試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部納稅籌劃實踐

　　從納稅籌劃的含義入手，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，來敘述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性，用正反實際案例，來論述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合法地進行內部納稅籌劃，以及實踐事前事中事后應注意的幾個方面，最后強調樹立合法納稅籌劃的意識，納稅籌劃具有意義。

　　納稅籌劃是納稅人在財務管理中對稅收負擔策劃行為，即納稅人在許可的范圍內，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。

　　納稅籌劃應緊密結合企業(yè)自身情況并嚴格依法進行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體原則。由于企業(yè)情況各異，應注意法律。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊師、稅務律師、企業(yè)內部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應注意的幾個方面：

　　1 精通業(yè)務，對稅法及其相關法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎

　　首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務要求以正確的作指導，更要求具備法律、稅收、會計、財務、等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟合同法、證券法等有關法律規(guī)定，還應了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅等業(yè)務發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當時經(jīng)濟發(fā)展狀況和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

　　例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本;又規(guī)定，納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進行了稅收籌劃，決定向集團公司借款1000萬元，年利率11.16%(稅務局規(guī)定稅前列支的稅率)，期限3年。3年后企業(yè)將減少的應納稅所得額為：1 000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負擔減輕：334.8×33%=110.48萬元。

　　其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預征率比內資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負擔?？梢姸愂栈I劃需要有超前的預見性。

　　再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關的成本增大了，所以只有當稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。

　　2 規(guī)范管理、業(yè)務記錄合法性是稅收籌劃的保障

　　俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使增加稅收負擔。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入;如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：(300 000-291 000)×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：(300 000-291 000)×0.33=2970元、多交印花稅：(300 000-291 000)×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：(300 000-291 000)×0.01=90元、多交四稅合計3 512.7元。

　　納稅籌劃的日常運用應注意會計業(yè)務記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風險，公司與集團公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

　　3 納稅籌劃事后應進行績效評價

　　年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行1次評價，通過與審計結果進行對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內部籌劃方案的不足。

　　俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務稽查中被稅務機關查到的企業(yè)，要重視稅務籌劃的事后評價，經(jīng)驗，吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動的開展，防患于未然。

　　綜上所述，隨著的進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高效益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。