1.維修工程成本及其構(gòu)成

　?。?）維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。維修工程成本是一個綜合性指標(biāo)，能全面反映維修工程施工生產(chǎn)活動及企業(yè)各項管理工作的質(zhì)量。在實際工作中，維修工程成本又可分為3類：預(yù)算成本、計劃成本、實際成本。

　?、兕A(yù)算成本。是按維修工程預(yù)算定額和各項取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算的預(yù)算造價。預(yù)算成本項目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和計劃利潤。這些費(fèi)用構(gòu)成已完工程的全部造價。

　?、谟媱澇杀?。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內(nèi)部控制的具體計劃指標(biāo)。

　?、蹖嶋H成本。是維修工程實際支出的生產(chǎn)費(fèi)用的總和。它反映維修工程成本耗費(fèi)的實際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實際耗費(fèi)，從而為成本分析提供可靠資料。

　　預(yù)算成本是維修工程價款的結(jié)算依據(jù)，也是編制成本計劃和衡量實際成本水平的依據(jù)。計劃成本和實際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。預(yù)算成本和實際成本比較，可以反映維修工程實際盈虧情況；實際成本和計劃成本比較，可以考核成本計劃各項指標(biāo)的完成情況。

　?。?）維修工程成本構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費(fèi)用情況，監(jiān)督生產(chǎn)費(fèi)用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)分類，并考慮使工程實際成本能與預(yù)算成本相比較。因此，實際成本項目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項預(yù)算成本項目所包含的內(nèi)容相一致。維修工程成本的構(gòu)成如下：

　?、僦苯映杀?。指維修工程施工過程中直接耗費(fèi)的構(gòu)成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。

　　②間接成本。指施工企業(yè)的項目經(jīng)理部（作業(yè)層）為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。包括現(xiàn)場管理人員的人工費(fèi)、管理用材料費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險費(fèi)、工程保修費(fèi)和其他費(fèi)用等。

　　維修工程預(yù)算造價中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)用，不屬于成本的范疇。

　　2.成本管理的概念及其任務(wù)

　　維修工程成本管理是物業(yè)管理公司（或維修施工企業(yè)）為降低維修工程成本而進(jìn)行的各項管理工作的總稱。成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，企業(yè)各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯(lián)系，都會反映到成本上。因此，加強(qiáng)成本管理，不僅能夠節(jié)約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。

　　成本管理的基本任務(wù)就是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項耗費(fèi)進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。成本管理的任務(wù)具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　?。?）做好成本計劃，嚴(yán)格進(jìn)行成本控制。認(rèn)真編好成本計劃，把降低成本的指標(biāo)、措施層層落實到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動起職工的積極性，努力降低消耗，節(jié)約開支。在施工中嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內(nèi)。

　　（2）做好成本管理的基礎(chǔ)工作。加強(qiáng)定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗制度，建立健全成本管理責(zé)任制。

　　（3）加強(qiáng)維修成本核算與分析。通過成本核算與分析，可以及時找出存在的問題，了解各項成本費(fèi)用節(jié)約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時總結(jié)成本管理工作的經(jīng)驗，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。

　　二、維修工程成本管理工作內(nèi)容

　　維修工程成本管理的工作內(nèi)容一般包括：成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本預(yù)測

　　成本預(yù)測是加強(qiáng)成本事前管理的重要手段。成本預(yù)測的目的，一方面為企業(yè)降低成本指出方向；另一方面確定目標(biāo)成本，為企業(yè)編制成本計劃提供依據(jù)。

　　成本預(yù)測應(yīng)在大量收集進(jìn)行預(yù)測所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)方法進(jìn)行，并和企業(yè)挖掘潛力、改進(jìn)技術(shù)組織措施相結(jié)合。成本預(yù)測的主要目的是確定目標(biāo)成本，并根據(jù)降低成本目標(biāo)提出降低成本的各項技術(shù)組織措施，不斷挖掘降低成本的潛力，使各項技術(shù)組織措施確實保證達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。

