房地產(chǎn)領(lǐng)域的競爭異常激烈,在各種宏觀調(diào)控政策下,企業(yè)的立足與發(fā)展將面臨更大的挑戰(zhàn),除了生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品,一個重要的舉措就是合理控制工程成本。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的關(guān)于房地產(chǎn)工程成本管理參考論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)工程成本管理參考論文篇1

　　淺談房地產(chǎn)項目工程成本管理與控制

　　引言

　　房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成中，土地成本和工程成本所占比重較大，可達80%-90%。土地通過招拍掛摘得后，其價格相對固定，而工程成本因涉及設(shè)計、招投標及施工等復(fù)雜因素使得其壓縮空間較大。因此工程成本是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵所在。

　?、?目標成本的編制

　　目標成本是企業(yè)基于市場狀況，并結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標利潤進行預(yù)先確定，且通過努力所要實現(xiàn)的目標。它是成本執(zhí)行過程中檢查、預(yù)警、以及考核的主要依據(jù)。目標成本編制可分解為可行性研究階段、概念方案設(shè)計階段、方案階段和擴初階段。伴隨圖紙設(shè)計的深入和完善，整個成本編制是一個由粗到細的過程。

　　1.1目標成本編制需多部門協(xié)同完成。

　　目標成本編制工作由成本管理部牽頭組織，財務(wù)、工程、設(shè)計、營銷等專業(yè)部門及外聘的咨詢公司共同參與完成。目標成本需要通過企業(yè)的成本專業(yè)委員會評審后，才能定稿執(zhí)行。

　　1.2 目標成本編制的要點：

　　完整性：應(yīng)充分考慮到各種因素，落實各項費用，決不能出現(xiàn)漏項。明確編制依據(jù)和標準，建立目標成本的標準格式。

　　準確性：聚焦價量原則，關(guān)注系數(shù)和綜合造價。一是參考經(jīng)驗數(shù)據(jù)。二是參考市場價格因素。特別是人工費和主材費的價格，并對物價變化進行評估。三是建立完善的造價指標庫，加強市場調(diào)研，提高準確性。

　　前置性：成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計階段，目標成本編制時間越靠前越有利于成本的控制。

　?、?動態(tài)成本管控

　　如何管理落實目標成本，保障在成本執(zhí)行過程中目標成本不被突破，我們就需通過動態(tài)成本與目標成本的實時對比來實現(xiàn)。從而預(yù)知實際成本與目標成本的偏差，以便在管理過程中進行糾偏，達到成本控制目標。

　　2.1 管控重心―待發(fā)生成本

　　動態(tài)成本包含已發(fā)生成本和待發(fā)生成本兩部分。對于已發(fā)生成本(包含已簽合同和已確認變更)，后期變化小;而對應(yīng)待發(fā)生成本，由于包含預(yù)估變更和待發(fā)生合約，所以不可預(yù)估的變化多、未知多。管理的重心往往就是管異常和風(fēng)險，因此，動態(tài)成本管控的重心就在于對待發(fā)生成本的管控。即待發(fā)生合同和預(yù)估變更的管理。關(guān)鍵節(jié)點一是項目定位變化。項目定位變化涉及的成本變化較大，需要重點關(guān)注。二是施工階段。這個階段主要是嚴格把控設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，大額的變更及簽證必須一單一估，一單一清，當(dāng)月有效。三是主材價格和人工單價的劇烈波動。

　　2.2 管控手段―過程預(yù)警和強控

　　在動態(tài)成本管控過程中，企業(yè)首先要設(shè)定不同的控制目標，從實踐來看，一般會選擇總額控制和單項控制兩種控制模式。企業(yè)只要事先設(shè)置了控制目標，并設(shè)置了預(yù)警線和強控線，就可以在過程中通過“預(yù)警”和“強控”兩種管控手段，對項目動態(tài)成本的執(zhí)行進行預(yù)先防范和提醒，從而做好對動態(tài)成本的事前控制。預(yù)警是指目標成本超標達到了企業(yè)所設(shè)定的“預(yù)警線”，就會自動進行預(yù)警報告，形成目標成本過程管控中的第一道防線。如果一旦成本繼續(xù)超額，到達設(shè)定的“強控線”，那么就會“跳閘”，強制停止付款，項目必須就成本超支問題進行總結(jié)，說明原因，并進行糾偏。

