房地產(chǎn)項目管理論文
房地產(chǎn)項目管理論文
房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的,開發(fā)商前期的精心策劃、市場調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評價,以及后期的營銷策劃最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實現(xiàn)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項目管理論文范文一：房地產(chǎn)項目成本控制研究
一、前言
緊跟著對房地產(chǎn)項目成本控制的重視，房地產(chǎn)項目成本控制不單單要構(gòu)建控制體系以及控制流程，同時也要構(gòu)建多層次的控制體制。緊跟著信息時代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開發(fā)出多種成本控制軟件，同時信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺有利于房地產(chǎn)項目成本的控制。
二、房地產(chǎn)項目成本控制中存在的問題
(一)決策階段所存在的問題
對于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進(jìn)行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現(xiàn)在制定可行性研究報告單單為了籌集資金，只重視報告的實行，進(jìn)而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報告并沒有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對建設(shè)的規(guī)范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項目成本控制，但依然需要改進(jìn)。其中，主要的問題有兩點：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員;第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決策沒有進(jìn)行定量分析，同時也沒有明確土地使用權(quán)以及增值稅。
(二)設(shè)計階段所存在的問題
對于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒有重視項目設(shè)計階段的成本控制，通常都是注重設(shè)計費(fèi)用的控制，而不重視設(shè)計單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會把房地產(chǎn)項目交給信賴度高的設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。然而，設(shè)計合同只是標(biāo)明了設(shè)計的范圍、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計的進(jìn)度、施工的技術(shù)要求等，并沒有標(biāo)明約束設(shè)計單位的內(nèi)容。其中設(shè)計階段主要存在以下幾個問題：第一，沒有落實設(shè)計招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計單位的競爭力不高，同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度重視港澳臺以及國外設(shè)計單位的名氣，而忽略了客戶對房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有規(guī)范設(shè)計任務(wù)書，任務(wù)書中并沒有明確客戶的實際需求。而且，設(shè)計任務(wù)書并沒有明確對成本的要求，沒有重視對成本的控制。
(三)建設(shè)階段中所存在的問題
在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)中并沒有充分對成本進(jìn)行控制。在進(jìn)行招標(biāo)的的時候，會體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。對于很多的工程項目招標(biāo)投標(biāo)而言，雖然看上去是在很公平的進(jìn)行，但很多的工程項目都是不能順利展開的。同時，現(xiàn)場簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進(jìn)行工程項目的時候，會花費(fèi)一定的時間，在工程實施的過程中會出現(xiàn)一定的問題，從而導(dǎo)致工程成本的增加，最終會導(dǎo)致工程項目停工、返工等情況的出現(xiàn)，并會導(dǎo)致工程總成本的增加。
(四)竣工結(jié)算階段中所存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確合同條款，對于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項的計價規(guī)范、計量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有確定工程資料，比如現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、施工圖紙等，從而導(dǎo)致結(jié)算進(jìn)度減慢。對于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時要進(jìn)行及時的結(jié)算，為此，承包單位會故意拖慢辦理結(jié)算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補(bǔ)償，最終不利于結(jié)算的有效完成。除此之外，項目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識，而且，由于相關(guān)的技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項目成本的增加。
(五)營銷階段中所存在的問題
在營銷階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有有效的推廣項目。通常而言，項目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項到銷售的整個過程，每一個環(huán)節(jié)都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實施銷售計劃，從而導(dǎo)致了銷售計劃無法充分發(fā)揮其作用。
三、控制房地產(chǎn)項目成本的有效途徑
(一)決策階段的有效途徑
第一，要對土地成本進(jìn)行控制。首先，要對土地費(fèi)用能夠承受的限額進(jìn)行控制。在進(jìn)行競拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計算出建造的成本，從而能夠計算出企業(yè)能夠承受的價格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價格會直接影響增值稅，同時也會對增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)運(yùn)用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，賣出房子的價格越高，增值稅率就會越高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價格不單單會影響土地增值稅的計稅方式，同時也會對稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來源要可靠。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來自于股東，同時，也可以通過融資進(jìn)行籌集。為此，房地產(chǎn)項目的資金來源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項目更加順利進(jìn)行。
(二)設(shè)計階段的有效途徑
第一，有效進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)。在設(shè)計階段中要想進(jìn)行有效的成本控制，就一定要有效的設(shè)計招標(biāo)。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò)、報刊等手段進(jìn)行招標(biāo)公布，從而能夠吸引更加多的設(shè)計單位參加招標(biāo)，進(jìn)而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設(shè)計方案，不單單能夠有效的控制成本，同時也能促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。第二，要進(jìn)行限額設(shè)計。要進(jìn)行限額設(shè)計控制首先就要合理安排設(shè)計單位的限額設(shè)計，并要進(jìn)行科學(xué)的考核，有效的推動責(zé)任落實到每一個人身上。同時，要制定獎罰制度。此外，設(shè)計單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運(yùn)用新的工藝方案以及材料設(shè)備，從而能夠合理的節(jié)約投資成本。此時，企業(yè)可以根據(jù)所節(jié)約的投資額的多少，進(jìn)行不同程度的獎勵。
(三)項目建設(shè)階段的有效途徑
