有關房地產(chǎn)成本管理論文
有關房地產(chǎn)成本管理論文
房地產(chǎn)業(yè)受到國家新一輪宏觀調(diào)控的深刻影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強成本管理以應對市場調(diào)控、提升企業(yè)競爭力。下面是學習啦小編為大家整理的有關房地產(chǎn)成本管理論文，供大家參考。
有關房地產(chǎn)成本管理論文范文一：淺談房地產(chǎn)成本管理
摘要：長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分關注成本管理，在當前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
關鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，工程成本，改進方法
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標，各個房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強企業(yè)的綜合競爭力。當前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無疑問是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關鍵之一，而且是動態(tài)博弈的控制。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關問題進行分析，僅從工程成本方面進行探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責 ：
1、根據(jù)單位業(yè)務發(fā)展規(guī)劃、市場情況，確定項目開發(fā)計劃，提出立項建議和開發(fā)設想，履行立項審批程序。
2、進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目目標成本(含各分項費用明細)，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。
3、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍之內(nèi)。
4、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
5、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
6、熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓等。
二、工程成本管理普遍存在的問題：從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：
1、我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。
2、工程造價管理以被動的按照設計圖紙編制概預算和計算工程造價為主，忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計，優(yōu)化設計有效的控制造價。
3、工程造價管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設計概算、施工圖預算、合同價、結算價、決算價，這六個階段的造價分別由建設單位及其主管單位、設計單位、施工企業(yè)各自管理，沒有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價管理體系。
4、我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場經(jīng)濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復雜。
6、成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后，忽視成本目標，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當。
8、目前的房地產(chǎn)公司難以在短時間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導、監(jiān)督和評價。
三、成本管理的改進方法：
正確工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟訂貨量或經(jīng)濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間;進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統(tǒng)一采購平臺，實現(xiàn)價格、供應商等資源共享;推進直供制，逐步取消中間供應商;建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識;整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降;探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤;加強技術攻關力量，降低采購成本。2.編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標后開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據(jù)目標責任成本編制控制計劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數(shù)量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以后的成本控制作好準備。項目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務。3.最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。4.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。5.堅持現(xiàn)場管理標準化，堵塞浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進度、成本的關系，四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務成本管理目標。成本信息是財務成本管理的重要內(nèi)容，主要把成本納入企業(yè)財務成本管理整體框架中，才能形成財務成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結構出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制、改善、了解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結構結合起來，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財務成本管理的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財務成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要的財務成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎。房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理是一項系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項目實施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻：
[1] 黃芙萍. 城市住宅型房地產(chǎn)項目財務成本構成及控制分析——以福州市為例[J]. 廣西財經(jīng)學院學報, 2009,04.
[2] 張文保、韓曉斌. 房地產(chǎn)業(yè)中的成本核算與降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.