　　2.3 監(jiān)控方式--定期報表暴露成本異常

　　成本月報是用以總結(jié)和分析成本發(fā)展情況的有效載體，一般包含下述幾方面的內(nèi)容：編制說明、項目成本整體信息、成本明細、招投標、合同付款、簽證變更、合同結(jié)算情況等。通過明確動態(tài)成本構(gòu)成、進行動態(tài)成本回顧和固化動態(tài)成本月報等手段，可以準確、及時地掌握動態(tài)成本的變化趨勢。

　?、?項目開發(fā)各階段的成本控制

　　3.1設(shè)計階段

　　在項目作出投資決策后，控制項目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計。聘請適合項目特點的高水平設(shè)計是工程建設(shè)的必然選擇。

　?、?通過建筑設(shè)計方案征集，選擇設(shè)計單位。

　　邀請不少于五家設(shè)計理念先進，經(jīng)驗豐富的適合項目特點的設(shè)計單位參加方案征集。各單位至少出三種設(shè)計方案參加征集。聘請專家?guī)鞂＜覔?dān)任評委。評委從技術(shù)先進、功能全面、結(jié)構(gòu)合理、安全適用、滿足節(jié)能及環(huán)境要求等方面對征集作品進行評審，根據(jù)評委的評審結(jié)果選定設(shè)計單位。被選定的設(shè)計單位需吸納方案征集中各單位的設(shè)計亮點、精華及評委的建議進一步對方案優(yōu)化和完善。

　　專業(yè)工程的優(yōu)化設(shè)計

　　建設(shè)工程的設(shè)計涉及許多不同的專業(yè)領(lǐng)域，需要專業(yè)工程施工單位進行優(yōu)化設(shè)計，達到節(jié)省造價降低成本的目的。優(yōu)化設(shè)計需要經(jīng)建筑設(shè)計進行確認后，方能進行施工。

　　⑶ 利用圖紙會審對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，避免因設(shè)計不周或失誤而造成施工中的拖延和經(jīng)濟損失。

　　招標階段

　　招標階段就是通過投標單位的投標報價進行比價，以合理低價的中標原則選擇施工單位。項目總承包單位確定后，對專業(yè)分包工程進行二次招標。特別是商業(yè)地產(chǎn)項目，分包工程多，專業(yè)性較強，二次招標是成本控制的重要途徑。

　?、?資格預(yù)審，把好入口關(guān)。

　　一是達標原則，即所有入圍單位的各項條件必須符合招標文件的要求，且必須是同等級資質(zhì)單位進行比較和競爭。招標入圍單位不能低于五家，且來自不同的推薦渠道，規(guī)避串標和圍標，確保招標過程的良性競爭。二是對入圍單位近三年的類似工程進行實地考察。三是要求入圍單位提供近三年，經(jīng)審計的財務(wù)報表，了解企業(yè)的經(jīng)濟運行狀況。

　　⑵ 確定中標原則。

　　確定合理低價為中標原則。投標文件由資格、資信部分(10分)，技術(shù)部分(30分)，商務(wù)部分(60分)組成。投標報價最低者商務(wù)標得分最高為60分。商務(wù)標各名次之間有5分的差距。商務(wù)標得分最高者基本上就能中標。讓投標單位結(jié)合企業(yè)自身的管理、技術(shù)水平，資金實力等因素進行投標報價，避免投標單位圍繞攔標控制價做文章，招不到真正的低價。

　　⑶ 測算成本價

　　因中標原則是合理低價，為避免惡意低價的投標發(fā)生，要測算成本價。若投標單位的報價低于測算成本價幅度過大，評委和咨詢公司就對其質(zhì)詢。投標單位解釋合理的就接受其投標，否則視為廢標。

