有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文
有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文
稅務(wù)籌劃涉及到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、投資、理財、決策等活動的各個方面。有效的稅務(wù)籌劃,能最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險,增加經(jīng)濟(jì)效益,實現(xiàn)價值最大化。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文，供大家參考。
房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文范文一：淺論房產(chǎn)稅稅收籌劃
[摘要]稅收籌劃不是偷稅漏稅,而是在合理合法的前提下,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。本文結(jié)合房產(chǎn)稅的特點,從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討。
[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅 自用房產(chǎn) 出租房產(chǎn) 稅收籌劃
一、前言
稅收籌劃就是在現(xiàn)行稅制條件下,通過合理利用各種對自己有利的稅收政策和合理安排稅務(wù)行為,以獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟(jì)行為。房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象,按房產(chǎn)原值減除一定比例或租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營者征收的一種財產(chǎn)稅。雖然從規(guī)模上看,房產(chǎn)稅始終是一個小稅,但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,國家對房產(chǎn)稅的征管和稽查力度的加大,房產(chǎn)稅已成為企業(yè)稅收的一項重要支出。因此,如何通過科學(xué)的稅收籌劃降低企業(yè)的稅負(fù)顯得尤為重要。本文根據(jù)房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合筆者的實際工作經(jīng)驗,擬從房產(chǎn)稅的征稅范圍、計稅依據(jù)、計征方式、稅收優(yōu)惠等方面對房產(chǎn)稅的稅收籌劃進(jìn)行探討,以盡可能減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。
二、房產(chǎn)稅的特點
我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅設(shè)立于1986年,是從原房地產(chǎn)稅中分離出來的。1986年9月15日,國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日開始施行。之后,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)暫行條例,制定了施行細(xì)則。隨著外向經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,從2009年1月1 日起,房產(chǎn)稅統(tǒng)一了內(nèi)外稅制的區(qū)別,取消了外資企業(yè)和外籍人員一直沿用的《城市房地產(chǎn)暫行條例》,將外資企業(yè)和外籍人員也納入到房產(chǎn)稅的納稅人之中。房產(chǎn)稅的主要特點:
1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅,其征稅對象是房屋。
2.房產(chǎn)稅的征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋征稅,對建在農(nóng)村的房屋不管是否用于經(jīng)營,都不征稅。
3.房產(chǎn)稅根據(jù)房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定不同的征稅方法。對于自用的房產(chǎn),按房產(chǎn)的計稅余值,稅率1.2%,對于出租的房產(chǎn),按租金收入征稅,稅率12%。
房產(chǎn)稅的這些特點,為房產(chǎn)稅提供了一定的納稅籌劃空間。
三、房產(chǎn)稅稅收籌劃的要點
(一)從征稅范圍進(jìn)行籌劃
按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著,在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進(jìn)行納稅籌劃。如對于一些農(nóng)副產(chǎn)品企業(yè),生產(chǎn)經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫,如將這些倉儲庫落戶在縣城內(nèi),無論是否使用,每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產(chǎn)稅和土地使用稅,而將倉儲庫建在城郊附近的農(nóng)村,雖地處偏僻,但交通便利,對公司的經(jīng)營影響不大,這樣每年就可節(jié)省這筆費用。
(二)從計稅依據(jù)進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入,因此根據(jù)房產(chǎn)的用途可以分別進(jìn)行籌劃。
1.自用房產(chǎn)的稅收籌劃
自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此稅收籌劃的空間在于明確房產(chǎn)的概念、范圍,合理減少房產(chǎn)原值。
(1)合理劃分房產(chǎn)原值
稅法規(guī)定,“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在會計核算時,需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分,單獨列示,分別核算。
(2)正確核算地價
稅法規(guī)定,房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算,而《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務(wù),均要求將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)單獨核算,“固定資產(chǎn)”科目中不包括未取得土地使用權(quán)支付的費用。因此,企業(yè)在外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款時,一定要根據(jù)“配比”的原則,合理分配建筑物與地價款,分別進(jìn)行帳戶處理。
(3)及時做好財產(chǎn)的清理登記工作
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,難免會出現(xiàn)財產(chǎn)損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產(chǎn)的房產(chǎn),它的掛賬原值是計算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),它的清理能直接影響房產(chǎn)稅的應(yīng)稅所得額。因此,企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設(shè)備運行情況,做好財產(chǎn)清理登記工作,并及時向稅務(wù)機關(guān)報批財產(chǎn)損失,以減輕稅負(fù)。
(4)轉(zhuǎn)變房產(chǎn)及附屬設(shè)施的修理方式