　　2.成本計劃

　　房屋維修成本計劃是以貨幣形式規(guī)定計劃期內(nèi)房屋維修工程的生產(chǎn)耗費(fèi)和成本水平，以及為保證成本計劃實施所采取的主要方案。編制成本計劃就是確定計劃期的計劃成本，是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　?。?）成本計劃的作用：

　?、俪杀居媱澥瞧髽I(yè)日?？刂粕a(chǎn)費(fèi)用支出，實行成本控制的主要依據(jù)。通過編制成本計劃，事先審查費(fèi)用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強(qiáng)預(yù)見性。

　?、诔杀居媱澘梢詾槿w職工在降低成本方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動職工的積極性，采取有效措施降低成本。

　?、劢档统杀臼瞧髽I(yè)利潤的主要來源，成本計劃是企業(yè)利潤計劃的重要依據(jù)。

（2）成本計劃編制的程序：

　?、偈占⒄?、分析資料。為了使編制的成本計劃有科學(xué)的依據(jù)，應(yīng)對有關(guān)成本計劃的基礎(chǔ)資料全面收集整理，作為編制成本計劃的依據(jù)。主要有：

　　a.計劃期維修工程量、工程項目等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

　　b.上年度成本計劃完成情況及歷史最好水平；

　　c.計劃期內(nèi)維修生產(chǎn)計劃、勞動工資計劃、材料供應(yīng)計劃及技術(shù)組織措施計劃等；

　　d.上級主管部門下達(dá)的降低成本指標(biāo)和建議；

　　e.施工圖紙、定額、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

　?、诔杀局笜?biāo)的試算平衡。在整理分析資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標(biāo)進(jìn)行比較。如果不能滿足降低成本目標(biāo)的要求，就要進(jìn)一步挖掘降低成本的潛力，直到達(dá)到或超過降低成本目標(biāo)的要求。

　?、劬幹瞥杀居媱?。經(jīng)過成本試算平衡后，由企業(yè)組織有關(guān)部門編制成本計劃，同時將降低成本指標(biāo)分解下達(dá)到各職能部門和各有關(guān)環(huán)節(jié)上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在維修生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)成本計劃，對實際發(fā)生的生產(chǎn)耗費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的計算，對成本偏差進(jìn)行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)督和及時糾正，把成本費(fèi)用限制在成本計劃的范圍內(nèi)，以達(dá)到預(yù)期降低成本的目標(biāo)。

　　（1）直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)等。為了控制直接成本，除了要控制材料采購成本外，最基本的是在維修施工過程中，落實降低成本的技術(shù)組織措施，經(jīng)常把實際發(fā)生的各種直接費(fèi)用與各種消耗定額及預(yù)算中各相應(yīng)的分部分項工程的目標(biāo)成本進(jìn)行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)實際成本和計劃成本的差異，并找出成本差異發(fā)生的因素和主客觀原因，采取有效措施加以改正。

　?。?）間接成本采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。間接成本是企業(yè)各個施工項目上管理人員和職能部門為了組織、管理維修工程施工所發(fā)生的各種管理費(fèi)用，即現(xiàn)場管理過程中發(fā)生的費(fèi)用。該費(fèi)用項目多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的辦法。即將成本計劃指標(biāo)按特定的用途分解為若干明細(xì)項目，確定其開支指標(biāo)，分別由歸口部門管理。凡是超過標(biāo)準(zhǔn)、違反成本開支范圍的費(fèi)用都要予以抵制。

