內(nèi)容摘要：我國目前與房地產(chǎn)有關的稅費項目繁多，本文認為，應當加強房地產(chǎn)稅費立法，清理行政事業(yè)性收費；稅種設置上應適當增加在保有環(huán)節(jié)稅收，并開征土地閑置稅；同時針對房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小、不能滿足地方政府需要的問題，應調(diào)整征稅范圍，擴大稅基，并在適當時候開征物業(yè)稅、建立房地產(chǎn)價格評估制度。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)稅費 相關稅費 物業(yè)稅
　　
　　近年來，為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展的局部過熱和房價的居高不下，國家接連出臺了一系列的措施，從“國八條”到如今的“國六條”，調(diào)控力度不斷加大。筆者認為，完善稅收制度將有利于調(diào)控政策的貫徹和房地產(chǎn)業(yè)長遠健康發(fā)展。我國與房地產(chǎn)直接相關的稅種有13種，即以房地產(chǎn)為課稅對象的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、契稅等，而間接相關的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加。房地產(chǎn)稅費是國家機關為房地產(chǎn)方面提供某種服務或國家授予國家資源開發(fā)利用而取得的報酬，是國家從房地產(chǎn)方面取得財政收入的一種形式。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費主要有三類：土地使用費、房地產(chǎn)行政性收費和房地產(chǎn)事業(yè)性收費。
　　目前，我國房地產(chǎn)價格構成按性質(zhì)可分為：地價、各項稅費、建筑安裝工程造價、貸款利息、開發(fā)商的管理費以及開發(fā)商的利潤。在房地產(chǎn)價格中，除了土地價格和房屋本身建設費用外，還包括各種稅費項目，最多的地區(qū)可達80多項。各種稅費在商品房價格構成中所占比重較大，在房價中可占到30%－50%，直接導致商品房價格大幅上漲。
　　針對這一實際情況，本文認為，我國應當規(guī)范房地產(chǎn)相關稅費體系。首先，減少行政事業(yè)性收費。取締不合理、不合法的收費項目，減輕納稅人的稅外收費負擔；同時，將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出去。這樣一方面避免了對同一稅源既征稅又收費的反復課征，也保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面也使政府運用稅收手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效調(diào)控。其次，完善房地產(chǎn)稅費立法。對我國現(xiàn)行房產(chǎn)和土地稅法進行重新構建和整合，科學設置稅種、稅率，并注意與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配套。同時，不斷完善土地的批租、出租方面的法律。
　　
　　科學設置稅種
　　
　　我國目前在房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅費多，造成稅費負擔重；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負擔輕，并且稅收優(yōu)惠范圍較大，這一現(xiàn)象與發(fā)達國家正好相反。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)業(yè)投資階段稅收負擔率17.9%，再加上各種名目的收費，使得房地產(chǎn)投資稅費負擔高達開發(fā)成本的30%－40%，遠高于國外同行業(yè)。這種現(xiàn)象的不良影響表現(xiàn)在：首先，造成土地利用低效率。由于持有階段的稅負遠低于流通階段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合適的時機轉(zhuǎn)賣土地。其次，造成土地價格上漲。房地產(chǎn)保有稅負過低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98%的土地由企業(yè)無償取得并低成本保有，而進入市場流通的土地卻要承擔較高的稅負。其結(jié)果抑制了土地正常的市場交易，助長了隱性流動，直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場的過程。再次，提高房價。交易環(huán)節(jié)的稅費過于集中將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚，制約市場正常的生產(chǎn)過程。2004年全國商品房平均售價同比上漲13%。
　　針對這種情況，本文認為，應當加強房地產(chǎn)保有階段的課稅。對房地產(chǎn)保有課稅的目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實際占有者之間對房地產(chǎn)保有時期自然增值的收益分配，以保證稅負公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性，從而促進其合理使用。同時，降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和租賃環(huán)節(jié)的稅負。降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負可以直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營成本，調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營熱情，提高居民購買力。降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負，可以促進住宅消費，活躍房地產(chǎn)二級市場，有利于將大量隱性租賃交易納入正規(guī)渠道，增加稅收收入。