　?、?選定主要材料、設(shè)備的品牌

　　對工程建設(shè)中的主要設(shè)備和材料，在招標文件中選定2-3家品牌。投標單位在投標時必須使用選定的品牌。品牌選定的依據(jù)是符合設(shè)計圖紙的技術(shù)要求，質(zhì)量和價格處于同一檔次，市場認可，性價比高。這樣在投標階段就可以控制主要材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，使得投標報價具有可比性。

　　3.3 施工階段成本管理與控制

　　施工階段的成本管控涉及到項目工期成本、工程質(zhì)量成本、工程變更成本及施工材料的成本。在項目實施過程中，必須做到按圖施工。堅持樣板引路。嚴格貫徹有關(guān)的質(zhì)量體系，按工序、工藝流程施工。及時請設(shè)計人員到現(xiàn)場檢查指導(dǎo)，對施工中的偏差進行糾正。充分發(fā)揮工程監(jiān)理的作用，對每道工序都要認真監(jiān)督管理，嚴格把控工程變更和簽證。合理周密安排各專業(yè)分包進場穿插施工，避免工期拖延。

　?、?結(jié)語

　　房地產(chǎn)成本的管控，是企業(yè)長期面臨探索和實踐的課題。實現(xiàn)成本管控的信息化、流程化、精細化，形成適合企業(yè)自身的管理體系，實現(xiàn)客戶贏、企業(yè)贏、社會層面(綠色，節(jié)能)贏多贏共榮局面是房地產(chǎn)成本管理追求的目標。

　　房地產(chǎn)工程成本管理參考論文篇2

　　淺析房地產(chǎn)項目前期成本管理及控制

　　近幾年來，由于國家宏觀調(diào)控、房價波動、行業(yè)競爭和市場供求等多方面因素的影響，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，部分城市房價滯漲甚至下跌，在這種復(fù)雜的投資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要生存下去，繼續(xù)保持良好的業(yè)績增長和銷售利潤，只有提高自身的成本管控水平，有效控制項目的開發(fā)成本。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　(2) 房地產(chǎn)開發(fā)成本影響因素分析

　　影響運營目標的三大因素包括：1)項目投資運營決策。房地產(chǎn)項目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點考慮項目的風(fēng)險性預(yù)測，以及自身把握風(fēng)險的能力。對于同一性質(zhì)的工程項目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險存在差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實力、融資能力、經(jīng)營管理水平等實際情況，進一步對項目的風(fēng)險進行判斷;2)土地成本。目前，我國規(guī)劃用于建設(shè)住宅及開發(fā)商業(yè)的土地數(shù)量有限，土地成為了稀缺資源，從而進一步地抬高了土地的拍賣價格。另外，企業(yè)之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本控制難度加大。3)工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計方案、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、工期、生產(chǎn)要素價格、市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平、項目運作自有資金、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理和控制方面存在的問題

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，雖然在前期階段的成本費用投入較少，但是其對于項目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。然而，各種主客觀因素使得當(dāng)前很多企業(yè)在前期的成本控制方面存在較多問題。通過一個開發(fā)項目的案例，解釋存在的種種問題。

　　某地產(chǎn)項目主要由住宅、辦公樓、酒店及其配套設(shè)施等組成。建筑群包括一棟14層高度53.5米酒店及2層商業(yè)裙房;兩座38層高度123米超高層住宅樓;一座31層高度113米辦公樓;一座51層高度166.9米超高層住宅樓及其4層商業(yè)裙房;一棟下沉半露天會所;地下三層停車和設(shè)備用房;東側(cè)設(shè)有一座12個班幼兒園;總建筑面積約32.5萬平方米。該開發(fā)項目2007年就已經(jīng)取得用地規(guī)劃許可證，由于金融危機和安置補償問題，項目規(guī)劃一直未能夠順利開展，致使土地長期閑置，直到2010年項目才重新啟動。在項目前期決策，公司管理層就把該項目定位成為城市地標的豪宅，匯集商業(yè)、休閑和娛樂一身的綜合體開發(fā)項目，但企業(yè)并沒有積累長期開發(fā)經(jīng)驗和結(jié)合周邊其他類似項目開發(fā)模式，只是從單方面出發(fā)做出的研究和分析討論。