　?。?）建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一個重要方面。根據(jù)分工歸口管理的原則，建立成本管理制度，使各職能部門都來加強(qiáng)成本的控制與監(jiān)督。工程部門負(fù)責(zé)組織編制維修施工生產(chǎn)計劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術(shù)部門負(fù)責(zé)制定與貫徹技術(shù)措施計劃，確保工程質(zhì)量，加速施工進(jìn)度，節(jié)約用工用料，確保施工安全，防止發(fā)生事故；合同預(yù)算部門負(fù)責(zé)辦理工程合同、協(xié)議的簽訂，編制或核定施工圖預(yù)算，辦理年度結(jié)算和竣工結(jié)算；材料供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制材料采購、供應(yīng)計劃，健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，按期提供材料耗用和結(jié)余等有關(guān)成本資料，歸口負(fù)責(zé)降低材料成本；勞動人事部門負(fù)責(zé)執(zhí)行勞動定額，改善勞動組織，提高勞動生產(chǎn)率，負(fù)責(zé)降低人工費(fèi)；財會部門負(fù)責(zé)落實成本計劃，組織成本核算，監(jiān)督考核成本計劃的執(zhí)行情況，對維修工程的成本進(jìn)行預(yù)測、控制和分析，并制定本企業(yè)的成本管理制度；行政管理部門負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行有關(guān)的費(fèi)用計劃和節(jié)約措施，歸口負(fù)責(zé)行政管理費(fèi)節(jié)約額的實現(xiàn)。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要確定維修工程的實際耗費(fèi)，考核維修工程的經(jīng)濟(jì)效果。為了正確地對維修工程成本進(jìn)行核算，必須合理地劃分成本核算對象。

　　（1）成本核算對象劃分的原則。一般應(yīng)以施工圖預(yù)算所列的單位工程為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合施工管理的具體情況來確定。成本核算對象一般按以下原則劃分：

　?、僖悦恳华?dú)立編制施工圖預(yù)算的單位工程為成本核算對象；

　?、诜?、擴(kuò)建的大修工程應(yīng)以工程地點、一個門牌院或一個地點幾個門牌院的開、竣工時間接近的工程合并為一個核算對象；

　?、劬S修、零修、養(yǎng)護(hù)工程應(yīng)以物業(yè)管理公司統(tǒng)一劃分的維修片和零修養(yǎng)護(hù)班組為核算對象。

　　維修工程成本核算對象一經(jīng)確定后，各有關(guān)部門不得任意變更。所有的原始記錄，都必須按照確定的成本核算對象填寫清楚，以便歸集各個成本核算對象的生產(chǎn)費(fèi)用和計算工程成本。為了集中反映各個成本核算對象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，財會部門應(yīng)該為每一成本核算對象設(shè)置工程成本明細(xì)賬，以便組織各成本核算對象的成本計算。

　　（2）成本核算的基本要求。為充分發(fā)揮成本核算的作用，在進(jìn)行成本核算時，應(yīng)遵循下列基本要求：

　?、偌訌?qiáng)對費(fèi)用支出的審核和控制。審核費(fèi)用是否應(yīng)該發(fā)生，已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用是否應(yīng)計入維修工程成本；在費(fèi)用發(fā)生過程中，對各種耗費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，使費(fèi)用支出控制在定額或計劃要求內(nèi)。

　?、谡_劃分各種費(fèi)用的界限。嚴(yán)格遵守成本、費(fèi)用的開支范圍，正確劃分應(yīng)計入成本和不應(yīng)計入成本的界限，劃分當(dāng)期費(fèi)用與下期費(fèi)用的界限；劃分不同成本核算對象之間的成本界限等。

　?、圩龊酶黜椈A(chǔ)工作。做好消耗定額的制定和修改工作；建立健全原始記錄；加強(qiáng)計量和驗收工作；建立健全各種財產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、報廢、盤點等制度。

　　5.成本分析與考核

　　成本分析是在成本形成過程中，對維修工程施工耗費(fèi)和支出進(jìn)行分析、比較、評價，為今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算資料及其他有關(guān)資料，全面分析、了解成本變動情況，找出影響成本升降的各種因素及其形成的原因，尋找降低成本的潛力。通過成本分析，可以正確認(rèn)識和掌握成本變動的規(guī)律性；可以對成本計劃的執(zhí)行過程進(jìn)行有效的控制；可以定期對成本計劃執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析、評價和總結(jié)，為成本預(yù)測、編制成本計劃提供依據(jù)。

　　成本考核是指定期對維修工程預(yù)算成本、計劃成本及有關(guān)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核、評比。成本考核的目的在于充分調(diào)動職工降低成本的主動性和自覺性，進(jìn)一步挖掘潛力。成本考核應(yīng)和企業(yè)的獎懲制度掛起鉤來，調(diào)動職工積極性，以利于節(jié)約開支、降低成本，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。