有關房地產(chǎn)成本管理論文范文二：房地產(chǎn)項目成本管理
摘 要：近年來隨著我國社會環(huán)境的不斷變化和國家對房地產(chǎn)市場管理的完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭日趨激烈。在這樣的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持自身的生存與發(fā)展，必須要考慮到房地產(chǎn)項目成本的問題，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來說必須加以改進和完善。本文在分析當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，探究房地產(chǎn)工程項目在成本管理中存在的問題，并提出相應的解決方案。
關鍵詞：企業(yè)運營 成本管理 文獻參考 房地產(chǎn)項目 管理
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791(2014)03(c)-0170-02
我國的房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀80年代，隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，改革開放的不斷加快，國民經(jīng)濟也進行著飛速的發(fā)展，我國國家建設正在朝著現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的道路上快速前進，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了我國市場經(jīng)濟建設的重要地位，承載著我國基本經(jīng)濟運行的物質(zhì)基礎?？偨Y我國房地產(chǎn)行業(yè)過去30多年的發(fā)展經(jīng)驗來看，多數(shù)房地產(chǎn)項目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發(fā)環(huán)節(jié)中得到應用，很多項目沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節(jié)約建筑成本、科學的進行成本控制、提高企業(yè)成本管理能力成為了每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實問題。
基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在保證高質(zhì)量和按時完工的同時更好的合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項目的開發(fā)價值。
1 項目成本管理內(nèi)容
1.1 項目成本管理概念
項目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內(nèi)使項目建設盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項目建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產(chǎn)項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產(chǎn)項目成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質(zhì)量是否達到成本最低化的要求。
由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨特的復雜性，項目成本包括開發(fā)商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款;也包括：項目前期的設計、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本;還包括項目建成后公共設施的配套成本，與開發(fā)相關的間接費用和開發(fā)期間的各種費用等等。基于以上成本的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開發(fā)前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數(shù)據(jù)，以便于項目成本目標盡可能的實現(xiàn)。
1.2 項目成本管理的流程
一般而言，項目成本管理的基本流程如下。
在項目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策;項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。
1.3 房地產(chǎn)項目成本管理內(nèi)容
房地產(chǎn)項目從立項到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經(jīng)營與管理期間的輔助建設階段。由于不同項目的具體規(guī)劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產(chǎn)項目從投資人的投資意向開始，到項目規(guī)劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者(業(yè)主)實施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規(guī)劃的報批、建設資金的籌集、進行開發(fā)施工、市場營銷與物業(yè)管理等階段，整個房地產(chǎn)項目才能夠得以全部完成。
2 房地產(chǎn)項目成本管理中存在的主要問題
2.1 項目管理人員成本意識薄弱
在房地產(chǎn)項目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責是什么?有什么具體負責項目實施的部門?而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現(xiàn)實生活中往往是先進行相關成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。
2.2 相關人員素質(zhì)低，責任心淡薄
目前我國房地產(chǎn)項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業(yè)的大學生從業(yè)人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產(chǎn)從事經(jīng)驗不足;反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經(jīng)驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產(chǎn)項目成本管理有著較大的影響。
3 房地產(chǎn)項目成本管理的解決方案
3.1 在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調(diào)整。項目質(zhì)量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項目建設工期控制上要效益
項目工程進度對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調(diào)整來達到目的。目前項目建設工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施;另一種是業(yè)主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續(xù)時間短，持續(xù)時間測量成本較低，當項目建設周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續(xù)成本將會大幅上升。虧損期的損失(如：停工，窩工，返工等)則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關系，應該在盡可能短的時間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢。
4 結語
創(chuàng)新是發(fā)展的動力，房地產(chǎn)企業(yè)要進一步加強項目成本管理，降低項目成本，最關鍵、最根本的就是創(chuàng)新，包括：管理觀念、系統(tǒng)的創(chuàng)新、管理手段：方法的創(chuàng)新等。加強工程項目成本控制的關鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產(chǎn)項目工程成本管理工作中出現(xiàn)的各種問題。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來越艱難，企業(yè)在管理中就需要改變傳統(tǒng)的成本管理、成本核算方法，并制定科學的成本管理目標，采用科學的手段來實現(xiàn)成本的多樣化管理模式。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的今天，項目成本管理必須提升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度，在拓寬傳統(tǒng)成本核算的基礎上，降低成本的關鍵就是成本管理。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟的浪潮中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的競爭中打敗行業(yè)競爭者，就必須要在成本管理上具有創(chuàng)新的意識和動力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰(zhàn)略成本管理，把成本管理、成本控制放在項目實施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報。
參考文獻
[1] 金海鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究――以A公寓為例[D].吉林大學，2012，5.
[2] 周斌.S房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究[D].廣西大學，2012，5.
[3] 王玉山.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究[J].中國集體經(jīng)濟，2011(21).
[4] 龐玉茹.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[J].中國新技術新產(chǎn)品，2010(13).
[5] 馬媛媛.房地產(chǎn)工程項目成本管理的思考[J].中國外資，2012(24).
房地產(chǎn)成本管理論文相關文章：