　　2011年以后，國家一系列的限購限貸政策，導(dǎo)致項目產(chǎn)品定位發(fā)生重大變化。運營目標制定階段，因項目的綜合性和復(fù)雜性，以及公司層對項目的估計不足，在項目前期設(shè)計和開發(fā)過程中大量采用高標準建設(shè)和高檔的建筑裝修風(fēng)格，所以政策變化導(dǎo)致成本嚴重超出正常范圍，市場競爭力由此而下降。最終，不得不在項目實施階段大量修改原有設(shè)計標準和檔次，造成工程返工和總體進度計劃滯后。同時為了不影響交付時間，也壓縮了施工工期，致使工程質(zhì)量把控難度加大，最后，導(dǎo)致多方面成本和建筑經(jīng)濟指標超出原來目標成本的預(yù)計。

　　該案例對于認識當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管理和控制方面存在的問題，有一定的借鑒作用，當(dāng)然，它既有個性也有共性之處。問題共同之處在于首先，體現(xiàn)在重視程度不足。目前許多開發(fā)商都缺少對決策階段成本控制應(yīng)有的認識，造成了項目評估報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經(jīng)常會出現(xiàn)成本估算偏高或偏低的現(xiàn)象，使日后產(chǎn)生了大量的資金浪費或不足問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺乏科學(xué)合理性。對于項目開發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)系到運營目標成本的可控性，如果單純的經(jīng)驗主義或者拿來主義很有可能會面臨失敗。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目成本的測算上也存在較大問題，不能合理準確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項動態(tài)性較強且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是項目最終的成本，但是對于成本的控制來說卻具有很強的參考意義，如果估算準確性較低的話，將會直接影響到整體的成本控制水平。

　　三、房地產(chǎn)項目前期成本管理優(yōu)化的建議

　　(1)做好項目前期階段的成本控制工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的成本控制主要受到項目地區(qū)以及項目方案選擇的影響。其中項目地區(qū)的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現(xiàn)在土地成本上。前期階段成本管理和控制內(nèi)容主要就是對土地征用費用、拆遷補償費用、前期準備工作費用的控制。在決策的時候，需要對市場進行充分的調(diào)研，并且進行可行性評估，利用動態(tài)的理念分析市場發(fā)展情況，進而預(yù)測市場、政策、經(jīng)營、資金等方面可能出現(xiàn)的風(fēng)險，結(jié)合實際情況，選擇合適的市場與最佳的進入時機。與此同時，在立項過程中，一定要對項目投資與經(jīng)濟效益進行完整的估算，并且對投資成本進行測算。

　　(2)進行合理的成本估算

　　工程項目的成本估算工作是一項系統(tǒng)性和完整性很強的工作，做好成本估算工作就必須保證項目成本估算的合理性和準確性。通常情況下，合理的成本估算分為兩大部分，分別是合理劃分工程項目成本科目以及編制目標成本估算表。在劃分工程項目成本科目方面，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑產(chǎn)品性質(zhì)(住宅、公寓、會所、寫字樓或酒店)、建筑部位、建安工程專業(yè)、施工合同的內(nèi)容、公攤費用以及施工建設(shè)期內(nèi)相關(guān)費用等具體實際情況，朝著有利于工程項目成本管理和控制目標予以劃分確定。

　　對于那些規(guī)模相對較大，并且還有不同施工單位施工的開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)將該項目依照不同的施工單位予以劃分，對其進行合約規(guī)劃，將分部(子分部)工程作為成本科目，以便強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本考核制度。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算科目。另外，在編制目標成本估算表方面，應(yīng)當(dāng)在工程項目成本科目確定后進行。要求所有的原始測算記錄都應(yīng)當(dāng)嚴格按照相應(yīng)的成本科目填制。編制目標成本估算表的主要目的在于清晰反映各個成本科目所分攤的費用成本。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據(jù)各項費用的預(yù)計情況來予以選擇和制定。

　　綜上所述，成本管理和控制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。企業(yè)要生存下去獲得持久的競爭力，還應(yīng)該樹立全員全過程的成本管理理念，建立和完善房地產(chǎn)項目成本監(jiān)控體系，實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進展，實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)和資金管理的有機結(jié)合，以達到提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。