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淺析我國(guó)全面實(shí)施房產(chǎn)稅的問(wèn)題與對(duì)策

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  在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì),許多居民已經(jīng)擁有了屬于自己的私房,但還有相當(dāng)一些無(wú)房的居民一直夢(mèng)想著擁有屬于自己的一套房。各種政策最基本的還是離不開(kāi)國(guó)計(jì)民生,“衣食住行”中“住”在普通百姓心中占有極其重要的地位。而一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合、并將國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策滲透于市場(chǎng)的高效、完備的房地產(chǎn)稅收制度。房產(chǎn)稅在地稅收人特別是財(cái)產(chǎn)為稅收人結(jié)構(gòu)中已占據(jù)了較為重要的地位,該稅在增加地方財(cái)政收人,運(yùn)用稅收杠桿調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有者收入,配合國(guó)家房改政策,改善居民的居住條件,支持地方市政建設(shè),促進(jìn)房產(chǎn)管理,提高房產(chǎn)使用效益等方面起到了非常積極的作用。

  一、我國(guó)房產(chǎn)稅的簡(jiǎn)介

  房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房屋租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。征收房產(chǎn)稅的目的在于加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理,提高房產(chǎn)使用率,控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整,合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。

  二、我國(guó)房產(chǎn)稅面臨的問(wèn)題

  (一)納稅主體的確定不合理

  現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人,這幾年隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,在商品經(jīng)濟(jì)的今天多種經(jīng)營(yíng)模式層出不窮,房屋不再是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期以固形式的存在,其產(chǎn)權(quán)的擁有也出現(xiàn)了多種模式,產(chǎn)權(quán)所有人為了更好地利用房屋創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,出現(xiàn)了房屋的租賃、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建及無(wú)償劃撥使用等等的房屋所有權(quán)共有或互有的現(xiàn)象,造成房屋的產(chǎn)權(quán)劃分不便、劃分不清、劃分不明甚至無(wú)法劃分,涉稅房屋產(chǎn)權(quán)糾紛越來(lái)越多。例如一方出地一方出資的聯(lián)建房后,出資方無(wú)償無(wú)證使用;不可分割地房產(chǎn)由免稅單位和納稅單位共用的;軍民品生產(chǎn)共用的廠(chǎng)房;歷史原因造成的長(zhǎng)期房屋產(chǎn)權(quán)糾紛;一套人兩套不同性質(zhì)機(jī)構(gòu)共存共用房產(chǎn)的情況等等,從而造成的涉稅爭(zhēng)議也越來(lái)越多,給稅務(wù)機(jī)關(guān)的實(shí)際征收工作帶來(lái)了很多不便。另一方面,在現(xiàn)實(shí)生活中,房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)不在一地的情形大量存在,稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際征管中,由于缺乏有力的管理手段,常常面對(duì)房產(chǎn)無(wú)法確定其所有人,即使定了房產(chǎn)所有人,往往又由于其與房產(chǎn)不在一地而缺乏有效的征管措施,導(dǎo)致征管工作的被動(dòng),或者即使房產(chǎn)所有人與房產(chǎn)同在一地,但稅務(wù)機(jī)關(guān)也由于相關(guān)信息的缺乏而無(wú)從掌握,往往是做了大量工作,但效果甚微,造成應(yīng)征稅款征收困難。

  (二)稅種結(jié)構(gòu)不合理

  中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個(gè)明顯的特點(diǎn),是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少,且稅收優(yōu)惠范圍大。這種設(shè)置的消極影響有:

  1.土地閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕,在流通時(shí)則多個(gè)稅種同時(shí)課征,這相當(dāng)于給了土地保有者無(wú)息貸款,即只要土地未進(jìn)入流通,就無(wú)須為土地的增值而納稅。這種狀況無(wú)異于鼓勵(lì)了土地保有,使土地保有者以低成本長(zhǎng)期持有土地,等待土地價(jià)格的上漲。

  2.進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地要承受過(guò)高的稅負(fù),抑制了土地的流動(dòng)和正常的市場(chǎng)交易,助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng),逃稅現(xiàn)象因而增多,這就從總量上減少了國(guó)家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是,它直接阻礙了大量劃撥存量土地進(jìn)入市場(chǎng)的進(jìn)程,減少了土地的有效供給,激發(fā)了土地價(jià)格上漲。