　　此外，應開征土地閑置稅和荒蕪土地稅。土地閑置稅是針對土地使用權的取得者征收的稅費，即土地使用權取得者在取得土地使用權一段時期后仍未進行正常開發(fā)使用而對其開征的稅種。而土地閑置稅則隨著土地閑置時間的加長而加倍征收，直至由土地管理部門收回土地使用權。開征荒蕪土地稅是對荒蕪的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征稅，保證有限的可耕種土地資源合理利用，促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

調(diào)整征稅范圍
　　
　　我國作為地方性稅種的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，收入規(guī)模較小，不能滿足地方財政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對象無法隱藏，稅源穩(wěn)定，易于控制和管理，因此很多國家財產(chǎn)稅在整個地方稅收入中占有比較重要的地位，如美國房產(chǎn)稅占財產(chǎn)稅的六成，其稅收收入占地方稅收入的比重達到40%至50%。而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，把廣大農(nóng)村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外；城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，征稅范圍狹窄。
　　筆者認為，針對這種現(xiàn)象應進一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用，擴大征稅范圍。將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；對全民、集體所有制單位購買房屋應恢復征收契稅，對承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權恢復征稅；取消對“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠；嚴格掌握減免稅的政策口徑。通過擴大征稅范圍、減少稅式支出、公平稅負、合理調(diào)節(jié)資源利用的手段，保證房地產(chǎn)稅的稅收收入。
　　
　　適時開征物業(yè)稅
　　
　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計稅價值依據(jù)歷史成本，不能反映房產(chǎn)市場價值，也不能反映土地級差收益和房地產(chǎn)時間價值。通常來講后建成房產(chǎn)的成本高于先建房產(chǎn)，以歷史成本計稅，會把先建成房產(chǎn)的稅負轉(zhuǎn)移給后建的房產(chǎn)。這使市場價值相等的房產(chǎn)因為歷史成本的差異而承擔不同的稅負，違背了稅收公平原則。而且，因為房產(chǎn)市場價值一般高于其歷史成本，使房產(chǎn)一旦出售，就按較高的計稅依據(jù)計算應納稅額，增加了房產(chǎn)擁有者的稅收負擔，阻礙房產(chǎn)交易。
　　物業(yè)稅的設計思路是以市場價值作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。市場價值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟資源的價值，它不僅包括土地的級差收益，而且包括土地、房產(chǎn)的時間價值。以市場價值為稅基，隨著房地產(chǎn)市場價值的上漲，稅基擴大，稅收收入將相應增加。市場價值反映納稅人的納稅能力，有利于實現(xiàn)稅收公平原則。
　　物業(yè)稅將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段逐年繳納，這樣做就減少了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，也可以降低消費者的購房門檻，減輕房地產(chǎn)在購置環(huán)節(jié)的稅費負擔，并能有效緩解商品房空置的困境，提高居民購買力。而且，將購買環(huán)節(jié)應納的稅費移后至保有環(huán)節(jié)征收，加強對房產(chǎn)保有課稅，政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益，彌補在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項稅費，解決地方財政收入問題。
　　物業(yè)稅的征收范圍較大。從區(qū)域角度看，既對城市居民的住房征稅，又對郊區(qū)城鎮(zhèn)的商品房征稅。從征稅對象看，既對市民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅，又對外國居民在國內(nèi)的房產(chǎn)征稅；從房產(chǎn)用途看，既對用于經(jīng)營、投資性質(zhì)的房產(chǎn)征稅，又對用于一般居住性質(zhì)的房產(chǎn)征稅。
　　開征物業(yè)稅會抑制投機炒房。一方面，由于房價的大幅下降，房地產(chǎn)投資利潤空間減小，炒房風險加大；另一方面，投資者購入房產(chǎn)后，在沒有出手轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔其應繳納的物業(yè)稅，增加了投資者房產(chǎn)保有階段的負擔。
　　為配合物業(yè)稅的征收應建立房地產(chǎn)評估制度，制定房地產(chǎn)評估法規(guī)和操作規(guī)程，設置房地產(chǎn)評估機構并配備專業(yè)人員。專業(yè)評估部門按某一特定年度房地產(chǎn)市場價格評估出的房地產(chǎn)實際價格，一般3—5年不變。充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，有效獲取財產(chǎn)信息和征管資料，并建立與評估稅收征管有關的信息數(shù)據(jù)庫。

　　參考文獻：
　　1.陳勁超.我國房地產(chǎn)稅制存在的問題及建議.城市開發(fā)，2004（5）
　　2.李培.我國房地產(chǎn)稅費制度存在的問題研究.中國房地產(chǎn)金融，2004（11）