第一，公平選擇施工單位。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進(jìn)行施工的費(fèi)用、使用以及所運(yùn)用的技術(shù)是否達(dá)到要求，而且也要考慮施工單位的信譽(yù)。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標(biāo)文件，并要嚴(yán)格審核投標(biāo)企業(yè)，公平選擇最合適的招標(biāo)人。第二，要建立完善的現(xiàn)場簽證制度。對于現(xiàn)場簽證而言，一定要由施工、監(jiān)理單位以及業(yè)主共同簽字。同時，簽訂合同前，要全面核對合同的內(nèi)容，從而避免不必要的矛盾出現(xiàn)。
(四)項目竣工結(jié)算階段的有效途徑
第一，要加大施工合同的約束力。要明確規(guī)定施工的期限以及過程等，當(dāng)發(fā)包人不接受合同中的期限要求時，承包方應(yīng)當(dāng)加入相關(guān)的規(guī)范性文件以及規(guī)章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對于結(jié)算審核工作而言，不單單需要專業(yè)知識和技術(shù)，同時也要有效的運(yùn)用有關(guān)的法律法規(guī)。同時，審核人員要明白定價的方法，從而能夠隨時落實變更的情況，更好的清楚材料的價格。
(五)項目營銷策劃階段的有效途徑
在進(jìn)行施工的時候，一定要制定健全的營銷策劃。要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，進(jìn)行合理的市場調(diào)研，促使銷售策劃的完善。同時要在控制的范圍內(nèi)，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場銷售的實際情況，更好的促使?fàn)I銷的順利完成。
四、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項目決策階段、設(shè)計階段、建設(shè)階段、結(jié)算階段以及營銷階段中更好的控制項目成本，從而能夠促使工程建設(shè)成本的節(jié)約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。
房地產(chǎn)項目管理論文范文二：房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)投資逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項重要內(nèi)容。但是房地產(chǎn)投資卻有著比較大的風(fēng)險，為了盡量避免或者是減小房地產(chǎn)投資的損失，我們有必要對房地產(chǎn)投資采取比較科學(xué)合理的方法對房地產(chǎn)進(jìn)行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理的決策提供一個合理的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險以及它的基本特征
所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本特征包括:多樣性、綜合性、補(bǔ)償性、變現(xiàn)性與激勵性。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個方面:第一，投資的回收周期比較長。一般在三到五年內(nèi)都會收回投資，但置業(yè)投資的回報一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險與其收益之間的聯(lián)系。如果對房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對置業(yè)的投資還是對開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個方面，對于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗和知識才能行。因為投資房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識和經(jīng)驗，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。
二、對房地產(chǎn)的投資風(fēng)險加強(qiáng)管理有何重要意義
對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風(fēng)險管理措施，從而保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風(fēng)險管理為全面、合理地處置風(fēng)險提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對各種風(fēng)險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少決策的風(fēng)險性。
三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的相關(guān)策略
(一)在對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測房地產(chǎn)的需求
從當(dāng)前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進(jìn)行市場分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進(jìn)行分析時還少不了導(dǎo)向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關(guān)預(yù)測和分析。當(dāng)前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當(dāng)前時期很有必要建立起一個對市場信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個渠道來收集與市場有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實際的基礎(chǔ)上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機(jī)，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風(fēng)險。
(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎(chǔ)上及時選擇入市的時機(jī)
因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關(guān)系的運(yùn)動的結(jié)果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強(qiáng)度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對于房地產(chǎn)的投資時機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對于在不同的時期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應(yīng)該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預(yù)測和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預(yù)測它的變化趨勢。
(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險
一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險;如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險。從風(fēng)險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。
(四)對于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險
必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因為設(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費(fèi)用和相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，所以，一定要加強(qiáng)對相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費(fèi)，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費(fèi)。
四、結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)今社會，對于房地產(chǎn)市場而言，投資項目風(fēng)險的存在是客觀的，雖然房地產(chǎn)投資會帶來損失，但是我們?nèi)绻軌蚣皶r有效識別房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險因素，并通過嚴(yán)密的風(fēng)險評價辦法來進(jìn)行有效的評價，并且還要采取合適的方法來規(guī)避這些風(fēng)險。那么。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險還是在一定程度上可以規(guī)避的。即便不能完全避免，但是隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)的風(fēng)險管理還是可以更上一個臺階的。
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