  3.在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價(jià)值自然增值部分,由于沒(méi)有有效的稅收調(diào)控機(jī)制,政府不能充分參與增值的分配,只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。

  4.我國(guó)目前沒(méi)有對(duì)閑置土地和荒蕪?fù)恋貑?wèn)題進(jìn)行明確立法,難以通過(guò)法律形式對(duì)其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用。對(duì)其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免,不利于解決土地利用率低下、閑置和荒蕪的狀況。

  (三)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理

  我國(guó)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定:房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實(shí)際上帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩,導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)。因?yàn)檗D(zhuǎn)軌時(shí)期,我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),這樣,以余值為計(jì)稅依據(jù)無(wú)疑是大大縮小了稅基。同時(shí),必須看到,按余值計(jì)稅,實(shí)際上是新企業(yè)稅負(fù)重,老企業(yè)稅負(fù)輕。另一方面,把租金收入作為計(jì)稅金額又帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題。一是租金與房產(chǎn)余值差距很大,因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等狀況。二是房產(chǎn)租金本身是營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象,現(xiàn)在又當(dāng)做房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù),這人為造成了雙重課稅。此外,現(xiàn)在租金收入很模糊,沒(méi)有明確憑證,有的甚至暗箱操作,納稅人很容易通過(guò)人為操控,采取從房屋租金中分離出管理費(fèi)等費(fèi)用,提高家具設(shè)備租金,降低房屋租金等手段來(lái)達(dá)到避稅、逃稅的目的。

  (四)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍過(guò)窄

  一方面,我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中縣城和建制鎮(zhèn)指縣政府和鎮(zhèn)政府所在地。這樣,農(nóng)村就被排除出征稅范圍。另一方面,現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對(duì)象。應(yīng)該承認(rèn):上述規(guī)定在二十世紀(jì)80年代是很客觀(guān)的,因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)商品化程度很低,總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚需政府通過(guò)“減稅讓利”措施予以刺激,房產(chǎn)稅征稅范圍只宜窄不宜寬,先把房產(chǎn)稅設(shè)置出來(lái),今后擇機(jī)再發(fā)揮其收入籌措功能。

  (五)房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂

  目前,我國(guó)多數(shù)城市各種稅費(fèi)和地價(jià)約占房?jī)r(jià)比例的50%左右,項(xiàng)目多達(dá)近百種,其中重復(fù)與不合理收費(fèi)約占總房?jī)r(jià)的30%。名目繁多的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)項(xiàng)目,不僅使得房地產(chǎn)業(yè)納稅人不堪重負(fù),產(chǎn)生強(qiáng)烈的逆反心理,想方設(shè)法避稅逃費(fèi),致使房產(chǎn)稅稅基被人為壓縮、稅源被無(wú)形擠占,直接影響了房產(chǎn)稅稅額的及時(shí)、足額繳納,妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而且從政府的角度看,也加大了稅費(fèi)制度建設(shè)成本和稅費(fèi)征管成本。同時(shí)由此帶來(lái)的更深層次的問(wèn)題還在于稅費(fèi)數(shù)量過(guò)多格局形成之后,政府各部門(mén)自然形成了一種財(cái)源建設(shè)心態(tài),造成收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng),直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì),變成了部門(mén)創(chuàng)收。

  (六)稅收負(fù)擔(dān)有失公平

  兩套稅制有違公平,直接形成稅負(fù)失衡。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的納稅人僅限于內(nèi)資企業(yè)、單位和中國(guó)公民,對(duì)外資企業(yè)和外籍人員一直沿用1951年政務(wù)院頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。這也就是說(shuō),在房產(chǎn)保有課稅方面我們采用了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實(shí)際上意味著雙重差別:一是對(duì)房產(chǎn)保有活動(dòng)的課稅內(nèi)外有別。二是對(duì)房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。無(wú)論在從價(jià)、從租方面,內(nèi)外資納稅人的稅負(fù)都有區(qū)別,涉外企業(yè)與外籍人員繳納的房產(chǎn)稅無(wú)論是出租還是自用,全部按照房產(chǎn)原值扣除80%后按1.2%稅率征收;內(nèi)資納稅人在繳納房產(chǎn)稅時(shí),則要區(qū)分是用于出租還是自用分別適用按租金收人的12%和計(jì)稅余值的1.2%分別計(jì)算房產(chǎn)稅,顯而易見(jiàn),內(nèi)資企業(yè)出租房產(chǎn)以后繳納的房產(chǎn)稅均高于外資企業(yè)。內(nèi)外資有別的房產(chǎn)稅政策勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)起點(diǎn)的不同,而且使得國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)節(jié)意圖很難同向貫徹,同時(shí)也會(huì)干擾其他各稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮,不利于稅負(fù)公平。

