農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)效力的分析論文
農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)效力的分析論文
在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村城市化建設(shè)進(jìn)程中,過(guò)去農(nóng)村居民間曾經(jīng)原本自愿、公平的房屋買(mǎi)賣(mài),由于違反了《合同法》和《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,使得原先簽訂的合同瞬間失去了效力,這不僅由此引發(fā)了大量的訴訟,而且也為法院的裁判活動(dòng)帶來(lái)難題?；谵r(nóng)村居民私有房屋流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀和實(shí)踐基礎(chǔ),對(duì)農(nóng)村居民私有房屋買(mǎi)賣(mài)的效力認(rèn)定可以適當(dāng)突破"房地一體"規(guī)則約束,運(yùn)用公平原則和公序良俗,將宅基地和房屋分別處理,使復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的：農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)效力的分析相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)效力的分析全文如下：
【摘 要】隨著中國(guó)城市房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸活躍起來(lái)。從而產(chǎn)生了一系列的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題，故確定宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力就顯得迫切重要，這直接關(guān)系到廣大人民身利益以及社會(huì)的穩(wěn)定和諧。我國(guó)農(nóng)村宅基地的房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效，法律應(yīng)當(dāng)作出怎樣的反映。
【關(guān)鍵詞】房屋買(mǎi)賣(mài)合同;宅基地使用權(quán);買(mǎi)賣(mài)效力
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)賣(mài)是否應(yīng)該有效，在怎樣的情況下買(mǎi)賣(mài)才能被認(rèn)定為有效。司法實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買(mǎi)賣(mài)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
(一)農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國(guó)一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國(guó)《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
(二)農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無(wú)償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
(一)宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度
我國(guó)關(guān)于土地和房屋買(mǎi)賣(mài)的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國(guó)關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)。
(二)宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過(guò)政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，我國(guó)法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與是對(duì)處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律的位階來(lái)看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認(rèn)合同的效力。
2.從我國(guó)現(xiàn)有的法律來(lái)看，不宜確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
我國(guó)政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個(gè)判定宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買(mǎi)賣(mài)雙方意思自治原則出發(fā)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)的法律對(duì)策
(一)目前法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實(shí)踐中應(yīng)維持現(xiàn)狀
我國(guó)目前法律沒(méi)有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無(wú)禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實(shí)踐中，法院在處理案件時(shí)對(duì)訂有房屋買(mǎi)賣(mài)合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同有效較為適宜，特別是對(duì)于經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并備案的應(yīng)認(rèn)定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
(二)從現(xiàn)在看，國(guó)家對(duì)村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，基于其特定的成員身份無(wú)償享有宅基地使用權(quán)，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人補(bǔ)交土地費(fèi)用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無(wú)償取得我國(guó)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購(gòu)買(mǎi)他人的住宅，但須繳納一定的土地補(bǔ)償金。
如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)合法審批后，無(wú)須繳納一定的土地補(bǔ)償金。這樣做與我國(guó)目前的土地政策并不違背，國(guó)家采取政策保護(hù)的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財(cái)產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
(三)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)當(dāng)盡快完善立法，使農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)有法可依
首先應(yīng)修改《土地管理法》，規(guī)定農(nóng)村宅基地上房屋可以有條件的白由買(mǎi)賣(mài)，從而使房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。對(duì)于“一戶只能擁有一處宅基地”應(yīng)修改為“在沒(méi)有宅基地的情況下一戶只能申請(qǐng)一處宅基地”那些因出售房屋而散失宅基地使用權(quán)的而又想重新獲得的，可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)他人的房屋獲得他人的宅基地使用權(quán)。同時(shí)也要修改《物權(quán)法》，宅基地使用權(quán)不應(yīng)是永久享有的，對(duì)于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉(zhuǎn)讓其房屋必須經(jīng)村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限，這樣可以促進(jìn)宅基地的循環(huán)流轉(zhuǎn)。
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