稅法規(guī)定,對于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上,或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的,應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此,我們在房產(chǎn)修理時,將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出,使每次修理費低于限額,這樣每次修理費可以直接從損益中扣除,不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ),從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。
2.出租房產(chǎn)的稅收籌劃
按照稅法規(guī)定,房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入計算繳納。因此,對出租房屋稅收籌劃的關(guān)鍵在于如何正確核算租金收入。
(1)合理分解房租收入
目前企業(yè)出租時不僅只是房屋設(shè)施自身,還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及配套服務(wù)費,比如機器設(shè)備、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時,往往將房產(chǎn)和這些設(shè)施放在一起計算租金,這樣就無形增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此我們在簽訂房屋租賃合同時,應(yīng)合理、有效分割租賃收入,將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費單獨計算使用費收入,以減輕房產(chǎn)稅的稅負(fù)。
(2)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租
不少企業(yè)與其子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)辦公地點在一起,如果企業(yè)所屬地段較偏僻,可以考慮將閑置的房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)企業(yè),再由關(guān)聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關(guān)聯(lián)企業(yè)不是產(chǎn)權(quán)所有人,只是房產(chǎn)轉(zhuǎn)租人,根據(jù)稅法規(guī)定,轉(zhuǎn)租不需繳納房產(chǎn)稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉(zhuǎn)租,可以減少企業(yè)的整體稅負(fù)。
(三)從計征方式進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅的計稅方式有從價計征和從租計征,從價計征是按房產(chǎn)計稅價值計征,稅率為1.2%,從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,稅率為12%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房屋的租金普遍偏高,而如果房屋是以前年度修建的,則其帳面原值很低,這就造成了兩種計征方法下稅負(fù)不一致的情況,“出租”房屋要比“自用”房屋稅負(fù)重。因此,要轉(zhuǎn)變租賃方式,變從租計征為從價計征。
(1)將出租變?yōu)橥顿Y
企業(yè)將房屋對外出租,按規(guī)定要按租金收入繳納房產(chǎn)稅,如將房屋對外投資入股,參與被投資方的利潤分配,共同承擔(dān)風(fēng)險,投資方就不用按12%的高稅率繳納房產(chǎn)稅,而被投資方只需按房屋余值的1.2%繳納,相比之下,這樣計算的房產(chǎn)稅要少得多。
(2)將出租變?yōu)閭}儲管理
出租合同出租房屋屬于從租計征的房產(chǎn)范圍,但如果是倉儲合同則屬于從價計征的房產(chǎn)范圍。雖然,租賃與倉儲是兩個不同的概念,租賃只需提供空房就行了,不對存放的商品負(fù)責(zé);而倉儲不僅需要添置設(shè)備設(shè)施,配備相關(guān)的人員,還要對存放的商品負(fù)責(zé),從而增加人員的工資和經(jīng)費開支,但這些開支還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于節(jié)稅數(shù)額,扣除這些開支后,企業(yè)還是有可觀的收益的。
(3)將出租變?yōu)槌邪?/p>
根據(jù)稅法規(guī)定,如果承包者或承租者未領(lǐng)取任何類型的營業(yè)執(zhí)照,則企業(yè)向其提供各種資產(chǎn)收取的各種名義的價款,均屬于企業(yè)內(nèi)部分配行為,不屬于租賃行為。因此,如果企業(yè)以自己的名義領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證,將房屋承租人聘為經(jīng)營者,將房屋出租行為變?yōu)樽赞k工廠或商場再承包出去,收取承包收入,那么原有的房產(chǎn)就可以按從價計征,這樣就可以避免較高的房產(chǎn)稅。
(四)從優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
房產(chǎn)稅作為地方稅種,稅法規(guī)定了許多政策性減免優(yōu)惠。如對損壞不堪使用的房屋和危險房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后,可免征;企業(yè)大修理停用在半年以上的房產(chǎn),在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅;納稅人納稅有困難的,可定期向有關(guān)稅務(wù)機關(guān)申請減征或免征應(yīng)征稅額等等。作為企業(yè),應(yīng)充分掌握、利用這些優(yōu)惠政策,及時向稅務(wù)機關(guān)提出書面減免稅申請,并提供有關(guān)的證明,爭取最大限度地獲得稅收優(yōu)惠,減少房產(chǎn)稅的支出。
四、房產(chǎn)稅稅收籌劃中應(yīng)注意的問題
稅務(wù)籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益,但同時也存在著相應(yīng)的風(fēng)險。房產(chǎn)稅的稅務(wù)籌劃風(fēng)險主要是:政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險、稅務(wù)行政執(zhí)法力度導(dǎo)致的風(fēng)險、財務(wù)管理和會計核算風(fēng)險等等。因此,企業(yè)要注意以下問題:
1.稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,因此在進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收籌劃時應(yīng)堅持依法原則,密切關(guān)注房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收法律政策變動,在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合企業(yè)自身的實際情況,綜合衡量稅務(wù)籌劃方案,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。
2.稅收籌劃必須遵循成本一效益原則
稅收籌劃是企業(yè)財務(wù)管理的重要組成部分,它涉及籌資、投資、生產(chǎn)經(jīng)營等過程。它應(yīng)該服從財務(wù)管理的目標(biāo),即利潤(稅后利潤)最大化。因此在籌劃稅收方案時,不能過分地強調(diào)稅收成本的降低,而忽略了因該方案的實施會帶來其他費用的增加或收益的減少,使納稅人的絕對收益減少。
3.稅收籌劃應(yīng)重視會計與稅收差異