  三、應(yīng)對(duì)的策略選擇

  (一)計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整

  我國(guó)現(xiàn)行對(duì)非出租房產(chǎn)統(tǒng)一實(shí)施1.2%的稅率,對(duì)出租房產(chǎn)統(tǒng)一征收12%的稅率,這種對(duì)同一稅種實(shí)施兩套計(jì)稅依據(jù)的做法加大了征收成本,模糊了征收基數(shù)同時(shí)也不符合公平原則。因此首先應(yīng)做到計(jì)稅依據(jù)的統(tǒng)一,之后對(duì)稅率做相應(yīng)調(diào)整。房產(chǎn)稅屬于地方稅,中央應(yīng)給予地方政府足夠的權(quán)限,根據(jù)本地區(qū)的具體情況制定相應(yīng)的稅率,可以由中央政府規(guī)定一個(gè)稅率幅度,再由各地方依據(jù)本地區(qū)情況最后確定,這樣既能保證中央的宏觀(guān)調(diào)控,又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。

  (二)建立稅負(fù)公平的房地產(chǎn)稅制體系

  現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅種較多,稅負(fù)較重;在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少,稅負(fù)較輕。鑒于各地房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)交易規(guī)模以及市場(chǎng)發(fā)育水平差異非常大,同時(shí)各地財(cái)政收支狀況高度不平衡,房產(chǎn)稅的具體稅收政策可由各省級(jí)政府自行確定,這其中包括稅率選擇、房產(chǎn)評(píng)估周期、區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠政策確定等。還應(yīng)逐步允許地方政府根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)中央批準(zhǔn)后開(kāi)征部分地方稅,以籌集必要的財(cái)政收入,并對(duì)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)。

  (三)征收方式的統(tǒng)一

  度量我國(guó)現(xiàn)行的涉外稅收制度可以看出,就總體而言,我們對(duì)待外國(guó)企業(yè)和外國(guó)居民非但沒(méi)有什么稅收歧視,反倒是給予了大量的稅收優(yōu)惠。目前我國(guó)在房產(chǎn)稅方面實(shí)行內(nèi)外兩套稅制。這直接形成了稅負(fù)失衡格局。現(xiàn)在我國(guó)已加入世貿(mào)組織,內(nèi)外資企業(yè)公平稅收待遇是世貿(mào)組織成員國(guó)采行的基本政策思路。所以,我國(guó)應(yīng)首先統(tǒng)一房產(chǎn)稅稅制,并由此設(shè)計(jì)新的房產(chǎn)稅稅制。

  (四)建立有效的監(jiān)督和懲罰機(jī)制

  房地產(chǎn)稅作為地方政府的主力稅種,其稅源充足。為了保證物業(yè)稅的收取及時(shí),減少偷稅、漏稅、抗稅的發(fā)生,國(guó)家必須用明確的法律規(guī)范,由稅務(wù)機(jī)關(guān)定期向納稅人發(fā)出財(cái)產(chǎn)估價(jià)、稅率、稅額和納稅時(shí)間的通知。同時(shí),還要加強(qiáng)房產(chǎn)稅法的宣傳,提高居民對(duì)新的房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)和繳納的自覺(jué)性。

淺析我國(guó)全面實(shí)施房產(chǎn)稅的問(wèn)題與對(duì)策

在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越發(fā)達(dá)的當(dāng)今社會(huì),許多居民已經(jīng)擁有了屬于自己的私房,但還有相當(dāng)一些無(wú)房的居民一直夢(mèng)想著擁有屬于自己的一套房。各種政策最基本的還是離不開(kāi)國(guó)計(jì)民生,衣食住行中住在普通百姓心中占有極其重要的地位。而一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)
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