　與大中城市的房地產業(yè)相比較，三線城市的房地產投資風險要小得多，原因是開發(fā)規(guī)模小，取地成本相對低，工程造價也不高，而且邊開發(fā)邊銷售，雖然沒有大中城市的所得利潤高，但卻能細水長流，同時還能規(guī)避風險。所以即使趕上市場低迷時，開發(fā)商也能沉住氣、熬得住。

　　4、三線城市的開發(fā)商們容易形成利益趨同的銷售同盟

　　由于城市規(guī)模和消費群體的限制，三線城市從事房地產開發(fā)的投資者數量有限。因此他們很容易就銷售價格問題抱成一團，形成利益趨同的銷售同盟。即使遇到房地產行情低迷時，他們也不會輕易降價，因為他們與其他開發(fā)商已經達成了一致，必然形成同盟。當趕上市場回暖時，他們也不會大幅度提價，因為受當地收入水平的限制，漲價幅度太大會使消費者無法接受。

　　總之，三線城市的房價受“大氣候”影響不太明顯。在市場低迷、購房者持觀望態(tài)度時，開發(fā)商也不會輕易降價促銷;在市場回暖時，開發(fā)商也不會大幅度提價。

　　三、應該采取的銷售策略

　　針對以上的特點，三線城市房地產的營銷策略應該也要符合其本身的需要，才能更好地為銷售工作服務。

　　1、市場定位要準確、清晰、別太深奧

　　每個城市都有自己的獨特性，城市發(fā)展情況，城市的經濟特點和媒介環(huán)境等不盡相同，必須深入市場摸底調查，做好樓盤的定位工作。小城市的人講求實在，而且文化水平不盡相同，根據他們的需求，市場定位別太深奧、抽象。

　　2、順應當地民風、民俗、方言

　　俗話說一方水土養(yǎng)一方人，必須詳細的了解當地的風土人情和生活習性。只有了解了這些，才能準確把握他們的心理，才能制定出切實可行的營銷策略，才能真正地打動他們，這一條是操盤成功與否的先決條件，它決定了銷售策略是否能順利執(zhí)行，是否能夠達到預期的理想目標。另外，銷售說辭也應該注意方法，應穿插一些地方方言，這樣可以和他們適當的拉近距離，更有利于銷售工作。

　　3、做廣告宣傳時要結合當地的實情

　　大城市中，報紙和電視媒體廣告可能是開發(fā)商用的最多的方式。但是小城市卻不行，小城市管用的是工地圍墻、海報、道旗、條幅、小傳單之類的。由于人們觀念的滯后和思想開放程度的差異，決定了小城市人們對廣告接受的差異和認可度，必須考慮人們的審美習性和接受能力。

　　4、重視口碑宣傳，以老帶新

　　在大城市里，鄰居是誰都不知道，而在小城市，繞上一圈都是親戚朋友?？诒鄠鞯膫鞑シ绞剿俣仁求@人的，范圍是很廣的。服務好一個老客戶，通過口碑宣傳，老客戶帶新客戶的模式自然成熟起來，遠比做廣告強多了。由于對項目的批判不像大城市的客戶那樣成熟，缺少科學的判斷方法，這時候他們更愿意相信身邊的親戚朋友，尤其是中國這種“從眾心理”比較明顯的國家，他們的親戚朋友說一句好話要比我們說十句管用的多。所以老客戶這方面，絕對是一個必須充分把握的資源。

　　5、促銷是最有效的方式

　　小城市面積小，要是搞一個促銷活動就會傳遍整個城市。在活動中，首先要讓客戶充分的了解項目，而且要讓他看到性價比，知道房子是物超所值。為吸引更多客戶的參與，可注意利益驅動市場，小恩小惠往往能帶來意想不到的人氣。小城市的老百姓講究實惠，對購房者打折、送家具、電器等是永遠都不會過時的促銷手段。

　　當然，隨著逐漸發(fā)展，有的三線城市的房產開發(fā)商會接近一種飽和的狀態(tài)，于是各種價格戰(zhàn)與促銷方式狼煙四起，這樣很不利于整體的房產銷售。但是，這并不完全是一種壞事，這樣也可以督促開發(fā)商們做出更好的工程，促進房產的發(fā)展。

　　總之，做三線城市房地產項目，一定要因地制宜，不能生搬硬套固有的營銷模式，要加以變化利用，更不能盲目推測，脫離當地的實際情況。在現在這樣有利的形式下，市場發(fā)展?jié)摿^大，如果能注意從宏觀上把握城市的發(fā)展定位，微觀上利用有效的策略，注重房產質量，小城市的房地產市場必將迎來一個繁榮發(fā)展的春天。

　　【參考文獻】

　　[1]姚俊.我國房地產市場分析與營銷策略[D].西南財經大學學報，2000.

　　[2]陳寧楓.房地產市場的銷售管理[D].對外經濟貿易大學學報，2003.

　　[3]王秀芹.中國房地產業(yè)的發(fā)展及相關問題研究[D].武漢大學學報，2005.