雖然會計制度與稅法同屬規(guī)范經(jīng)濟(jì)行為的專業(yè)領(lǐng)域,但二者分別遵循不同的規(guī)則,規(guī)范不同的對象,且存在諸多的差異。特別是房產(chǎn)稅屬地方稅,稅收政策具有一定的彈性空間,稅務(wù)機關(guān)在稅收執(zhí)法上擁有較大的自由裁量權(quán)。因此,在進(jìn)行稅收籌劃時,一方面規(guī)范會計核算基礎(chǔ)工作,提高會計核算質(zhì)量,按時申報納稅。另一方面要加強與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系和溝通,爭取在稅法的理解上與稅務(wù)機關(guān)取得一致,特別在某些模糊和新生事物上的稅收處理能得到稅務(wù)部門的認(rèn)可。
綜上所說,房產(chǎn)稅的稅收籌劃是一項較為復(fù)雜的工作,我們必須熟練掌握國家的稅收政策條文并靈活的加以運用,同時結(jié)合企業(yè)實際情況,綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負(fù)效應(yīng),進(jìn)行整體籌劃,尋求最佳方案,以達(dá)到企業(yè)整體效益最大化。
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房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃論文范文二：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的思路淺析
摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價不斷加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃提供一些思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;思路
近年來，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況嚴(yán)重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，被查出有問題的企業(yè)725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66%;檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬，達(dá)到1817萬元。
稅務(wù)機關(guān)已將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況確定為監(jiān)管重點，并且正積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與應(yīng)納稅額有關(guān)數(shù)據(jù)的采集、監(jiān)控和分析能力,同時在行政程序上規(guī)范納稅人的稅務(wù)登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務(wù)機關(guān)還將加大對房地產(chǎn)涉稅違法行為的處罰力度?？梢悦黠@預(yù)見，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價將進(jìn)一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風(fēng)險下降低稅負(fù)的一個重要選擇。本文就房地產(chǎn)企業(yè)如何對其經(jīng)營活動進(jìn)行稅收籌劃提供一些思路。
(一)從節(jié)稅空間大的稅種和納稅人構(gòu)成入手
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負(fù)重;二是其稅率為超率累進(jìn)稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負(fù)擔(dān)的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。
從納稅人構(gòu)成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業(yè)的某種類別身份為基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。依據(jù)混合銷售按照“經(jīng)營主業(yè)”劃分只征一種稅的原則，企業(yè)有充分的空間進(jìn)行稅收籌劃以獲得適合自己企業(yè)和產(chǎn)品特點的納稅方式。設(shè)有一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據(jù)《增值稅暫行條例》的規(guī)定，用于非應(yīng)稅項目的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。企業(yè)可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。
(二)尋找變量
稅收籌劃過程就是不斷發(fā)現(xiàn)并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應(yīng)納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據(jù)和稅率，計稅依據(jù)越小，稅率越低，應(yīng)納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內(nèi)容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。
另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現(xiàn)減輕納稅成本的目的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋找在相關(guān)稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：
差異性條款。例如房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅，土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業(yè)務(wù)收入相對于房地產(chǎn)銷售收入，涉及的稅負(fù)主要是營業(yè)稅，不繳納土地增值稅，稅負(fù)輕一些。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，分解房地產(chǎn)價格，這樣還可能有效降低房地產(chǎn)的增值率。
選擇性條款。稅制設(shè)計和稅收政策中規(guī)定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規(guī)定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。
優(yōu)惠性條款。我國土地增值稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的規(guī)定的通知》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅。
(三)遵循成本收益原則
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進(jìn)行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營業(yè)稅3100;如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應(yīng)納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。
假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設(shè)施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。
在增加可扣除項目時，應(yīng)注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
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